中国商业地产或步入黄金时代 ！

　　国家加大了宏观调控，房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续收益为目标的商业地产，开始受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路。国际物业公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务业将是两大助推剂。

　　根据戴德梁行高级助理董事王玉珂的界定，商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发、零售、餐饮、娱乐、休闲、教育、展示、生活配套服务等多种业态。商业地产发展依赖于商家的经营，而商家经营潜力通常取决于消费市场规模。戴德梁行认为，足够多的城市人口规模、较高的居民消费水平、经济的持续增长以及政府对产业发展的支持等是商业地产发展的重要动力。

　　投资、出口与内需是中国经济高速发展的三大动力。相比内需，中国经济更明显依赖出口与投资。一方面中国外贸依存度过高，比例高达60%，另一方面，经济长期依赖大量投资，导致资源消费过度，经济整体发展不平衡。

　　近来，受国际金融危机影响及最新的国家主权债务危机影响，中国外围经济环境不断恶化，出口受到制约；另外，为了应对居高不下的CPI，国家也不得不采取宏观调控、压缩投资。因此以出口为导向、高投资、低消费的中国经济模式将不得不面临结构性调整。提高内需变得尤为紧迫，以确保中国经济长期稳定发展。

　　内需作为经济增长的最终动力，它已成为中国转变经济增长方式的长期目标。在经历了2008年的国际金融危机后，“扩大内需”已成为中国政府工作的重中之重，而通过推进城镇化来扩大内需也成为了中国的战略选择。

　　推进城镇化是中国实现宏观经济结构从外向型需求向内向型需求转型、经济增长动力从投资主导型向消费主导转型的关键因素。根据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增加率约在0.8%-1%，中国到2020年城镇化率将预计在55%-56%，城镇人口将达7.5-8亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。当然，与发达国家近75%-85%城镇化率相比，中国的城镇化水平仍有较长的路要走，因此城镇化对中国解决就业、扩大内需仍有长期性。
　中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。
　过去20年来，中国外贸平均增长率在24.15%，远高于中国零售额平均增长16.18%的水平，国内消费的潜力始终没有得到完全释放。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。

　　中国经济结构的转型强化了对内需的支持，与此同时国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展。随着内需上升到国家战略层面，以服务业为主的第三产业比重加大，服务型经济必将成为未来主流。从1994年开始，第三产业就业比率超过第二产业成为吸纳劳动就业的最重要产业。由于在城镇化建设中第三产业更有利于解决劳动就业问题，第三产业成为中国经济的支柱更具战略意义。

　　服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经济、解决就业以及长期税收方面有独具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。

　　王玉珂表示，2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产因为承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的建设高峰期，这将新增近1.3-1.8个多亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十年。

　　　　【记者陈雪根北京报道】仲量联行日前发布的2011年第三季度北京房地产市场报告显示，市场对甲级写字楼及优质购物中心的需求保持旺盛增长。

　　据报告，北京甲级写字楼整体市场租金继续强劲增长，环比上涨10.5%。截至2011年第三季度，北京甲级写字楼整体市场存量达到600万平方米。前三季度，市场整体累计新增供应已经达到60万平方米。

　　虽然全球金融市场动荡和世界经济增长预期下调，但北京的写字楼市场需求依然保持强劲。一方面，中国业务增长迅速的跨国企业需要更多办公面积用来推进公司扩张，另一方面，拥有充裕现金的国有企业及私人持有的公司对于写字楼的需求也在持续上升。2011年前三季度，市场累计净吸纳量达到789177平方米，其中40%的市场净吸纳量来源于自用需求。从租赁需求来看，金融机构、咨询公司、律师事务所、高新技术类公司以及生产制造型企业依然是市场需求的主力。

　　尽管第三季度有20万平方米的新增供应，但北京甲级写字楼整体市场的空置率继续保持历史低位，环比下降0.1个百分点至8.2%。除第三使馆区由于新竣工写字楼外，其他市场的空置率均呈现下降。其中CBD和中关村区域的降幅最大，分别环比下降2.3和2.8个百分点。基于目前甲级写字楼空置率处于历史低位，当前租赁市场中业主占有绝对的优势地位。第三季度，部分业主大幅提高租金报价，北京甲级写字楼的平均净有效租金在本季度达到每平方米每月269元(按建筑面积计)，环比上升10.5%。至此，北京甲级写字楼前三个季度的整体租金累计上涨已经达到29.7%。

　　展望2011全年，甲级写字楼市场新增供应预计达到67万平方米，全年市场净吸纳量将达到87万平方米，继续推动平均空置率降低至8%左右，而全年市场平均租金有望实现超过40%的增长幅度，今年将成为北京写字楼市场租金增长最快的一年。

　     整理：樱子