重庆商业地产新主力浮出水面
2010年初以来，在针对住宅地产的宏观调控不断强化的背景下，万科、龙湖、金地等一线开发商纷纷转向商业地产。
自几年前开始，重庆地产界的领军企业重庆东原房地产开发有限公司（以下简称“东原地产”）已布局商业地产。今年，东原·1891、东原D7区、东东MALL等近60万平方米的商业地产项目陆续浮出水面，意味着东原地产正式跨入商业地产领域，成为重庆商业地产领域的巨舰。
商业地产对于开发企业保持长期的现金流，应对行业周期变化有重要的作用，成熟的地产企业如香港的和黄、新鸿基等商业地产的持有部分收益都占相当大的比例。然而，商业地产的持有经营需要企业拥有强大的资金实力和丰富的管理经验，东原地产的实力到底如何？
据了解，东原地产是重庆东银（实业）集团旗下地产板块的子公司。东银集团是一家拥有3家上市公司和20余家非上市公司的大型民营企业，其业务范围涵盖制造业、能源、地产和消费领域，年度销售收入超100亿元。在资金实力上，东原地产拥有东银集团的强大支撑。
东原地产发轫于2004年，7年来一直专注于住宅开发和商业地产开发两条主线，先后开发了高层、花园洋房、别墅、江景公寓、商业以及城市综合体，其代表作“中央美地”、“香山”、“锦悦”、“长江畔1891”等项目在重庆颇具影响力，并在四川、江苏等地成功开拓市场，从销售量和市场影响力来看，目前已跻身重庆开发企业三强行列。
那么，东原地产高调进军商业地产，出于怎么样的考虑，具体的发展思路和策略又是如何，就这些问题，本报记者采访了重庆东原地产董事长罗韶颖。
商业物业全部自持
“作为一家有长期发展规划的企业，需要有一种内在机制去平衡过于剧烈的外部波动。优质商业物业的自持就是这样的一个机制。”
东原地产高调进军商业地产，与众多一线品牌转战商业地产不谋而合，这与宏观调控有什么关联？
罗韶颖
近期的房地产宏观调控并不是东原发展商业的主要原因。东原发展商业地产的战略不是从今年开始的，更不是心血来潮，东原从最初入行做房地产开发时，就没打算只做住宅开发，一直以来都有做商业地产方面的安排。
住宅开发并不是一个所谓高精尖的行业，进入的门槛不高，而产业化的程度会越来越高，这就意味着这个行业的投资回报率整体来讲只会不断下行。而我们在商业地产方面的发展，首先是出于对收租物业投资回报率的认可。优质的收租物业，它未来经营收益倒算回来的物业价值，相对于投资的增幅是相当可观的，从投资回报率的角度来看，长远来讲应该比一般的住宅滚动开发还要高。另外，自持优质资产的比例提升，对公司资产结构的安全性、稳定性也是很有好处的。
因此，东原地产的发展策略就是，一方面要有相当比例的优质收租物业沉淀自持，另一方面，住宅产品要快速滚动开发，二者对于东原来讲重要性不相上下。不管是较早拿地的1891项目，还是近年才开发的D7区地块，包括四川成都、江苏盐城等地的项目，都是在这一原则之下取得。同时，东原也成立了自己的商业地产公司，在人才、资金、运营管理等方面作了充分的准备。现在东原同时在操作四个消费类集中商业项目，其中东东Mall今年已经开业运营，市场反响相当好。
东原的集中式商业物业全部自持，这是基于什么样的考虑？
罗韶颖
目前东原地产旗下所持有的商业物业已超过60万平方米，如果现在出售，收入最起码有一两百亿元，但我们将坚持集中商业全部自持，因为我们相信这种模式更利于商业经营成功和长久稳定经营。
我们研究过内地开发商和香港开发商的收入结构，发现香港的五大开发商长江实业、新世界中国、新鸿基、恒隆地产和恒基兆业来自商业地产的收入占全部收入的35%以上，新鸿基的商业地产收入甚至达到集团总收入的近50%。而在内地，能够达到这个水平的发展商屈指可数。
商业物业自持就像轮船的压舱石一样，能够减弱行业波动对公司的影响。地产行业的金融属性非常强，因此受经济周期和金融业发展的影响很大。地产行业有不少的例子都是由经济波动导致的成王败寇。但是东原地产作为一家有长期发展规划的企业，需要有一种内在机制去平衡过于剧烈的外部波动，优质商业物业的自持并对外租赁就是这样的一个机制。这种机制一方面让公司哪怕在行业最低迷的时期，仍可保持可预期的现金流入。另一方面，这种资产尤其是城市核心区商业地产具备很强的保值增值能力，是非常优质的资产。所以我们会把商业地产和住宅开发并列为东原地产发展的核心板块，这不是应对当前宏观调控的权宜之计，而是基于行业前瞻和自身特点，作为一家立足长远的公司、背后有一个强大资本平台的公司，东原必须这样做。
尊重市场
“商业地产模式的建立与复制是必须的，同时也要前瞻性地根据消费者需求做出相应的创新。”
现在商业地产开发已成为各大房企争相进入的战略高地，那么东原在商业地产开发上有什么优势？
罗韶颖
