上半年天津商业地产大盘点 均价连涨郊县火爆
数据分析
成交均价连续上涨
据某网数据监控中心统计，2011上半年共成交工商业用房8299套，较2010下半年减少13.06%，成交均价13512元/平方米，较2010下半年上涨3.43%。与2010上半年相比，成交套数基本持平，同比小涨0.72%，成交均价则大涨22.68%。
经过该中心对过去两年成交数据的盘点显示，天津商业用房半年度成交均价连续三期环比上涨。自2009年下半年美国金融危机对经济环境的影响结束，天津商业用房半年度成交均价便进入稳定上升通道，在过去的三个统计周期中先后实现了28.2%、18.6%与3.4%的环比上涨。
由于2010年新增供应较少，全年新开盘项目仅10个，因此去年天津商业用房成交以消化在售项目库存为主。2010下半年，以河东万达广场为代表的一批大体量、高单价项目入市并短期内售罄，大幅拉高2010下半年成交均价。由于市场库存优质项目在2010年被消化完毕，加之2011年一季度亦无大体量项目入市，因此导致2011年上半年成交均价环比涨幅收窄。
2011年第二季度，大量新增商业项目开始开盘入市或加推新品。某网数据监控中心监测显示，统计截止6月份，有4成在售商铺、写字楼项目的报价对比1月份出现了明显上调，报价平均上涨幅度达到16.9%。分析认为，市场对传统核心城区以及新兴板块的商用项目有着强劲需求，待5、6月份新增交易体现至下半年成交结果，市场数据有可能延续过去两年的稳步上升态势。
2011年1月至5月，天津商业用房成交均价连续4个月环比上涨，并在5月份以15357元/平方米的价格刷新了天津商业用房月度成交均价的历史最高纪录。这是近12个月内商业用房成交均价第三次创造历史新高，前两次历史最高价记录分别于2010年的10月和12月被接连刷新。进入2011年，由于元旦和春节假期因素的影响，天津商业用房成交量价出现短暂下降后立刻掉头向上。在接连4个月出现成交均价的环比上涨后，于今年五月创造又一个最高均价纪录。
新增供应大幅增长
统计显示，2011上半年天津共有85个商铺、写字楼项目在售，其中34个项目在今年1至6月期间上调了对外报价，占在售项目总数的4成，平均涨幅为16.9%。
自2010年住宅严厉调控开始，天津的商铺、写字楼项目便开始进入投资者的视野。随着市场前景的看好，众多写字楼商铺类项目也出现了类似住宅的捂盘风。某网数据监控中心监测到，大量原定于2010年开盘入市的商服项目纷纷一再推迟开盘时间，全年天津市仅有10个全新商铺写字楼项目入市。
而进入2011年，商铺写字楼新增供应开始出现大幅增长，仅仅1至6月天津便有15个项目开盘入市或加推新品。新项目的集中开盘引爆了积蓄已久的投资需求，2011上半年新开盘和新品加推项目领涨天津商业地产市场。商铺类项目价格涨幅最高，而写字楼项目则呈现价格普涨。
郊县环城区域行情火爆
2011上半年天津在售写字楼项目共计43个，其中有20个报价上调，最高涨幅40.4%，平均涨幅12.2%；商铺类在售项目共计42个，其中有14个项目报价在上半年上涨，报价上调力度最大的项目涨幅达85%，平均涨幅达到23.5%。
2010年两大热点商铺项目——河东万达广场与新南马路五金城2期开盘即告售罄，2011年投资者对商铺类项目的追捧有增无减。由于津沽首府步行街与第六城新香港城在年初销售火爆，因此后期加推位置更为优越的新品时纷纷大幅上调报价。两个商铺项目分别以85.2%和70%的惊人涨幅占据报价上涨排行榜的前两位。
值得关注的是，2011上半年商铺写字楼售价涨幅排行榜的前十位中，有9个项目位于武清、西青、津南等郊县与环城区域。分析认为，这是由于中心城区新增商铺写字楼项目较少，在售项目多为尾盘的缘故。预计随着天津新兴城市板块的加速发展，下半年环城、郊县商铺写字楼项目将领涨2011天津商业地产。
机构观点
仕一邦：
成交价格上涨存在两方面因素
综合供给和需求来看，2011年的商业地产散售市场，无论成交量、成交价格还是市场影响力，都将会出现较大幅度的提高。天津仕一邦市场研究部认为，价格上涨的因素存在两方面的作用。其一，在地价不断上涨的带动下，传导到二级市场必然表现为销售价格上涨；其二，二级市场销售价格的预期拉高，反过来促进土地成交价格上涨。
戴德梁行：
综合体项目仍待加强
