新浪乐居讯 “现在，国内不少房地产企业都开始进入商业地产。但是，中国的商业地产不是蓝海，它早就是一片红海了。阳光100集团董事长兼总裁易小迪说。

　　全球金融危机阴霾刚刚散去，国内房地产调控瞬间而至，再加上全球性债务危机以及金融动荡持续不断，国内房企越来越意识到找寻一条对抗周期的商业模式是多么重要。但当所有人的目光都转向商业地产时，隐忧随之浮现。

　　“一哄而上。”万科集团总裁郁亮在谈到房企转“商”现象时说。但万科也难以抵御商业地产诱惑，也在悄然布局。

　　“房企纷纷进军商业地产并没有错，但要适度，要考虑到消费力能否支撑。对于商业地产来说，地段很重要，地段好就可以创造更多的经营收益，也可以获得高估值。”有分析人士称。

　　趋之若鹜

　　招保万金四大房企不约而同地将航向转向商业地产领域。

　　郁亮在2009年底曾表示，万科除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。

　　保利地产去年宣布，未来3～5年，将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%；金地集团事长凌克表示，到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地；招商地产董事长林少斌近日表示，未来3年，住宅和商业的比例将达到7：3。

　　此外，龙湖、首创、世茂、绿城、中海、合生创展、富力等大型房企也纷纷向商业地产加大投资。

　　世联地产市场部研究总监王海斌表示，开发商纷纷布局商业地产，力求“两条腿”走路，意在更好地抵抗行业周期。

　　但他提醒，并非所有房企都具备商业地产的开发能力，商业地产从拿地到设计规划到开发建设以及出让模式等一系列环节，都与普通住宅开发有着巨大差别，转型商业地产存在机会的同时，也伴随着巨大的风险。

　　“现在，商业地产是供大于求，国内空置的商业用房比住宅多得多，因而商业地产领域的竞争是非常激烈的。因而我们有句话，叫‘商业地产就是埋没英雄的地方，很多人跳进去，很可能就出不来了’。”易小迪说。

　　郁亮也曾表示，万科对商业地产还是很恐惧的，万一商业地产形成泡沫，一哄而上的话，比住宅厉害，“现在很多企业是超前了自己的资格实力来做商业，但我们很慎重。”

　　上述分析人士认为，不同于住宅开发，商业地产对于资金、人才、运营、管理等诸多方面都有苛刻要求。大量没有专业经验的房企扎堆商业地产或将埋下隐忧。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌表示，从事住宅开发好比在游泳池里游泳，而从事商业地产则是在大海里游泳，虽然更加刺激但风险性更大。商业地产但绝大多数都是长期持有，因此运营管理对于商业地产来说至关重要。运营管理好才能保证长期的经营收入。

　　“如果抱着卖住宅的心态做商业地产，是无法做好的。如仅仅是把商业地产作为一个避风港，或者另一种赚钱模式，还是买了地、卖商铺的销售模式，那一定走不下去。”万达集团董事长王健林说。

　　找寻金钥匙

　　位于天津小白楼CBD的凯德·国贸项目将成为这一地区再度繁荣的桥头堡。据了解，凯德·国贸项目在近日即将开盘，该项目将成为凯德中国新的收益增长点。

　　根据凯德中国的规划，凯德·国贸为包含商场、办公楼及公寓、会所的大型综合建筑，建成后将由A、B、C三座塔楼及裙楼组成，总建筑面积超过22万平方米。

　　正如凯德中国相关人士所说，建设综合体将成为未来的趋势，这将有效化解持有型物业带来的资金压力。靠售卖一部分住宅或公寓，来平衡项目的现金流。

　　值得一提的是，在此次的市政规划中，将有4条轨道线穿越小白楼地区城市主中心，其中，轨道交通1号线的小白楼站将正居凯德•国贸主体建筑的下方。“凯德中国对于运营地铁上盖物业独有心得。”上述凯德中国相关人士表示，

　　“你要问我怎样才能对抗周期性风险，怎样才能在调控中利于不败之地，我告诉你，很简单，地段、地段，还是地段。”恒隆地产董事长陈启宗在接受本报记者采访时说。

　　他表示，恒隆地产以开发综合性购物商场为主，而他更青睐于地铁上盖物业，并表示未来在内地拓展一定会选择在中心城区建设商场，最好是靠近地铁站的地方。

　　“中心城区物业及地铁上盖物业首先是人流量大，可以保证商场的消费购买力，从而带动租金收益保持稳定或上涨；再有，这种物业具有抗跌性，举额的物业重估收益将会有效支撑上市公司的财务报表，进而有利于房企资本市场融资。”上述分析人士表示。

　　除了地段之外，该人士还表示，经营商业物业的房企大多租售并举来化解资金难题，租售并举固然好，但仍会对房企的现金流形成挑战，商业地产占压资金过大，应考虑多渠道融资。

　　“这方面可借鉴‘嘉德模式’。”该人士说。

　　据了解，“嘉德模式”的精妙所在，恰在于其房地产价值模型主要建立在资本效率的基础上，即不同类型的物业分而治之，同一类型的物业也分为不同的风险收益阶段，在这样切割细分之后，每一块都用相应的金融工具与其匹配。

　　“但‘嘉德模式’国内房企很难借鉴。”凯德中国常务副主席林明彦曾对记者表示，“国内目前还没有与之相应的金融工具与金融产品，比如说REITs。”