港写字楼租金伴随经济看跌 竞争力有望提升

香港中环甲级写字楼向来是"皇帝的女儿不愁嫁",租金贵得惊人.然而欧美复苏步伐艰涩,香港经济也面临下行风险,对经济走势敏感度极高的写字楼市场将首当其冲.

业内人士预期,明年中环甲级写字楼租金最少跌一成,但对租金成本高昂的香港来说,未必是坏事.

"虽然目前未看到(需求减少)对中区写字楼租金有很大的影响,但从过往的经验,一旦经济出现逆转,租金可以有很大的跌幅,"世邦魏理仕执行董事骆应铭说,"明年租金下跌一成,一点都不出奇."

香港作为国际金融中心,中环更是"心脏"地带,是国际大型银行、投资银行、金融服务机构及各专业行业的据点,本地六成的甲级写字楼面积,均由这些企业租用.而它们租金之高,在全球数一数二.

不过,在2008年金融海啸後,不少企业的扩张步伐已趋向保守,而大型国际投行如摩根士丹利、德银、瑞信等,更将占用大量楼面的後勤部门,从中环迁往租金较便宜但质素可媲美中区的九龙站甲级商厦.

据本地媒体报导,近期德国大型船务公司Hamburg Süd计划由中环超甲级写字楼--国际金融中心二期迁往九龙东观塘区的写字楼,每平方尺月租由160-170港元,大幅减省逾八成至35港元.

气氛虽转差,空置率仍偏低

环球金融市场持续波动,香港的投资及商业活动也明显放缓.10月份香港制造业采讲经理指数(PMI)连续第三个月低于50的荣枯分水岭,显示外部环境持续恶化;第三季本地生产总值(GDP)按年增长也放缓至4.3%.

莱坊大中华区研究部主管林浩文指出,由今年底至明年首季,将有多家企业迁出中环,届时将有数十万平方尺的楼面腾出.而在需求减弱下,意味着未来中区甲级商厦的空置率将有上升压力.

他估计,未来中环甲级商厦的空置率会趋升,但料仍处5%以下的较低水平.在1998年亚洲金融风暴後,当时的空置率高逾10%.

"目前大部分企业无论对扩张或是缩减营运规模均抱观望态度,先保持现状,但市场气氛无疑是转差了."第一太平戴维斯商业楼宇租务部主管刘伟基称.他并估计,未来半年中区甲级写字楼租金或跌5-10%.

由于新供应稀缺而需求强大,近年香港的甲级写字楼空置率一直偏低,中环区的空置率平均不足3%.投行花旗称,未来4-5年中环的甲级商厦新供应仍非常有限,可缓减经济下滑对写字楼市场的影响,而发展商应不会大削租金.

该行指出,自去年上半年以来,收租股表现一直跑赢地产发展股,因为後者受到政府的压抑楼市政策所拖累,但未来这形势将会逆转.

"住宅市场的政策风险将会随着楼价有所平缓而减弱,"花旗的报告称,按历史平均值,现时地产发展股估值较收租股便宜13%.

该行的首选股份为以住宅发展为主的综合发展商新鸿基地产、信和置业、长江实业和嘉华国际;并将纯收租股希慎兴业评级由"买入"降至"中性".

有利竞争力

而有退就有进.另一方面,亦有部分企业愿意在逆市扩张,例如腾讯控股近期以尺租102港元租用了金钟太古广场三期逾1.6万平方尺楼面,并创该商厦的尺租新高.此外,澳博控股亦以创新高的167港元尺租,预租了中环国际金融中心一期一个单位.

租金屡创新高是很能吸引眼球的新闻,但对香港的竞争力来说,却非好事.

"香港的主要竞争对手新加坡和上海的写字楼租金比香港低一半,在港企业的营运成本远超对手,而它们的成本已差不多减无可减."刘伟基说.

不过,随着近年人民币的发展加快,香港作为离岸人民币中心的角色得到确认,骆应铭认为,香港作为外资进入中国大陆,以及内地企业"走出去"的门户角色的优势无可取代.

"香港的写字楼租金下跌,我们的竞争力反而会增加."他说.