戴德梁行华北区主管及董事王晨博士表示，对天津商业地产的未来走向表示看好，他认为，“天津所处的地理区位有其自身的优势，有很多极具潜力的区域可以进行特色开发，代表性的就是包括塘沽、汉沽、大港在内的滨海新区。相比起来，北京在可发展的潜力区域方面就不如天津更有优势，天津的商业地产前景束缚更小。王晨表示，目前天津的商业项目综合性还不够，甚至和沈阳、大连等城市相比，现阶段也稍显落后，综合体项目是符合人居率高的大都市的特性商业，天津目前商业综合体的规模和档次还不算高，包括一些高档项目在软件和服务理念等方面仍有待加强。
第一太平戴维斯：
写字楼市场呈多核心发展
未来的市场供应除市区河东南站板块较为集中外，更多将聚集在滨海新区泰达MSD、响螺湾、于家堡、空港经济区等新兴区域。
而南站CBD板块内包括有嘉里中心、中信南站CBD项目、渤海银行项目、中粮地产项目等，未来将建成以金融、办公、高档商业、会议文化、高档公寓为主的城市中心区。
空港区域由于其内部规划有制造业、研发和外包服务业、商务办公和会展商贸、大飞机、直升机制造等产业，其内部对于办公场所的需求极大，并且需要的租赁面积较大，区域内的写字楼市场具有十分良好的投资前景。
位于滨海核心区的泰达MSD以及于家堡响螺湾等区域，受到整个滨海经济快速发展的带动作用，以及政府主导下的城市规划及政策投入，其写字楼市场的进展十分迅速。区域呈现的也将主要以高端甲级写字楼为主，具有较大的投资升值空间。
写字楼篇
新项目品质不断提升
本市高品质综合写字楼建设已涉及更多区域，逐步形成初具规模的新商务区。如老城厢区域的保利金融街大都会、仁恒海河广场、富力城三期写字楼等将在老城厢区域形成新的高端商务区；海河沿线的环球金融中心、合生国际大厦、天津湾等形成的海河沿岸商务圈；中信广场等带动的南站商务区等。特别是在滨海新区，泰达MSD中心商务区、响螺湾商务区、于家堡金融服务区的兴建，将形成辐射全国乃至世界的新商务核心区。这些区域内项目的特点则是体量更大，较以前更具有标志性，并将对整个天津写字楼市场产生重要影响。对于天津写字楼的发展预期，众多专业人士认为，建造具有国际水平的多功能甲级写字楼是天津写字楼发展的重点。
滨海新区写字楼建设加快
目前滨海新区写字楼主要集中在塘沽、开发区和空港这三个区域。开发区及塘沽两个区域写字楼市场主要集中在泰达核心区、响螺湾、于家堡这三个主要区域。其中开发区内写字楼市场主要集中在泰达CBD区域；塘沽区内写字楼市场主要集中在响螺湾CBD及于家堡CBD两个区域。在经济快速发展的驱动下，大批国内外优质企业将直接拉动写字楼市场的发展。
未来市场的供应量还将大幅增加，大批中高端写字楼项目将逐渐面市。供应日趋集中，CBD优势凸现，潜在供应量很大，集中放量竞争激烈。
楼宇经济成中心城区朝阳业态
截至去年年底，本市共有正在运营楼宇231个，纳税达到亿元以上楼宇27个。今年4月1日，天津出台了《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》，已正式确定了94个商务楼宇为天津第一批重点支持亿元楼宇项目，天津亿元楼宇鼓励政策的出台为天津商业地产的发展注入了新的活力。
业内人士认为，一幢商务楼宇就像一个磁场，吸引着大量的商品流、贸易流、信息流、资金流、人才流，形成显著的财富效应，而在科技方面，楼宇经济是知识与经济相结合的产物。体现了现代都市经济发展的未来趋势，是适合中心城区发展的“朝阳业态”。
综合体篇
综合体成城市发展新方向
2011年，中国商业地产迎来了飞速发展的新契机。而天津则因为北方经济中心地位的确立和城市经济水平的长足发展，开始进入商业地产爆发增长期。面对市场巨大而多样化的商业地产需求，仁恒海河广场、河东万达广场、中粮大悦城、海航YOHO湾等集成多种互补业态的城市综合体开始在天津商业地产舞台上崭露头角。
2010年，河东万达广场的亮相、热销和开业，对津滨大道周边商业氛围和生活配套起到了立竿见影的提升作用。回溯以融创奥城综合体为核心形成的奥体商圈，似乎证明了这类更集约、更高效，集居住、办公、休闲、消费等功能于一身的一站式城市综合体，是迅速提升新兴板块价值、促进项目热销的法宝。
进入2011年，仁恒海河广场、天津水游城、中粮大悦城开业在即；蛰伏多年的和黄都会轩项目与滨海核心泰达MSD接近完工；���星国际、现代城、YOHO湾、熙汇广场等项目的建设也如火如荼。城市综合体模式渐渐成为了中心城市的全新发展方向，也牵动了开发商的敏感神经。随着海昌中心、远洋国际中心、中铁国际城、天津科技广场等全新综合体项目在2011春交会上的集中亮相，2011年俨然成为天津城市综合体时代元年。
