深圳甲级写字楼需求持续旺 空置率稳步下降

深圳三季度商用物业需求持续旺盛，甲级写字楼及优质商铺空置率均录得下降，租金继续增长，其中甲级写字楼租金更加升至历史高位。由于资本值继续攀升，甲级写字楼的投资回报率停止增长势头，而优质商铺的投资回报率则有所下降。

甲级写字楼市场

市场吸纳量稳定，空置率稳步下降。深圳三季度甲级写字楼租赁市场需求持续旺盛，全市空置率稳步下降至09年以来最低水平，环比降幅2.9%。净吸纳量67,000平方米，略低于上季度。2011年至今总体净吸纳量较稳定，每季度基本维持在平均值72,000平方米左右。

新项目租赁情况良好。今年5月竣工的绿景纪元大厦租赁活动持续进行。和二季度相比，三季度新确认约10个楼层的租赁客户，总建面的60%已确认租客。同样位于福田区的嘉里建设广场二期在三季度开始接受预租，现总建面的18%已确认了租客，租金约人民币240-300每月每平方米。三季度京基100进入最后装修阶段，预租总面积增至两成。

租赁需求旺盛，中心区租金增长较快。本季甲级写字楼租赁需求持续旺盛。三季度录得的新成交中，银行和保险业的成交占36.5%，专业服务类和房地产业的成交量分别占总成交的19%和20%。而消费品行业对租金增长较为敏感，本季写字楼扩充搬迁活动主要集中在罗湖、福田车公庙等地。由于福田中心区租金增长较快，本季度租金较低的南山区见租赁需求增加，空置率下降较快。受外围经济因素影响，部分外资银行及高新科技企业出现搁置或延迟扩充计划。

租金及资本值均升至历史高位。三季度中期，租金及资本值均上升至历史高位。甲级写字楼平均有效租金增长12.1%，达到人民币168每月每平方米。福田中心区甲级写字楼租金均以嘉里建设广场的租金为标杆，平均表面租金接近210元每平方米每月。罗湖和南山租金相对较低，质量和管理较好的大厦分流了部分甲级写字楼的需求，其中南山租金增长幅度最大，海岸城及邻近的大厦租金均增至180元水平。三季度后期，二手物业交易税费政策的落实和银行贷款难度加大等因素，使投资者转趋于观望状态，成交量减少，资本值停止增长势头。部分分散业权项目的小业主开始下调价格。本季甲级写字楼平均资本值增长11.7%，达到人民币45,000每平方米。

租金及资本值增幅将放缓。展望未来，仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，鉴于租金已经积累较大幅度的增长，对全球经济衰退的预测使部分外资企业停止扩充计划，并重新调整租赁预算，总体租赁需求将会放缓。本季度企业搬迁风险程度相对二季度稍微下调;企业对高租金承受能力有限，非中心区域租金继续向福田中心区靠拢。预计四季度平均租金微升。

投资市场方面，夏春毅认为，银行贷款周期加长及成本增加，二手税费实施按评估价征收等政策影响下，成交量保持在低位。交易成本风险增加使得未来资本值持平。少数投资者急于出清所持物业以对抗经济不景气，使个别物业资本值出现一定程度的下调。