中关村西区调整：租金损失千万 个体商贩消失
专访中关村西区管理委员会办公室常务副主任田一川
中关村的调整到底止于表面为应付差事还是怎样？按照西区的调整，未来DIY等业态以及个体商户是否会离开中关村？五年后，中关村电子卖场是否会变成电子商场？
带着种种疑问，电脑报记者专访了中关村西区管理委员会办公室常务副主任田一川，就西区调整的重点和热点为我们做详细的解读。
疑问一：调整后严重过剩的卖场面积怎么办？
电脑报：有传闻说调整中希望每个品牌在每个卖场只建一家店，那按照现在IT品牌不过几十家，按每家品牌店铺100平方米计算，100个才能租赁1万平方米的卖场，远低于目前中关村三大卖场的营业面积，多出的卖场面积怎么办？
田一川：在中关村西区的业态调整规划中有一条叫楼宇调控，而三大卖场商业面积的调整也是属于这条里面的。三座大厦本身并不是所有的面积都是电子卖场，海龙电子城总建筑面积是7万多平方米，电子卖场面积大约2万平方米，鼎好建筑面积不到19万平方米，而卖场面积大约为10万平方米，E世界建筑面积15万多平米，卖场面积是6.3万平方米。这几大卖场里，只有鼎好的卖场面积超出了规划中的要求，其他两家都不足50%。说将三座大厦的商业面积降到50%以下主要是针对写字间的调整，根据西区的实际情况，政府要求三座大厦写字间不再引进销售类企业，对现有的在租赁合同期内的销售类企业进行协商调整，最终回归办公使用。
从去年一年截至今年上半年，海龙已经完成了3万平方米的调整，鼎好完成了2万多平方米的调整，E世界也完成了不到3万平方米的调整，三大卖场已经调整的商业面积加起来达到8万多平方米，而这些调整主要就是针对写字间内经营类企业的迁出。尽管按照西区业态调整规划对2011年的规划在数字显示上我们是超额完成了，但实际上还有很多事情要做，比如电子市场、品牌专卖店等。
目前我们正在和商务委、工商局等部门，研究制定设定品牌专卖店的补贴办法，初稿已经完成了，但细则还有待完善，我们希望能够通过这种方式来起到引领的作用。我们的远期目标是要消灭这些乱象的市场，目前只能是一厢情愿，我们只能规范。
黑导购、偷税漏税、盗版侵权、强买强卖等这些情况都是中关村市场存在的真实情况，我们引进高端品牌专卖店的目的就是希望能够起到引领的作用。
疑问二：中关村个体商贩将何去何从？
电脑报：个体户、非公司运营类型的商户都会被淘汰出中关村？
田一川：我个人认为不能以企业规模论成败，而应该以是否依法合法文明经营为准则。调整方案中，针对个体小商贩我们采取的是禁止新进入，已有的不会赶走。
其实太平洋电脑城在不在对西区影响都不大，原因特别简单，到今天为止，从太平洋出来想入驻西区卖场写字楼的销售企业一家都没批准。如今三大卖场的电子市场还有空缺柜台，个别从太平洋电脑城出来的商户进入了西区的电子市场，但更多的是转型和离开了。
至于你说的小商贩特别敏感，害怕自己会被淘汰出中关村，我想说的是，合法经营的企业，是不会害怕这些调整的。一些小商贩贩私贩假违法，这才是症结所在。品牌厂商是不会公开做这些事情的，因为违法代价太大。而小商贩和小企业转型快也不怕，他才会特别怕你不让他继续经营下去。2010年五一前夕，北京工商、文化、公安等几大部门联合进驻三大电子卖场办公，加大了执法力度，专门就是针对这些贩私贩假搞违法经营的小企业小商贩们。他们害怕卖场调整，因为他们以卖水货、非法拼装为生，一旦调整利益将受到巨大损失。
疑问三：调整中如何平衡卖场、商户等各方利益？
电脑报：调整方案中对E世界、海龙、鼎好等几大商业卖场的定位都有调整，在实际的调整中，难点在哪里？如何平衡各方利益？
田一川：辩证的从历史的角度看中关村30年的发展，刚发展的时候，中关村是电子一条街，也有一个名字叫“骗子一条街”，30年发展下来，中关村的卖场规模已经相当庞大，拥有12家电子卖场，知名的只有海龙、鼎好和E世界三家，但坑蒙拐骗现象依然存在，什么黑导购、强买强卖这些都是问题所在。
实际上在整个西区卖场的调整中，利益是最大阻力和难点。目前三座大厦电子卖场面积加起来一共是18万平方米，总共拥有商户3800多户，而电子卖场的平均租金在20元左右/平米，而写字楼的平均租金是5元/平米，电子卖场为何不按照写字间的方式出租房屋，就是利益所致，这也是我们在业态调整中最大的难点。
