一边喊降一边没感觉 太原房价到底降在哪里?
酷暑七月，太原市限购令出台已有时日。在“限购”的高压下，房价开始松动。
但是，对于居住在省城的多数人来说，房价依然难以承受。楼市最终走向何方？太多的人等待答案。图为3位外地打工人员正在仰望还无法走进自己生活的住房。
今年以来，房地产调控的发条越拧越紧。当房价上涨过快的二三线城市即将纳入限购令之际，已无人怀疑政府此轮调控的决心。7月，记者走访省城6城区的楼盘，深感限购令重压之下，房地产市场参与各方压力倍增，已经进入到“死磕”的博弈阶段。各方博弈下，能否找到平衡点，尚不明朗。
开发商“大方”促销，楼市开始降价了？
7月19日，太原富力现代广场发出这样一条短信：“最后一栋，11号楼，全城火爆预约中，开盘日精美装修9折上再打9.8折。”“公司的8号楼项目已经卖到8600元/㎡。折扣下来，11号楼的均价大致7500元/㎡。”销售人员紧追着购房者，不停地抖露着自家的卖点。
进入7月以来，开发商们显得特别“大方”，折扣力度比以往更大，限购令似乎变成了“促销令”。5月～6月，市场上常见的折扣多是 “一次性付款9.8折”，如今，很多楼盘给出了9.7折或9.5折的优惠，甚至是8.5折。相比这些常见的促销手段，一些楼盘更是奉上“送家电”“支付贷款利息”等优惠。总之，形式多样，意在刺激成交。
这一切，是否意味着楼市开始降价了？
在房地产业摸爬滚打了多年的宋斌，是一家房地产公司的副总经理，“在当前限购政策、限贷政策的影响下，确实抑制了需求，这种压力现在愈发明显。但是，从年初到现在，有谁说过地价降了？钢材、水泥、劳动力价格又大幅上涨，这房价怎么降？”
国家统计局信息显示，太原市6月份新建住宅价格环比涨幅为0.3%。太原市整体房价依然在稳步上扬，但房价上涨的幅度有所减缓。
“由于宏观调控，在银行贷款越来越难、其他融资渠道不太畅通的条件下，大部分开发商资金链越来越紧张。因此，开发商采取促销手段，以价换量，这是回款需要，并不算真正的降价。”卖了10年楼盘的刘小刚说，即使没有限购令，很多房地产商在暑期也要通过答谢会、回报会等形式进行“暖场”。
在业内人士眼里，促销仅仅是一个噱头。推出少量特价房，实行低价开盘策略，具有明显的促销效果。他们认为，市场反应会很敏感，刚性需求容易被市场调动。其实，很多购房者也体会到，开发商提供的优惠房，或户型不好、或采光差、或位置偏，一些好地段、好楼层的商品房并无变化，很难下决心购买。
观望情绪渐渐浓厚，开发商期待以优惠房价撬动购房者买房意愿，但效果不佳。上半年，太原市商品房成交量走势“疲软”，商品房销售面积为136.8万平方米，同比下降了1.55%。一些销售人员也表示，随着促销力度的加大，近期前来看房和买房的人有所增加，但总体贡献有限。
城市中心房价不降反升，周边住房价格较低，稀释了平均房价
采访中，房地产管理部门拿出一组数据，用此举证楼市调控的奏效：据各市商品房交易网签数据显示，6月底，太原市商品房住房销售价格为5680元/㎡，比2010年底商品房销售价格低1770元/㎡，下降了23.8%。
对于房价，太原市民老董没有感觉到下降。7月22日，太原并州东街路口，老董走进了一家楼盘接待中心。“公司目前定价9000元/㎡，大户型可能突破万元。”销售人员语气坚定。老董很沮丧，这个还没有开建的楼盘，房价却是附近最高的。
等，还是不等？老董心里很纠结。在他看来，很多楼盘没有大幅增长，已属不易。
一边在喊降，一边没感觉。省城房价到底降在了哪里？因何而降？
太原银海地产开发有限公司副总经理张建华说，去年年底的房价，与太原市星河湾密切相关。每平方米2万多元的价格，拉高了太原市的整体房价。由于高端人群需要培养，星河湾今年销售不会好于去年。
一位房地产业内人士证实了这种判断：“太原商品房成交量、成交额基数相对较低，不能和一线城市相比。一个房地产大项目的开盘，确实会造成全城楼价和交易量的快速上升。”记者了解到，仅一个星河湾项目，去年年底，带动太原市平均房价增长792元/㎡；今年，星河湾销售量下降，带动太原市6月底平均房价增长500元/㎡。前后之差，使得太原市平均房价降了近300元/㎡。
