富力地产称做商业地产很难 下半年将继续调价!
8月23日，富力地产在香港召开中期业绩发布会。富力地产董事长李思廉、财务总监兼公司秘书周蔼华及董事长助理陈志濠出席会议，共同解读富力这半年的发展，并对下半年的发展战略作出解说。
2011年上半年，富力共实现合约销售人民币134亿元。其中，广州、北京以及天津三地的合计合约销售额超过去年同期，达到94亿元。
上半年的销售贡献主要有广州富力盈盛广场的办公室大楼、北京富力又一城及天津富力津门湖的中档住宅项目。
对此，富力称，正是由于公司多年来所采用的地域多元化策略，减低了市场环境的变动对整体合约销售额带来的影响。
富力地产董事长李思廉指出：“上半年公司已按预定时间峻工并交付了72.4万平方米的物业，占全年预计交付总面积的25%。尽管政府实施货币紧缩政策，但截至本期末，公司仍持有现金125亿元。”
在整个行业调控不放松的情况下，富力会推出一些针对刚性需求的产品，但由于这是开发商的共识，所以，富力也随之下调了价格预期，据李思廉透露，公司在价格上已经下调了10%，预计下半年还将作出调整。
当然，在限购产品外，富力也有其他商业项目不断推出，譬如广州富力盈凯广场、太原富力城等，但由于受国内资本市场的局限，富力只能逐步增加持有的比例。按照李思廉的设想，在商业地产方面，出售与持有的理想比例为7：3，只有这样才能保证一个良好的发展。
以下是富力地产2011年中期业绩会的现场实录：
媒体提问：今年的销售目标是人民币400亿元，上半年只完成了34%，原因是什么？经过下半年的努力，这个目标会不会达到？怎样维持？
李思廉：上半年我们完成的比例比较少与预售证发放的快慢有关。因为在大部分城市里，在预售证的问题上，有关方面会跟我们谈一下价钱、限一下价之类，所以，拿到预售证的时间比以前要长一点。现在三四季度追了很多，所以，我们也有信心完成全年目标。
媒体提问：富力在广州的城中村杨箕改造进行得怎样了，这个项目的故事比较多。另外，听说广州市政府在“三旧”改造方面有了新思路，先暂停“城中村”改造，取而代之的是力推旧厂改造项目，富力会不会因此也改变旧改的思路？
李思廉：其实每个城市三造改造都有它的特色的，企业介入就必须配合政府的政策，每块地的改造、每个村的改造都有故事，都不是想象中的那么简单。
刚才提到的杨箕旧改涉及到一些法律诉讼，我就不方便发表太多，但是这块地是通过招拍挂拿到的。广州是我们的根据地，我们会配合广州市政府妥善解决剩下的历史遗留问题。
媒体提问：上半年公司的毛利润升了很多，达到很高的水平，为什么？
李思廉：最主要原因是交楼有，上半年我们交的写字楼多点，所以毛利率提高了。因为现在都是交去年的楼，整体都是满意的，上半年的净利率是20%。
媒体提问：上半年的富力去化率是4成，假如下半年预售证方面没有遇到问题，但很多发展商在第三四季会推出新盘，你们是否还有信心达到400亿目标，会不会有折扣优惠？
李思廉：都会通过不同的销售渠道变相给多点优惠，满足市场的需要。的确，在限购令的环境下少了一些买家，这样市场的竞争更激烈，但同时现在的推货量都集中在大型发展商，大家都做得不错，估计整个市场损失的部分是中小发展商承担了，主流开发商的规划性比较强，资金量比较强，执行度很高。我们现在剩下的货的均价在12000元/平米左右。
媒体提问：你们所有的物业是否全部拿到预售证的？为什么下半年你们的去化率反而比上半年高出3个百分点呢？
李思廉：因为量大了，我们都是按40%左右的去化率。40%与43%差距很小，我们公司整体按照一种平和的预测去估计市场，上半年完成的比例比较低最主要就是预售证拿慢了，很多货都在主要城市，像北京、广州、天津卡得很严，但陆陆续续释放了，拿到预售证后，联系客户销售，很快的。