东原商业地产开发分两条线，一是在大中型城市中打造主流购物中心，二是在社区中打造集中式社区消费中心，其他就是根据每个项目个性特点而定位产生的酒店、写字楼、公寓等附着型产品。这样的分法，是基于每条线的全链条可复制性和全国化开发的考虑。模式的建立与复制是必须的，同时我们在每条线的不同产品上会前瞻性地根据消费者需求做出相应的改变和创新，比如位于重庆城市中心长江边上的南滨路综合体项目东原·1891。
东原·1891是一个地段很特别、资源属性很强的项目，主要由购物中心、酒店、高级公寓构成，其中购物中心体量共10万平方米。我们非常关注这个项目所在区位的特定文化属性的再现，以及消费者由感官到精神层面的愉悦消费体验。我们要走的肯定不会是简单粗暴的所谓的高端奢华路线，也不会是常规意义上的千篇一律的大众化购物中心路线，而是会将我们以上关注要点有机地融入开发、招商、运营管理的每一个环节。
另外，商业地产开发比较重要的能力之一就是品牌商家的引进能力。现在东原·1891不仅成功引进餐饮巨头金钱豹、曼度嘉年华酒吧集群、嘉禾影城，还在购物中心打造了国际赛事标准的真冰溜冰场，这样一个组合，为东原·1891定下了档次的标准和趣味的基调。而东原·1891二期要在一期水平上再作提升，并且还将引进奢华酒店悦榕庄。这些元素的组合都将是我们优势的体现。
一个商业综合体项目，主力店的选择往往决定成败。金钱豹西南首家店、华润万家两江新区旗舰店、星美影院西南旗舰店、香港嘉禾影院、奥地利AST真冰溜冰场等国内外知名餐饮娱乐品牌不约而同地都选择了东原旗下商业地产作为其在重庆乃至西南地区的拓展据点，东原是怎么做到的？
罗韶颖
主要依靠三点，分别是绝版的地段、优质的硬件和“三赢”的招商政策。具备了这三点，就像是种了梧桐树，自然引得凤凰来。
首先是地段，商业项目的成败，地段是决定性因素，也是商家选择时首先考虑的因素。商家在选择商业发展和门店布局时会通过地段排除法决定选址。而东原·1891和东原D7区所在地段，以其周边的人口密度、消费力、商业氛围和交通状况来说，优势非常明显，很适合大型品牌商家的入驻。
第二是硬件，也就是一个商业项目的规划、设计、建造的品质。虽然这是东原地产第一次做大型综合性购物中心，但是从一开始我们就要求自己要抛开以往做住宅的开发思路，快速切换到商业开发的思维模式上来，掌握和应用商业开发流线各个专业环节的内在规律。我们会基于商家的需求、基于对终极消费者的需求预判来进行规划设计和建造，而不是想当然地做一个自以为是的“好品质”。东原商业项目的硬件是否充分体现了相关各种专业规律，达到了各种业态的常规经营要求，这是及格线。在及格线的基础上是否有前瞻性，有亮点，这才是加分项。
最后是招商政策。就像我们从一开始就明确的“消费型物业自持原则”一样，东原的招商政策同样是立足长远。与传统的招商政策相比，我们既注重学习和传承，也会基于东原、商家、消费者三赢的原则，结合实际情况进行一些创新和优化。东原一直在以放水养鱼的态度与商家合作，对于部分业态还会与商家共担收益和风险。在招商政策的制定方面，我们不会执着于一年两年的租金收益，而是真正基于如何让一个商业项目能够有长远的发展，越做越旺，让三方都能够长期持续地从中受益。
主攻城市副中心
“随着城市化进程的加快，会有越来越多的副中心和集中式社区消费中心出现。这些领域将是可为之处。”
东原商业地产是以什么样的差异化模式来竞争的？
罗韶颖
东原进军商业地产，将会定位于城市大型主流商业中心和集中式社区消费中心两种产品。
在城市大型主流商业领域，各大城市新崛起的副中心次主力商圈将可能变成东原的主攻方向。目前各大城市的传统商圈几乎都已经无法满足城市发展的需求，新的城市副中心的崛起已如雨后春笋。举例来说，由于地理原因，重庆历来多中心、多组团，就算这样一个多中心的城市，随着城市化进程的加快，都有越来越多的副中心如南滨路、大石坝、大坪、大学城正在成形。结合我们对发达国家和地区商业的研究，围绕着副中心的崛起，一方面当地的区域消费需求快速聚集，另一方面有限的公共资源配套也会向副中心倾斜，因此，在商业起点往往比较低的副中心打造大型商业，是应为，也是能为的。
同样是基于对城市未来消费模式的前瞻，我们将东原商业地产的第二条产品线定位于集中式社区消费中心。一方面，在几乎任何一个大城市，前往中心式大型商业进行消费的时间成本和交通成本等都会越来越高；另一方面，城市居住区规划的集约化程度也会越来越高，以步行可达距离为半径的大型社区正在形成，而传统社区里面旧式的临街商铺，消费体验并不好，对业态的限制也很多，必然不能够满足大社区居民们正在提升的消费要求。这两方面的压力，相信会推动集中式社区消费中心的形成。而我们已经开业的东东MALL，也正是东原在这个领域的实验之作。