“太原城中村改造和城市周边的住房价格偏低，也是拉低整体房价的一个重要因素。”刘小刚说，以小店区楼盘为例，虽然距离偏远，但价格为4000元/㎡上下，市场销售非常活跃。这样的场景在太原市其他区同时上演。尖草坪区的“天朗美域”均价3850元/㎡，万柏林区的“荣御”均价3800元/㎡，晋源区的“龙兴佳园”均价3800元/㎡……价低量升，稀释了太原的房价。
其实，从今年上半年统计来看，太原市商品住房交易价格平均为5679.53元/平方米，较去年上半年小幅上涨2.37%，房价的“急刹车”迹象，更客观地反映了市场。
因此，除了调控政策压力使得房地产商对利润降低预期外，太原房价变化还有着本地的诸多“特色”。值得警惕的是，不能以“稳中有降”自喜，当思降在何处，以便准确把握调控方向。
楼市出现新热点，调控任务任重道远
限购令下，有人看到的是“冰封”楼市，有人看到的却是“限”出的商机。
“今年以来，商铺价格快速上扬。去年，小店区一些商铺每平方米不足1万元，今年7月已达1.5万元/㎡。”刘小刚说。与住宅市场的寂静不同，太原市商铺销售门庭若市。近1个月来，从太原地产广告中就不难发现，“抢购不限购”“投资不投机”的商铺强势宣传，正在“抢夺”着投资客户。
“住宅市场的退出政策和市场风险全面加剧，使投资商业地产变得更为可行、更具操作。”清华大学经济研究所博士后杨伟鲁说，与储蓄、股票、基金等投资方式比较，不动产投资目前看来最为稳定，其中商业地产项目投资回报率较高，必然迅速蹿红。
住宅“限购”后，楼市的下一个热点在哪里？
太原融诚达房地产开发有限公司较早探讨了这个问题。作为本土企业，迅速介入商业地产开发，目前正在建设一栋 “商住”项目——顾名思义，既可商用，又能住宅。“在北京，已经禁止在住宅开办公司，而商住房既不受限，还能贷款，很多人把目光的焦点投向了商住房。在太原，这样的项目不多，从长远研判，非常具有潜力。”公司销售总监林晶说。
今年以来，太原许多开发商也利用这一时机，加强了公寓、写字楼、商铺等项目的推进，这也给转向商业地产的投资者提供了新的选择。一些房地产公司也以 “混搭”式结构扩张，楼市格局正在发生变化。
记者查阅资料得知，商住房与普通住宅还有着诸多不同：产权只有40年，电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，远高于普通住宅项目；在未来推出的房产税政策中，商住房的税收可能要高于普通住宅。
当前是楼市调控密集期，商住房以不“受限”为由炒作热卖，值得深思。杨伟鲁说，“这一现象说明，当前炒楼资金仍然汹涌。限购令在堵住部分炒楼资金的同时，也迫使房地产商寻找政策漏洞。限购令的目的是减少楼市投机和炒作，一旦发现商住房项目这样的政策盲点，相关部门应该尽快完善政策。可以预见，投机商住房项目的资金将面临监管风险。”
上半年，太原楼市整体少了些“骄气”，但房价的僵局还未打破。政策调控楼市，楼市应对政策，在相互适应和对抗中，下半年的走势依然存有变数。“今年调控政策不会退出，虽不好判断下半年房价是否会降、能降多少，但可以预计的是，随着保障房扩大建设和交付使用，部分刚性需求将会随之分流。”杨伟鲁说，或许开发商的苦日子快来了。
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数据显示，6月份全国100个城市住宅平均价环比上涨0.41%，此数据也宣告上半年中国房价继续保持了平稳甚至攀升的整体行情。步入7月，下半年的楼市走势如何？凤凰房产于7月1日-4日在博鳌21世纪房地产论坛上集中调查了国内30名知名房地产专家、开发商及业界人士。
对于“下半年中国房价会如何变化？”的问题，受访者中，50%认为下半年房价将会维持稳定，30%认为房价会下降，10%认为房价会涨，剩余10%表示不好说。
在认为会降的专家中，对于“若下半年房价要降，预计会降低多少？”的问题，11%认为会跌5%以内，78%认为会跌5%至10%，11%认为会跌10%至30%。
调查中，对下半年房价看涨的专家不多，在他们之中，认为涨幅为5%以内、5%至10%之间、10%至30%之间的比例各占1/3。即便是看涨者，也普遍认为涨幅不会超过30%。