总部经济园区吸引企业聚集
“总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间组合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。
近几年，天津也挤入了发展总部经济的热潮中，如矽谷城、西青中北总部经济产业园、津南双港镇产业园、武清开发区创业总部、滨海响螺湾、西部总部办公区和北塘中小企业总部基地等，众多重点项目拔地而起。
业内专家表示，总部经济的发展需满足以下五大条件：良好的产业资源、良好的交通条件、合理的产品设计、完善的配套设施、政策的大力支持，在以上诸多方面，天津具备了良好的基础。
总部经济园区与传统的CBD不同。传统的CBD在使用功能上已显露出许多弊端，如：员工办公空间局促，浪费许多时间在等电梯、找停车位上，且大多数办公楼四面封闭。而以天津响螺湾商务区为代表，其优于传统CBD的关键就在于它能提供完善的配套资源，具备强大的商务服务和生活服务的功能，在园区内形成多渠道的信息资源共享平台，多形式的交流平台，实现了园区办公和生活一体化的需求，符合国际总部办公发展的趋势。
此外，京津一体化，具有地区优势，加上丰富的土地资源，滨海新区应加快承接北京的产业转移，特别是在高端、核心制造业领域。而高铁的建成，拉近了两城的距离，使得许多企业认为，在北京和在天津一样。
商铺篇
优质商铺立足高端
高力国际研究报告显示：截止去年年末，我市优质商铺市场、高端商铺市场平均租金同比上涨1.19%，而种种迹象表明2011年天津优质商铺市场将维持繁荣。新增386447平方米的商铺供应将使整体市场空置率在2011年略有上升，而业主坚强的市场信心以及国内外零售商需求的增长，将使天津优质商铺市场平均固定租金维持上涨的趋势。
除了高端国际品牌的进驻，与传统百货截然不同的特色商业模式也将在今年大放异彩。截止目前，老城厢商圈的天街、七向街、金盛广场等项目已正式营业，而天津大悦城项目正在进行建设，仁恒购物中心已基本建设完毕。 其中，天津大悦城项目包含的购物中心面积将达到27万平方米，是目前天津市区内规模最大的购物中心项目，其主要目标客群定位为潮流青年、中产家庭和白领阶层；仁恒购物中心则聚拢了韩国乐天百货、韩国CJCGV数字化影院、生态主题餐饮街等三大商业模式构成，定位于“城市新生活中心”。
特色商街打造新名片
据记者了解，截止去年年底，天津的特色商业街增至37条；今年，本市将重点打造意式风情区三期、泰达时尚天街、西站商业街等10大商业街项目。在已经建成的商业街中，可以看到，一些由大型地产集团开发或者周边楼盘比较集中的商业街，所经营的业态均是以餐饮、娱乐为主，从功能上来说，是为了完善周边地产的配套功能。
业内专家分析，在一些地产楼盘比较集中的区域兴建特色商业街有两个目的：首先，一些面积比较大且已经开发的楼盘，由于在规划建设之初缺少商业服务配套设施，兴建特色商业街能够弥补其功能上的不足。其次，对于以盈利为目的的开发商来说，由于拿地成本不同，需要在有限的土地上创造出最大的效益，选择一些地段好且区域相对较小的地段建设商业街能取得更大的收益。
交通带动商业走向环外
DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬表示，“天津市区的土地资源有限，随着新兴居住区的外扩，商业方面也将打破传统上市中心单核心的商业格局，外来商业中心在区域分布上将更趋分散，其中交通等利好因素带动下的新兴商业区将走向环外。”西青南运河区域将构建创意产业园、梦里水乡、运河服务带、运河乐园、运河新天地、秀水北岸生态商业区等板块，其中秀水北岸的生态商业区将引进日本永旺商业购物中心、天和商业街以及餐饮娱乐等设施。
津滨大道是连接市区与滨海新区之咽喉，万达广场及红星国际的进驻更是推动商业氛围的提升，将河东津滨大道沿线提升为集居住、商务办公及商业多种功能的新兴商圈。作为天津新兴高端商圈，万达广场是首座辐射整个区域的精品写字楼项目。
空港经济区是连接天津市区、滨海以及北京的重要纽带。区域规划制造业、研发和外包服务业、商务办公和会展商贸、大飞机、直升机制造业等，它们对办公场所要求都较严格，并且租赁面积较大，这便对办公场所提出更高要求。所以，区域写字楼具有良好的投资前景。