目前很多商户的利润来源不正常。一部分经销商的盈利方式是通过厂商给经销商的返点来实现的。而那些经营水货和非法拼装的DIY商户，庞大到无法准确统计的程度。
专访海龙电脑城总经理高伟华
中关村调整样本海龙的艰难转型
“中关村传统电子卖场已经到了不得不调整的地步，现在调整可能短期内利益会有影响，但长期来看不调整可能会面临死亡的危险。”
调整期损失租金千万元
电脑报：现在消费者觉得电脑城不是一般人能去的地方，没有熟人，没有专业知识和惊人的定力，谁敢去电脑城？
高伟华：的确，我每周都会在不同时间段去卖场观察，对于你说的这些情况，我自己也是感同身受，如果我是消费者，导购拉客的过分热情之下，我的心态马上就发生变化了，这各种问题也是海龙以及整个中关村卖场必须调整的动因之一。
中关村客流量一直在减少，这不是海龙一家的事情，消费者不是对哪个卖场不信任，而是对整个中关村不信任了，这是全行业面临的危机。曾经是中关村三强之一的卖场太平洋已经不再了，除了其背后的特殊原因以外，如果它经营状况非常好，也不会说转型或者退租了。
现在开始的种种调整措施，短期内对中关村卖场来说也许成效不大，也无法扭转在消费者心目中的坏形象，但是卖场不调整，死亡是肯定要来临的。
调整后小个体商户会消失
电脑报：是不是调整以后，只保留高端业态，低端的DIY业态要从海龙消失掉？
高伟华：尽管没有明文规定，但是政府相关部门召集我们开会提出，到明年底将卖场内DIY降到怎样的比例。实际上，DIY是整个中关村卖场里比例最高的业态，这种调整直面了这些被调整商家未来的出路。虽然说卖场没有义务去考虑商家的出路在哪里，但我们不得不考虑，不能说合同到期就如何如何。
今年海龙五层卖场已经开始逐步调整，原来1000平方米的DIY区域已经没有了，逐渐变成品牌售后的服务店，在接下来的一年中我们也会逐渐调整。
调整以后，也不能说DIY会完全消失。曾经我记得有一阵把所有DIY列入低端产品业态，从我个人的角度来说不是很认同。DIY从品类的角度来说是有消费需求的，卖场能做的就是从几个方面去调整，把商铺的形式做一个调整，比如今年海龙引进了高端DIY店面，我觉得可能那些夫妻店，3~5平米的小柜台确实是有调整的必要。
未来：商场化转型
电脑报：在海龙的调整中，最困难的地方在哪里？
高伟华：的确，中关村经历了10多年的调整以后，目前卖场面积大量过剩，而对于这种大规模的业态调整，很容易让先行者死在沙滩上。并非说海龙有多高觉悟，不调整，可能目前眼前的利益在一定程度一定阶段有保证，一旦调整就会有很多影响。
海龙写字间自有物业的调整相对来说比较容易一些，但是，现在对于海龙来说，调整和管理写字间大约2000平方米左右的业主店是最难的。这大约2000平方米的业主店分散在海龙写字间的各个楼层，有些业主自己做产品经营，尽管我们与政府管理部门也进行过交流，业主店的物业权归属于业主，海龙去处理与他们的管理关系有一定难度。
电脑报：目前当下，我们对于五年后的海龙有何规划？我们原来所定义的电子卖场业态，是不是已经过时了，未来海龙电子城可能会改名为“海龙电子商场”之类的名称，或者海龙MALL等？我们是否会改变与现有租赁商户的关系？我们希望五年后的电脑城会是什么样子？
高伟华：从我操盘的角度来看，希望海龙与商户之间的关系有调整。我们之前不断再说希望能够加强对商户的服务，但实际上卖场收了商户的租金又去管商户是如何经营的，商户是非常不愿意的。我们希望能够在经营模式上做一些调整，可能我们会借鉴商场化的一些方式，去发挥它的作用，但是并不是说要把海龙变成商场，那样海龙存在的优势就没有了。比如我们现在在三层已经实现了统一收银，二层也在往100%统一收银去推进，DIY要实现统一收银是很难的。另外一方面，我们和经销商的关系，这种纯租赁的方式也希望能有一些改变。
对海龙电子城来说，要经过两到三年的时间，按照西区调整规划的要求调整到位。比如用两年的时间把DIY以及整机商户的结构调整到位，用实力较强的商户来替换，另外就是经营模式的调整，希望能够和今天的海龙有一些变化。