河西地价再创新高 土地市场下半年或难现火爆
长沙纯住宅楼面地价创新纪录
2011网挂013号由浙江中天房地产集团以3204元/㎡的楼面地价成交
6月22日，洋湖湿地公园正式开园后，市民来到长沙洋湖垸湿地公园散步纳凉。图/记者邵骁歆
尽管大多数机构对于2011年上半年的长沙土地市场，都以“冷淡”注脚，但似乎并不包括地价。
7月29日，长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让系统上，2011网挂013号(洋湖生态新城G-68地块)由浙江中天房地产集团以3204元/㎡的楼面地价成交，创下了今年以来长沙土地市场纯住宅用地出让楼面单价新高。
微妙的是，这块容积率仅为2.2的纯住宅用地以底价成交——54813.72平方米土地成交价格为38644.0万元。“这次成交的洋湖生态新城G-68地块，正位于洋湖湿地公园旁。尽管单价创下纯住宅楼面地价最高，但从没有溢价和另外两块土地流拍来看，市场对于区域土地的价值认知度并没有政府期望的那么高。”一位不愿意透露姓名的业内人士说。
河西地价再创长沙新高
7月29日，河西，洋湖湿地公园。沿着新建成的小径向西行走，眼前一片绿意。道路旁的湖水在天然湖岸的衬托下，显出勃勃生机。
这个位于大河西先导区的湿地公园，总占地6000亩，一期占地800亩，定位为中南最大城市湿地公园。6月22日正式开园。
同一天，长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让系统上，2011网挂013号(洋湖生态新城G-68地块)由浙江中天房地产集团以3204元/㎡的楼面地价成交，创下了今年以来长沙土地市场纯住宅用地出让楼面单价新高。
先导区公开资料显示，洋湖生态新城是长沙大河西先导区起步区五大核心片区之一，北依岳麓山，东临湘江，南望大王山，与湖南省人民政府隔江相望，整体规划面积19.8平方公里，集中开发面积12平方公里。
该地块位于岳麓区洋湖片区公交路以东、岳塘路以南。“这块地东南面正邻洋湖湿地公园一期，是紧邻洋湖湿地公园一期的第一块正式出让的住宅用地。”湖南天翔房地产有限公司相关负责人称——这家公司正是浙江中天房地产集团的湖南子公司。
按照公开拍卖条款，这块纯住宅用地容积率仅为2.2，限高50米，条件相对苛刻。“由于条件限制，我们将以15层的小高层和低密度住宅为主。”这位负责人称。
按照3204元/平方米的楼面地价，该地块更适合于做高端景观产品。“地块紧邻洋湖湿地公园，是我们看中的根本原因，地块景观的不可复制性，适合做高端景观住宅。”
但微妙的是，以往拍卖场上争夺激烈的场景并未在这块土地上呈现。几乎是毫无悬念，浙江中天房地产集团以底价成交。“没有竞争者一方面是不少开发商因为今年形势不乐观，拿地比较谨慎，另一方面也是开发商现金相对紧张。”这位负责人称。
土地市场下半年难现火爆?
一个细节是，在同一天5宗挂牌的土地中，另外两块底价分别为32278万元和84830万元的网挂10号、网挂11号均流拍。
“8亿多的那块地流拍还是总价太高。”河西一位开发商称。事实上，这并非洋湖垸片区地块第一次流拍。
在去年2月26日，长沙市土地市场8宗进入挂牌截止时间的土地，有3宗土地流拍，其中流拍的土地均位于岳麓区学士联络线以南，即规划中的洋湖垸片区。在当时的媒体报道中，一位不愿意透露姓名的开发商抱怨说，“政府的规划一个比一个宏伟，地价相应的飙升，吸引开发商蜂拥而上，然而，土地卖出了，配套规划却总是迟迟跟不上。”
而从此次土地出让情况来看，政府对于区域地块价值的期望值相较于市场存在一定差距。“按照新成交的土地价格来看，3204元/平方米的价格，已经与周边商品房价格相差只有1000多元/平方米，这意味着一旦中天的项目入市，价格不到7000元/平方米几乎是没有利润。”一位业内分析人士称。
现实是，地方政府对于区域发展的规划蓝图提升了这种地价预期——底价成交的地块，意味着政府定价也在不断高涨。
来自湖南省国土资源厅的数据显示，随着土地供应量的减少，长沙土地市场整体均价急剧走高，成交均价为1036.31万元/亩;同比上涨227.82%;芙蓉区价格最高，为1763.13万元/亩，主要是因为东牌楼纯商业黄金地块的出让拉高地价;岳麓区均价为五区最低，300.01万元/亩。
价格快速上涨的态势背面或许是土地市场的日渐冷淡。“今年很多开发商拿地会谨慎很多，同时，政策打压带来的回款速度减慢，也使得不少开发商拿地有心无力。”湖南天翔房地产有限公司相关负责人说。
在长沙市房产研究中心的判断中，上半年土地市场的冷清已是不争的事实，下半年土地市场可能会有所回暖，但难现去年的火爆，同时对于保障性住房的供地会有所增加。
[分析]
“一转移、两挤压、一拉升”
随着土地供应量的减少，开发商竞价拿地，导致市场整体均价急剧走高，湖南省国土资源厅地产处分析，主要原因是“一转移、两挤压、一拉升”：一是房地产投资从一线城市向二、三、四线城市转移，大幅推高湖南省房地产投资总水平。如1-5月北京房地产开发投资为915.6亿元，同比增长仅4.1%，而同期湖南省房地产开发投资608.93亿元，同比增长34.3%。二是房地产政策挤压普通住宅投资，大幅推高商服用地出让价格。上半年湖南省住宅用地均价1302元/㎡，同比上涨71%，而商服用地出让均价2689元/㎡，同比上涨224%。三是保障性住房供地政策挤压普通商品住宅用地，推高普通住宅地价。四是个别地区个别特殊项目高地价拉升平均地价。如上半年长沙市土地出让收入84.4亿元，占全省出让总价款的1/4。该市五一路步行街附近一宗地，出让总价款56.37亿元，楼面地价达8052元/㎡。