媒体提问：从2008年以来，富力逐步加大对商业地产的投入，在这方面富力一直学习新鸿基，新鸿基的商业地产转型用了11年时间，富力要完成这个转型大概型需要多长时间？抑或富力在商业地产上的一个长远规划是怎样的？
李思廉：在国内的商业地产不容易变成新鸿基。因为，中国的商业地产在税收、资本结构方面的原因，发展商比较难拿到便宜的钱，大量、专门做商业地产有一定的危险。所以，我们只能慢慢去做。
新鸿基这种世界级的公司大概是50%：50%，而国内的话，我相信达到25%：75%就不错了，要达到50%：50%就很难，需要时间。这跟整个资本结构有关，香港在高峰的时候可以在市场上拿到便宜的钱，而在国内很难。
媒体提问：广州富力盈盛广场当天开盘卖得非常较好，富力也在不断增加持有物业的比例，在理想状态中，商业出售与持有的比例是多少？
李思廉：我想大部分会出售，商业地产部分出售和持有的比例是7：3，因为中国的资金结构不利于大家长期持有，不象香港，国内借的钱都是3年就要还的，不还的话，资金的收入支撑不了，所以还是要卖。
媒体提问：广州是富力的大本营，最近，中海等都在广州拿到一些地，9月1日广州还会有10宗地推出，富力在广州土地方面有什么计划？公司今年下半年关于拿地的一个整体规划是怎样的？
李思廉：在增加土地方面，我们都是全国一盘棋了。现在不是竞价的时候，若政府开价不是很高，又符合我们的需要，比如说有些城市储备不够多，就补充一些，若太贵就让给别人，现在普遍是这种想法。
从整体上而言，我们今年拿地方面会比较保守。没有其他的选择，因为我们觉得政府这次调控的决心很大，调控已成为这个行业的常态，在目前这种市场资金比较紧张、限购、限贷的情况下，作为一个负责的发展商，发展不能太快，要慢慢做。
拿地方面比较谨慎，公司会到有基础的城市买地，会去公司人才储备比较多的城市比如北京、广州、海南、天津等去买地。
下半年公司用于拿地的资金大概在几十亿左右。在土地款的支付方式上，我们也会有所考虑，希望的分期付款的方式，如果给钱太快的话，可能会考虑放一放。
媒体提问：有消息称，即将限购的二三线城市名单会在8月底出来，富力有不少业务在二三线城市，你们下半年有什么应对策略？
李思廉：政府的调控措施也是一种常态。按照最新建设部文件的精神，限购会扩展到一些所谓的二三线城市，我们暂时拭目以待。
限购其实是政府释放的一个信号，希望发展商做多点符合市场产品给首次置业人士，使得一些需要买楼的人可以买到楼，希望发展商起一些小面积的房，或者装修不要太好，使得总价可以符合市场的需要，协助政府疏导初次置业人士的需求。在这方面，我们也有相应的应对措施。
媒体提问：为了应对政府的宏观调控调整产品的结构，推出符合刚需市场的产品，但是其他的房企也会这样去做，整个市场上下半年同类产品会非常多，那这样会得话，到时会不会遭遇一场价格战？
李思廉：我觉得不会有价格战。因为现在这个行业大家要搞产品都是非常困难，大家都没有打价格战的冲动，价格上应该会稍稍调整。
因为现在房地产变成一个不容易进入的行业，新的资金需要大量的人才才能做好一个项目，所以大家也舍不得打价格战。
另外，有的开发商如果觉得对手比自己强的，可以先停下来不卖。基本上，处于行业在前列的公司，大家也相互竞争了十年八年，不存在打价格战的这种局面。
媒体提问：那面对下半年市场上较多的货量，富力会不会做出价格上的调整？
李思廉：我们已经在调整了，价格在政府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%，估计会慢慢跌，下半年的话，可能会再跌10%。