郑州商业物业“跃进式”涨租
今年年初至今，这声由涨租诱发的感叹，蔓延郑州城区城市服务业的各个领域。并且，大有迸发之势。
其中较为抢眼的现象，既有服务于城市某一领域的中小加工制造商大量外迁，也有城市核心商业区的租赁户正在批量快速换血。甚至，就连某家大型外资连锁超市，差点儿被逼退场。
据初步了解，此轮郑州商业物业租金上浮比例，普遍高于10%。较之往年，甚至快了2倍以上。那么，其背后支撑力究竟是什么？又在表现什么样的经济发展趋向？来看记者调查。
涨租潮逼出退场潮
上周，“玲玲姐姐”（此为化名）的服装店，退出了花园路融元广场。在此，她只经营了一年。
在零售市场竞争环境中，小商户退场是正常现象。但“玲玲姐姐”的不同则在于，上年度，在该商场女装类销售商户中，她的经营业绩排位前三。简单地说，在一个能挣钱的卖场，前期装修即需要投入几万块，突然退场是不合常理的。
“玲玲姐姐”称，事发是在7月份，也就是与房东续签租赁合同前一个月，对方提出了近3成的涨租要求。
“一间35平方米小店，年纯利不过10万元。涨租后，年租金净增了4.8万元。这跟为房东‘打工’没区别。”这让她彻底蒙了。
而据记者了解，这些年来，郑州商业物业涨租，是有规律可循的。通常对于小租赁户的租金上浮比例在7%～9%。显然，30%达到了暴涨的范畴。
“玲玲姐姐”称，他们这批经营业绩较好的商户，曾与房东有过交涉。但所得答复却是，“想做就做，不做就撤。”这即是对方的态度，更是理由。
另据其透露，受此轮涨租影响，五六家同行选择了退场。而在此前，融元广场外场的宝视达连锁眼镜店、广发银行网点，已先一步撤离了。上周记者在现场看到，原有两个铺位已更换为两家服装店。
如是说，物业方设定的“短租”方式（合同周期通常为1年），决定了小商户缺失博弈能力与话语权。那么，大品牌零售商时下同样不容乐观的处境，则为此轮郑州涨租潮的触及深度，做出了另一番注解。
两个月前，郑州北环路上某外资超市，与物业方即因“涨租”，发生了较为激烈的对峙风波。曾遭遇几轮封门，或被堵送货通道。
此事件之所以令人匪夷所思，是因为大型零售商与物业方的合同周期，通常在15～20年。合同中必然锁定了租金起始价格，以及年租金递增幅度（通常为3年上浮5%左右）。那么，何以毁约呢？
“他们（指物业方）根本就不谈此前的合同。只是称，‘我赔钱了，所以就要涨租’。”8月11日，该超市有关负责人接受本报采访时透露，物业方最新提出的租金涨幅，达到了原合同价格的一倍。
由于原始合同内容涉及该企业经营机密，对方未能公开。但对于这家2万平方米的卖场而言，每平方米日租金提升一毛钱，即意味着年租金要多支出36万元。
“双方在上涨幅度上仍有分歧，但基本达成了涨租的共识。”该人士另称，经过了几年养店期，老门店做出了稳定的业绩。对方恰恰看透了“不会撤店”，因而，索取的尺度可以放得更大。
而事实上，受此轮涨租潮影响的，绝不仅仅是零售服务业。据记者调查，诸如郑州银基商贸城、红星·美凯龙等专业性市场，以及临街商铺，其租金涨幅同样在10%～20%。
另外，城市内的小型工业租赁厂房亦在波及范围之中。即如两周前，本报曾报道了《中小印企：我想有个家》。现实之中，诸如食品加工、印刷包装行业等，专为城市服务业做配套的中小加工商，正在大批量迁徙或已经关门。
涨租潮诱因何在
“郑州此轮涨租潮，已突破了市场原有的游戏规则。”这一判断，在租赁方与物业持有方都获得了认同。
那么，其背后的支撑力究竟是什么呢？
“CPI指数持续在高位运行，房屋租金没有不涨的理由。”这是业内的普遍解读。
而上海贝兹商业发展有限公司首席代表谢涛则认为，CPI只是催化租金整体快速上扬的外力条件之一。问题的核心，即是在商业地产的经营环境与外力条件，都达到了基本成熟。
先由经营环境角度，谢涛分析，国内金融环境与投资环境，都发生了根本性变化。从而导致原有商业地产商所依托“返租”经营模式重心发生了倾斜，加快物业租金的提升速度。
所谓“返租模式”，即是商业地产开发商将商铺销售给投资人，再以8%～10%的回报将铺位由投资人手中回租。而回租的目的，从表象看，是为了实现商业物业统一化经营规划。其深层次利益，则是通过“高回报”承诺，开发商吸引投资人、炒作商铺价格，降低自持物业所带来的风险。
