开盘率仅两成 苏城商业地产疑似底气不足

“虽然没有向外界透露，但是我们本来也打算9月份加推一部分房源的，不过，最后还是没推”，吴中区核心区某大型商业项目一位负责人告诉记者，最后没推出来的原因比较多，其中之一是库存的不少酒店式公寓、写字楼还较多，需要进一步消化。

放弃传统旺季“金九”，将开盘计划一再延后，没有入市的楼盘大多没有给出确切的解释，基本上都是“情况比较复杂”的一致理由。

今年商品住宅市场一轮轮严厉楼市调控效果显现开始，不少商业项目都纷纷表示，住宅市场投资门槛的提高或是阻断，对于商业地产的发展都是一个极大的契机。记者一年多来的采访中，也确实发现部分被从住宅市场挤出的投资人士，开始关注商业项目的发展，寻求新的投资领域。

不过，实际情况是，除了入市楼盘表现犹犹豫豫，“底气不足”，商业地产的成交数据却显示出不一样的市场。据第一房产统计，去年上半年苏州非住宅成交了11601套，成交均价10744.06元/㎡，去年下半年成交11600套，均价10748.28元/㎡。不过今年上半年大幅回落至7781套，均价略有上涨，达到11160.21元/㎡。

上半年的低迷还延续到了下半年，7月以来，商业项目的每个月成交也不是很景气，都在1300套左右，和上半年月均1297套的水平相当。

名都机构副总经理史亮表示，上市供应以及实际成交的不温不火甚至相比以往的低迷，一方面是受到了楼市整体不景气的影响，不少购房者对楼市发展信心不足，观望情绪浓厚，另一方面主要还是商业地产本身的原因。

“首先是现在不少项目性价比不高，综合实力不强却依然要卖出几万元的高价”，史亮认为，部分虚高的价格已经透支了这些项目真正具有的商业价值，这造成的直接后果就是投资者不敢贸然入市，或者即使在一系列营销的诱惑下入市了，却常常得不到开发商所许诺的如“几年包租”之类的收益。

另外，商业项目本身也存在一定的发展缺陷。虽然苏州具有较高的消费潜力和市场，但是对商业体的需求必定是有限的，苏城部分区域范围内商业项目的开发过于饱和，造成了供大于求的现象。虽然竞争激烈，可不少商业项目仍然在开发之初，缺乏对项目精准的定位，建设千篇一律却并不适合区域市场需求的产品来。最后，项目进入商业运营阶段，就出现一系列的问题，比如招不到租、有了商家又没有人气等等，使得项目陷入僵局，投资者除了一个铺子还在，却得不到实在的收益。

有业内人士认为，随着城市化的发展，以及一个个大型、密集的住宅社区的发展成熟，苏州商业地产确实有着较好的发展前景，也是部分住宅开发商向商业地产转型的趋势。不过在目前，商业地产发展的环境和开发商的资质能力，都还存在一些缺陷。所以，苏城商业地产的真正崛起还需要进一步的磨砺。