下半年厦门房价下行空间狭小 性价比高方能胜出

   决胜，还看性价比政策

　　调控还要加码，加息或将持续

　　海峡导报讯 继“国八条”之后厦门出台了地方调控细则，与其它城市相比，厦门的政策相对温和，但较之2010年已有较大的升级，且对于外地客群占较大比例的厦门楼市来说，“限购”预期威力强大。
　　但从市场反应来看，为躲避“限购令”锋芒，高端项目集中备案，1、2月成交量不跌反涨，3、4月陷入观望成交回落，5、6月成交量再次抬头供需两旺。厦门上半年的住宅成交量，超过去年同期水平，且价格依然坚挺。政策逐渐被消化，虽有部分需求被抑制，但整体调控成果不明显。下半年，政策趋紧的势头不会改变，如果第三季度延续了第二季度的市场热度，不排除第四季度出现政策加码的可能。

　　央 行在2011年上半年6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，大中型金融机构的存款准备金率攀升至21.5%历史高位，2月9日和4月6日央行两次加息，如此频繁的经济手段，强烈预示了中央的经济整体调控方向，随着通胀压力的逐月增加，稳健的货币政策面临巨大挑战，下半年，加息的可能性依然很大。

　　土地

　　供地步伐加快，开发商拿地谨慎

　　2010年，厦门土地市场呈现供需两旺局面。今年4月7日，政府公布了2011年度土地供应计划，全年计划供应出让62幅地块，计划供应土地面积241.78万㎡，比去年成交土地面积减少43%。截至上半年已供应土地28幅，土地面积146.16万㎡，其中有12幅土地将于7月开拍。随着岛内外一体化进程的加速，城市进入快速发展期，集美新城、环东海域新城、翔安新城成为供应热点区域。在“限购令”作用下，市场投资风向向商业办公地产转移，今年的供应计划也顺应了这一趋势，加大了商业办公用地供应。

　　纵观今年土地市场的变化，作为源头的一级市场积极应对“限购令”，今年的推地节奏一改往年固定的时间节点，不定期不定量上市，区域分布以岛外为主，物业类型中商业办公的比例明显增加。上半年，整个土地市场经营相对惨淡，仅小部分商业办公地块受到热捧。未来，政府仍将根据房产市场的变化趋势适时调整供地步伐，但在各项政策的围剿下，企业拿地将更加谨慎，土地市场面临较大的压力。

　　市场

　　房价下行空间狭小，性价比高方能胜出

　　2011年5、6月市场开始回暖。然而，政策的影响不会随着时间的推移淡化，后市仍不容乐观。下半年，全市仍将有约30个项目开盘入市，五六月的大幅放量未能全部消化，市场存量持续增加，供求差距拉大，供过于求将更加严重。另一方面，随着市场需求在这轮回暖中得到较好释放，有效需求减少，尤其是高端住宅市场陷入了严峻客源不足困境，限购阴影下的“要么买不起，要么不能买”将持续。

　　厦门住宅市场价格基本呈逐年增加态势，透过“涨”的背后，看到更多的是产品质量的升级，一方面，岛外配套逐渐完善，较多的楼盘向中高端方向发展;另一方面，政策规定自2010年4月8日后取得的岛内土地均要求精装修，而岛外也在逐渐普及中，建设成本的增加必然带来房价的同步上涨。除去通胀的因素，其实厦门整体价格相对平稳。

　　虽然政府打压房价的决心坚定，下半年面临更大的压力，但厦门房价下行的空间较小，或将出现 “量跌价持”或“小幅下调”的局势，新开项目在价格制定上将更加合理。未来，岛内泛豪宅化的趋势已经形成，短期内价格调整空间较小，仍会高位盘整，可能以“附加值”的方式提升性价比;而岛外，随着竞品增多造成的客户分流，主打性价比的同时，是营销手段之间的较量。