广州二手楼市仍低迷楼价高位企稳
2011年7月合富标准二手住宅价格指数（广州）（以下简称合富标准指数）为1505点，环比2011年6月上涨0.2%，同比2010年7月上涨18.8％，较基期2008年1月上涨50.5%。
7月份广州二手楼市交投仍较淡静，市场观望情绪较浓，但少部分看楼时间长的买家、高端客户、“卖一买一”的买家入市略有增多，个别板块积累的刚需阶段性释放。大多数业主心态强硬，不肯让价，议价空间小，买卖双方在价格上的僵持依旧，楼价走势总体维稳。
二、楼市以需求迫切的刚性买家为主，投资客青睐小面积、低总价物业
总体来说，7月广州二手楼市仍较低迷，观望情绪依然浓厚。限购、限外、限贷、房贷收紧、放款速度慢、首付提高、利率上升以及手续繁琐，交易周期延长、税费高昂、外围高性价比一手新盘供应增多等诸多因素对各类型二手买家均产生间接或直接的叠加影响。买家入市谨慎，决策过程反复摇摆。
从7月的情况看，入市较积极的买家基本以需求较迫切的首次置业和首次改善型买家为主。据悉这部分买家大多看楼时间较长，持币观望一段时间后择机入市。本月个别板块的二手交投有所回升，主要得益于这种积累的刚需阶段性释放，如白云区、原芳村区、原荔湾、原越秀等板块。而需求弹性较大的多次置业者、新入市的客户在当前政策以及市场环境下大多选择观望。据合富置业数据显示，目前广州二手楼市中约六成买家为首次置业者，其中不少买家为结婚刚性购房需求。改善型买家约占整体二手楼市三成，大多具有较强烈的住房换代升级需求，其中以“卖一买一”占较大比例。
广州二手楼市的投资比例总体比较小，由于受通胀影响，基本保持稳定，其中大部分为长线投资需求。据合富置业数据显示，投资客大多青睐面积在30—60平方米，总价在80万以下的小面积、小户型单位。白云、越秀、荔湾、番禺、天河、海珠等区域的旧楼受到投资客的追捧。由于总价低、贷款困难等原因，七成以上投资客选择一次性付款。
三、高端买家入市有所增多，一次性付款物业套均总价高
受通胀影响，近月来珠江新城、汇景新城、滨江东、越秀老城区等板块部分高端买家看楼也相对较积极，据悉这部分买家大多选择一次性付款购入较高端的物业。这也是近期一次性付款物业套均总价持续高位的重要原因之一。此外，部分“卖一买一”的买家一次性付款购入大面积、较高素质单位，也是一次性付款物业套均总价较高的重要原因。
四、业主心态总体强硬，楼市总体僵持胶着
7月份业主的心态总体仍较强硬，尤其是成熟片区优质单位的业主议价空间较少。但也有部分业主心态有所放松，小幅让价，高位出货的意愿增强，据悉业主接受的议价空间集中在3~5%之间，以地段一般、综合素质不高单位以及要求买家一次性的业主居多。
不过，业主的小幅让价仍然与买家的价格期望值有一定的距离，据悉目前二手买家的还价幅度大多集中在10%左右。买卖双方的价格分歧较大，也是目前二手楼价僵持胶着、交投不旺的重要原因之一。
五、个别楼盘一、二手楼价接近，凸显中心区优质地段二手物业的价值
本月个别地段、楼盘出现一、二手楼价倒挂的现象，实际上是个别新盘的位置、产品与周围素质较高的二手次新单位价格较为接近所致。如岭南新世界新组团嘉云府售价约2万元/平方米，该盘部分优质次新二手物业的放盘价接近2万元/平方米，加税费后购入成本超过2万元/平方米；又如星河湾盛荟平层的售价约2.5万元/平方米，而星河湾6号高档二手物业的叫价高达2.8万元/平方米。
2008年广州二手楼市也曾出现一、二手楼价倒挂的现象，但两者却有着本质的不同。2008年广州楼市深陷低迷，一手楼价一定幅度下滑，但二手楼价却十分坚挺，最终导致一、二手楼价倒挂。2011年出现的一、二手楼价倒挂，虽然同样与政策调控有关，但一手楼市并未深陷低迷，不少新盘仍取得良好的成交业绩，一手楼价也没有出现实质性下跌，以平稳为主，而二手楼价则仍然呈稳中有升的态势，此消彼长下加上二手物业高昂的税费成本，个别地段/楼盘一、二手物业的入市成本有所倒挂。由此发现，本次一、二手楼价倒挂现象实际上反映了以下三个方面的问题：
第一随着广州城市化进程的加深，中心区土地资源稀缺，新盘供应尤其是核心地段的新盘供应越来越小，二手住宅主导中心区楼市的趋势越来越明显，中心区优质物业的价值进一步凸显。
第二经济环境不同，买家对楼价的理解认识有所加深，市场预期也有所不同，2008年经济环境不太理想，后市以看跌为主；2011年中国经济虽有波折但总体仍较稳定，楼市经过三、四年的发展，市场各方对楼价的认识有所加深。2011年在国家严厉调控下，市场各方的预期有所分化，但总的来说看跌心态并不强烈，大多看不清后市而暂时持币等待，择机入市。二手楼市低迷更多的是限购、限贷以及入市成本高昂等实际障碍造成的，实际影响要大于心理，但潜在购房需求仍然十分强大。市场没有形成一边倒的看跌预期和潜在刚需强大决定了广州楼价大幅下行的可能性较低。
第三从另一个侧面反映了广州楼市以刚性自用需求为主的特点。一直以来广州楼市均以刚性需求占主导，六成以上业主自有物业产权，变现需求、月供压力不大，大多数业主的心态较强硬，个别业主甚至小幅升价，从而导致个别楼盘一、二手楼价倒挂现象。
六、各板块二手楼价以平稳为主，外围区域以及中心区部分板块楼价有所走低
本月广州各区域、各板块的二手楼价基本以平稳为主，外围区域黄埔、萝岗、增城的楼价略有走低，主要受二手交投氛围转淡、限外政策以及一手楼价有所下滑的影响。中心区域中海珠、白云两区二手楼价轻微下调，天河、越秀、番禺等区域楼价仍保持稳中略升态势。
海珠区楼价略跌的板块主要集中在工业大道、江南西、滨江西、江燕板块等海珠中心片区。主要是部分素质一般、楼龄偏旧物业的业主以及计划“卖一买一”的准买家略有让价。此外，部分业主小幅让价鼓励买家一次性付款也是总体楼价略有下调的重要原因。
白云区二手楼价小幅下跌的板块主要集中在黄石—广花板块以及机场西—广园中板块。白云区二手买家中外地户籍专业市场、批发销售市场档主和小工厂老板等经商者的比例较高，限外政策下，这部分买家入市难度增加，整体二手楼市较淡静。受此影响，业主小幅让价出售物业意愿增强，心态有所放软。