可见，绝大部分大型商业物业的实际经营人，并非是商铺投资人，而是开发商。或者，他们交给一些“空壳”商业运营公司代为管理。
“郑州现有租金水平，决定了商铺投资回报率不足6%。所以，但凡是操作‘返租’经营的开发商，短期内想实现盈利一定是个奇迹。”谢涛称，这是构成问题的核心所在。但是，却偏偏遭遇了国内“银根”紧缩，这让很多开发商资金链倍感窘迫。通俗理解，没钱“倒贴”了，只得靠涨租来弥补亏损。
那么，开发商要涨租的利益诉求，其内外部条件足以成熟吗？
在谢涛以及一些参与此轮涨租的商企高管看来，这样的底气源自于三个方面。
其一，CPI虽处于运行高位，但多数商品价格已经并行上浮。因而，在多数商户的经营利益有保障的前提下，房东有了可争取利益的空间。
“进场商户利润率有多少，一天卖多少钱，我们算得很清楚。”即如某百货公司高层所称，合作商户群体中，“盈利、持平、亏损”各占三成。这是卖场租运营结构中比率，也是大商家啃食小商家利益的依据。
其二，河南宏观经济的持续快速发展，带动了服务业市场的空前繁荣，从而也加剧了竞争。
即如前文提到某外资超市遭房东毁约，有其更深的竞争暗流。事情的起源，是某新入河南的零售商找到该店房东方，告知“只要能将此外资超市赶走，可以给出更高的房租”。
其三，国家对住宅地产的调控，激发了商业地产开发、投资空前的热情。
这一方面带动了商业地产投资成本上涨，开发商对商铺租赁价格有了新的设定。另一方面，刺激了一批热钱流入了商铺租赁市场，直接炒高了租金价格或者转让费。
一蒋姓女士告诉记者，此前在郑州银基商贸城做服装批发。其铺位的房东即是温州人，他们整片接手商铺之后，即是快速炒高房租，由此抬高转让费。蒋女士称，即在本月，房东又通知其涨租20%。而今，一间非核心区约10平方米的商铺转让费，就已高达10万元。
涨租潮撑得住吗？
此轮郑州涨租潮，究竟指向何方？其后期市场需求，能否对上升势头保持足够支撑呢？这在时下的河南经济界，众说纷纭。
一经济界人士即认为，此轮郑州涨租，也许源于商业地产投资价值的理性回归。但同时，也将传导至居民日常消费品价格持续上涨。而一旦城市消费力受到抑制，必将进一步恶化中小商户的经营收益，遏制其投资兴趣，涨租即缺失了基本支撑力。
上述人士举例分析，在郑州西区，短短3年，聚集了升龙、万达、宝龙、锦艺、深信投等，一批国内商业地产大腕在此云集。将上述企业已投资项目累计，未来三年，该区域的商铺释放量应在200万平方米以上。“相当于20个金博大城同期投放市场，决定了‘涨租’只能是阶段性。不然，必将导致租赁市场产生价格泡沫。”
“为什么LV要来郑州？为什么那些曾经飞扬跋扈的零售商会自己拎着包跑到河南三线城市求开发商？”深圳丰汇商业地产顾问有限公司总经理顾春强认为，其核心利益诉求，相较于武汉、西安、石家庄同等省会级城市，河南商业物业的租赁成本很低，大有发掘价值。换句话说，很多商家在国内一线城市早已不堪租金重负，飞快地跑到河南即是找回经营收益的稳定性。同时，快速完成渠道扩充，争取在资本市场卖个更好的价钱。
仅靠大型零售商与品牌商投入热情，似乎并不足以支撑郑州商铺租金保持升势。毕竟这一市场7成以上的利润贡献，是由中小商户完成的。
这在区域经济研究员李武军看来，恰恰没有担心的必要。他称，中原经济区进入国家战略后，加速城镇化发展是根本改革方向。因此，必将有农村人口向城市迁徙，从而快速实现河南城市体量扩容。而人口完成聚集，是服务业经济发展基础。其产业活力，更与人口集聚的密度成正比增加。“为什么只有大城市才谈得起商业地产的概念？因为有足够的人口密度，支撑起30万平方米SHOPPINGMALL能够获得生存。”
他预测，此��郑州商铺涨租，将催化郑州服务业酝酿一次全面升级。这期间，必将进一步提升郑州服务业市场竞争强度，明晰在资本、品牌、特色的新游戏规则，出现一系列“腾笼换鸟”的现象。即如，小商家逐步淡出核心市场或被清洗出局，或大品牌商家之间“城头换旗”。