天津市塘沽板块360转身开发版图全方位外移

塘沽担当滨海楼市主力

　　在“滨海新区三区合一”的规划正式出台前，除塘沽老城区、开发区外，还有很多周边板块纷纷借力“滨海”概念，想要成为最早搭上船的那批人。“曾经有一段时间，街坊邻居也在纷纷议论猜测，究竟哪些地方会被划入滨海新区？住在塘沽老城区的一位市民说：“虽然大家的想法各不一样，但有一点相同，塘沽城区和开发区一定会‘荣登榜首’。”

　　在目前滨海新区现有的三大行政区中，相比较之下，塘沽区的住宅开发也更显突出。根据某网数据监控中心对国土资源和房屋管理局网站的监控数据显示：8月第三周，天津市滨海新区共成交商品住宅274套，环比增长17.60%。总成交面积27504.3平方米，环比增长24.14%。在成交价格方面，上周天津滨海新区商品住宅成交均价为9570元/平方米，环比上涨了12.50%。在经历上半年的结构调整后，滨海楼市在8月份出现了显著回升。

　　某研究院天津分院研究副总监钟文辉分析认为，滨海新区商品住宅市场主要集中在塘沽区，塘沽区成交占比均在48%以上，且2008年以来，比重持续增加，到2011年达到63.05%历史最高。虽然成交总量受政策的影响出现较大的幅度增减，但整体占比持续上涨；2011年1至7月滨海新区住宅成交受限购政策的影响较大，成交量同比出现10.27%的下降，而塘沽区成交面积实现49.42万平方米，同比上涨了18.79%；究其原因，主要是因为塘沽2011年在售项目明显增加，在住宅供应加大的促使下，成交量实现同比上涨。另一方面，截止到去年，塘沽区商品住宅成交均价已从2006年的4146元/平方米，持续上涨至2010年的10193元/平方米，涨幅高达145.84%。钟文辉告诉记者，2009年滨海三区合一正式颁布后，塘沽板块的商品住宅成交均价首次超过滨海新区及全市整体均价，并在此后连续几年间均维持较高水平。

　　针对未来走势，业内人士对塘沽楼市的预测仍很乐观。一项调查统计表明，塘沽市场在限购之前约有30至40%的需求来自投资，而执行限购政策正好打击了投资投机需求。由于需求的减少，加上市场供应的增加，塘沽住宅市场呈现供过于求的态势，成交均价回落幅度达到10%。“随着限购政策的进一步实行，塘沽市场成交均价将持续回落，未来成交量取决于价格回落的幅度和速度。而从长期来看，塘沽房地产市场随着滨海新区的开发开放，以及相关的配套完善，将会得到长足发展”。钟文辉如是说。

　　开发版图全方位外移

　　“对老一辈塘沽人来说，他们所理解的中心城区一般都是指‘街里’，”据塘沽白领朱珠介绍，解放路商业街和洋货市场历来都属于塘沽地标性建筑，近几年来，商业街不断有新的百货物业及商业配套进驻，洋货市场也经历了重新整合修缮，而外滩的“加盟”更使这一板块成为塘沽商业氛围最浓厚、人气最旺的繁华区域。“过去，这里是居民的集中住区，可近几年，塘沽外来人口不断增加，‘街里’的土地资源又极为有限，一批老旧社区既满足不了购房者量的需求，也难以满足他们在质方面的需求，因此，塘沽城区的住宅开发开始不断向外扩。”

　　相关资料显示，按照行政区划，塘沽区所辖街道包括新村街道、解放路街道、新港街道、三槐路街道、向阳街道、杭州道街道、新河街道、大沽街道、北塘街道、胡家园街道等十余个左右。其中，新河街、杭州道街、新村街、解放路街、向阳街等属于传统居住片区，据天津昊景房地产负责人介绍，新村区片是塘沽区的文化教育中心，板块内名校云集，住宅房龄基本在10年以上，以二手房尤其是学区房交易为主；向阳片区则紧靠洋货市场，人口聚集，交通也较为发达；解放路一带是塘沽商业中心，类似于市内的南京路与滨江道，是各类配套最为集中的住宅片区。

　　随着区域发展的快速升级，塘沽外来人口成倍递进也带来了对住宅需求的几何式增长，除传统板块外，胡家园、新港、工农村（上北）、北塘等一些新兴的住宅片区开始不断崛起。以中心城区为圆心，塘沽的“城区”概念开始被不断扩大，楼市开发版图也朝着东南西北外围方向呈现360°式挺进：向东，有公认的价值洼地——新港板块；向南，有涅槃而后重生的国际投资热土——响螺湾、于家堡；向西，有津滨轻轨途径的黄金节点——胡家园板块；向北——有生态环境良好的宜居胜地——上北生态区。位于新河板块内的某项目负责人表示，经济的高速增长和城市化进程的加快，催生了很多新兴区域或板块，但是作为滨海新区的主要居住区，塘沽在人文、地理环境以及诸多方面都有着无可替代的发展优势，城市化加速也刺激了城市空间从中心向边缘转移。

　　原塘沽规划局总工程师巢元凯认为，开发水平与手法的不断升级是推动塘沽城区住宅格局焕然一新的另一动力。“规划再好，开发商不买账也没有用”，总结过往历史经验，巢元凯表示，目前塘沽城区楼市环境发生了很大变化，开发商从最初几十万元的资金规模发展到现在品牌大鳄的集中进驻，开发手法也由粗放型向精细型转变，当初零星的开发状态变成了现在各大企业联手合作，区域活力整体爆发，此外，物业配套设施的建设也得到了进一步规范，“这样的四个转变后，造成了塘沽区楼盘开发的整体素质在不断提高。”