上海新规为商业地产投资降温

8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。

近几年，从中央到地方均出台了一系列的调控政策，但主要针对住宅地产，特别是一线城市的住宅地产受到了严重打压。一时间，商业地产成为了开发商规避政策风险的“避风港”，大型开发企业纷纷宣布大手笔布局商业地产的发展规划。企业加大投资必然造成局部市场的热潮兴起，开发企业的动向也在影响着投资人的投资方向，楼市热钱开始向北京等一线城市中不限购的商业地产涌入。

据亚豪机构统计，今年前8个月北京商业地产销售面积达276万平方米，达到了近10年间的次高，仅略低于去年同期，但同时创下10年来的最高成交价，每平方米平均售价达到23942元。另外，今年前8个月北京商业地产的销售市值高达661亿元，相当于同期住宅地产销售市场值的48%，这一比值也是近10年来的最高值。由此可见，在住宅地产成交低迷的情况下，商业地产一枝独秀，量价齐升，市场的投资热情也开始向商业地产转移。

但是，在商业地产投资热情高涨的背后，不能不看到商业地产开发过程中面临的问题。据亚豪机构统计，截至目前，北京商业地产存量面积959万平方米，就算按照今年较快的销售速度来计算，也需要至少28个月才能消化完成，沉淀的资金金额高达2296亿元。可见，开发商在进军商业地产过程中存在着非理性投资行为，加大了风险。

上海作为一线城市中房地产市场发展最成熟、房价涨幅最快的城市之一，首开制约商业地产发展的调控政策先河，这对全国将产生示范作用，其他一线城市和商业地产发展过快的城市都有可能跟进，为商业地产投资热降温。但是，我们也看到，上海的政策主要在于提示风险，而非打压商业地产市场的发展。

上海新政策要求“禁止个人消费信贷用于购买商业用房”，这有利于降低个人商业投资的资金杠杆。由于银行对个人消费信贷的投资上限一般不超过50万元，因此禁令对于房款总额低的小面积商业会造成一定影响，但对于标的额大的大型写字楼、商业物业则没有影响，因而对整体商业地产市场的影响也微乎其微。

此外，政策还要求，上海各商业银行“必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款”，而之前则是在结构封顶后便可发放。这项新规对于开发商自持或出租经营的商业地产没有任何影响，但对于销售型商业地产则会产生重大影响。商业地产从封顶到竣工验收比一般的住宅地产周期要长得多，一般会达到一年甚至两年的时间，这期间的工程费用、财务成本、管理成本都需要大量资金支持，贷款发放时间延后，对开发商的资金门槛要求更高，阻拦了一部分企业投资商业地产。但对于计划投资商业地产的小业主来说，项目在竣工验收成为现房后才开始每月向银行还月供，这时商业地产已经可以直接对外出租获利，无疑减少了投资压力，有利于促进当前商业地产的销售。

综合来看，本次上海出台针对商业地产投资的风险提示，旨在提高企业投资商业地产的门槛，为企业投资商业地产降温，对于个人投资者不仅影响不大，反而会起到一定的积极促进作用。