调控背景下如何进行商业地产投资

2011年，“十二五规划”的开局之年，注定将是不平常的一年。政府已经采用了诸如提高二套房的贷款利率和首付比例，限制在同一地区的购房数目，甚至是直接利用行政手段打击房地产投机等手段，在这样的背景下，房地产调控仍在继续升温。如何在新形式下进行房地产投资？如何进行商业地产投资？本期特邀金玉堂房地产代理公司总经理、资深商业地产专家马林利女士再次畅谈调控背景下的商业地产投资。

马林利： 好的。我个人是2004年就和永州结缘了，我记得永州这个城市给我留下的第一印象是，这个城市还没有出租车，没有百货公司，零陵北路和凤凰路这里还没有红绿灯，可见当时永州商业的落后，2004年到2005年的上半年，零陵中路最好的临街门面要价是18000元/平方米，但即使是这样，敢买单的人还是寥寥无几，7年过去了，现在零陵中路的门面已经卖到了86000元/平方米，价值翻了五倍，不仅如此，还一铺难求，这就是永州商业最具代表的性的一个案例。从2004年到今年，永州商业这七年发生了日新月异的变化，不仅仅体现在商业价值的倍增上，更重要的是大家可以看到这几年城市建设的变化。从河东沿江风光带的建设，到河西商业中心区域的建设，正是因为城市飞速发展，所以引来了步步高百货、肯德基这样的“金凤凰”落户永州。商圈也随着城市的发展从零陵中路向零陵北路悄然位移，如今，永州不仅有了百货公司，而且还有了第一家五星级的电影院，未来还有更多的零售商家落户永州，这是永州商业前景带来的基础。

马林利：永州商业地产基本也经历了十年的成熟过程。永州开发第一批真正称得上是商业地产项目的应该是精品步行街和天桥女人街项目，这两个项目都是2001年到2003年的项目。我记得我到永州的时候，天桥女人街还火得不得了，精品步行街也一铺难求，同时推出的还有阿波罗商场，也就是今天的老步步高超市项目，随着城市规模的扩大，城市中心慢慢从原来的老百货大楼一带往现在的金水湾移，到2005年的时候，金水湾和舜德摩尔几乎在同一时间推出，两个项目都卖得很好，在零陵中路上占据了重要的位置，到2005年下半年，潇湘步行街也推出，三个项目分别在零陵路的三个节点上，基本上形成了冷水滩目前核心商圈的雏形。2006年金水湾开业，引入了第一家肯德基，这在当时是个不小的轰动，商圈核心基本从精品步行街移到了今天的金水湾位置，2008年，舜德摩尔步步高百货开业，这是永州第一家连锁百货公司，也是永州商业地产历史上具有浓抹重彩的一年，在永州赚到甜头的肯德基在这一年也随之开了永州二店，商圈的位置和规模又在悄然发生变化。今年，永州终于有了第一家真正意义上的电影院-潇湘院线，下半年，舜德摩尔还会推出第二家主力百货舜德百货，随着今年八月一号潇湘二桥的通车，商圈从原来的零陵中路向零陵北路偏移也是一个必然趋势。