番禺楼市将迎来第三次飞跃

　　此外，广州城市规划勘测设计院规划研究中心主任刘云亚、番禺区规划局编管办负责人侯启章、广东省商学院交流经济研究所所长王先庆还从大广州的发展战略、番禺区域规划及商圈发展等方面阐述了自己的观点。

　　十年发展 四大变化

　　在此次沙龙上，合富置业首席市场分析师龙斌用数据梳理了番禺区过去11年的楼市情况。他认为，经过11年的发展，番禺的楼市已有台阶式的飞跃。

　　根据广州市国土房管局的数据，番禺的新建商品房成交价有两次较大幅度的提升，一次是2005-2008年，从4000元多元/㎡的均价一路升至7000多元/㎡，在2008年金融危机时有一定程度上的调整，便迎来了第二次上涨的高潮，即从2009年至今，番禺的均价已从不足9000元/㎡升至近13000元/㎡。

　　“这并不是偶然的，而是广州城市的发展、番禺区发展，以及商业的发展，还有楼市自身素质的提高等多方面共同作用的结果。”他如此分析。

　　而这两次的大幅上涨，正是龙斌总结番禺楼市11年来发展的四大变化之一。除此之外，中产聚集、开发商品牌升级、规划配套大提升等三方面，是其认为的另外三大变化。

　　即将迎来第三次飞跃

　　“这里是极具竞争力的价格洼地。”龙斌如此定位番禺的楼市。谈到未来的楼价走势，龙斌说，番禺目前的新房均价只相当于天河的6成，海珠区的7成，但其它方面跟老城区没有太大的差别，在部分楼盘素质上甚至超越老城区的一些楼盘。

　　番禺有着如此的楼价，在其他方面又有不少优势。他举例说，与珠江新城比有价格优势，和白云新城比有地价优势，与金沙洲比有配套优势，与萝岗比又有距离和交通优势。

　　“大市场、小政府”，这是业界对番禺过去十年发展模式的总结，这也导致其规划和配套一直饱受诟病。但在此次论坛上，多位专家均表示，广州市目前的规划正重点倾向番禺区，这将逐步改善过去“小政府”留下的弊端。广州城市规划勘测设设计院规划研究中心主任刘云亚在论坛上透露，广州城市的发展方向是以多中心布局，并形成“多中心、组团式、网络型”的城市结构，这其中在番禺就有2个中心，即大学城和新客站。

　　在已落实的方面，万达广场、海印又一城等商业配套的落址和开工，以及地铁7号线的规划敲定，已成为番禺区规划配套提升的“排头兵”。

　　“因此，整体价值的第三次跃升可能会，而且我认为会来得非常快。”龙斌说，“如果不是近年来的宏观调控，可能早就已经发生了。”

　　“上下九、北京路的衰落是必然的”

　　在论坛上，广东省商学院流通经济研究所王先庆重点分析了番禺商圈的发展。自称“南派”的王先庆，认为番禺是广州商业的发展方向，而非珠江新城，也非广州东部。

　　那番禺商圈到底需要多大？王先庆提出了4个标准：“大型商业场所10家以上，购物中心50万㎡以上，年销售额300亿以上，商圈人口80万以上。”他预测，根据目前番禺区的发展情况，要达到这样的规模，需要五年左右的时间。

　　“虽然短期内无法与天河商圈相比，但番禺商圈的崛起意味着上下九、北京路的衰落是必然的。”