“限购令”催火商业地产 沈阳商业地产异军突起
对投资颇为敏感的市民陈女士近来正在踅摸商铺，她的想法很朴素：身边朋友有点钱的就投资公寓、商铺、写字间，不但租金很高，而且没到一年价格涨了快一半。
昔日远离普通购房者视线的商业地产，如今成了百姓投资实现资产保值、增值的“香饽饽”，有人说造成这一切的变化来自外因，也有人说这源于自身。
是否我们自己在介绍沈阳这座城市的时候，常常要拿商业地产作为“地标”；是否我们依稀记得沈阳曾是中国商业地产最为重要的发祥地之一……如今，她的商业活力面临着新一次起航。
“限”出来的机会
今年4月初，某知名网络媒体在一项“是否有意愿投资商铺”的调查结果中发现，沈阳投资者对投资商铺重新燃起浓厚的兴趣，其中87.2%网友有意向投资商铺，只有12.8%网友对投资商铺没有意向。彼时，距离沈版“限购令”的出台尽管刚刚几天时间，然而“限购传闻”却早已弥散。
住宅“限购”后，楼市的下一个热点在哪里？正当住宅开发商还在消化政策的时候，沈阳不少商业地产商早已活跃起来。从近一个月来地产广告不难发现，商业地产开发商无不打出“抢购不限购”、“新政下，投资不投机”、“非限购，保增值”的宣传噱头来“抢夺”投资客户。
首先“双限”条件下商业地产不在限购范围之内，想买多少套都可以；其次，商业地产的贷款政策不变，就是首付5成，利率上浮10%，甚至比二套房贷款政策还要宽松；再次，在沈阳，商业地产的价格长期跟住宅倒挂，在城市不断发展的未来，升值潜力还比较大……沈阳陈女士似乎找不出不投资商业地产的理由。“新政频出，地产投资方向转移，项目由于不受政策限制而受到空前关注”。中街附近一家公寓项目负责人坦承，由于地理位置的原因，他们家的产品多以投资为主，这个项目住宅和公寓产品都有，但相较之下今年公寓产品更受投资者追捧。“从近阶段的销售情况来看，我们深刻感受到商业地产的春天来了，人们投资公寓、商铺的热情空前高涨。”在5月初的沈阳房交会上，万达集团沈阳分公司副总经理朱猛透露，之前他们推出了240余套公寓，几乎在一天之内售罄。
据了解，2011年前4个月，我国四大一线城市写字楼、公寓市场已呈现供不应求之态势，特别是写字楼租售价格上涨更为迅速。沈阳房地产市场上热卖的不单单是公寓，商铺、写字间卖得也挺火。联祥置业监测数据显示，今年，沈阳商业地产市场一直呈现供不应求的局面。部分项目甚至开始“惜售”或轮番涨价。很多项目在一季度都已调整了售价，每平涨了几百元到上千元不等。
增长与被增长
“调控频频出台之后，地产商都想快速回笼资金，此前我们一直在推住宅项目，现在专心做精装修公寓产品。”东中街商圈一家商业地产负责人说，沈阳商业地产的火爆行情多多少少有些意外，他们不得不转换营销策略。
其中一个重要的思路就是，充分利用商业地产的投资属性为“限购令”下投资者的资金找到一个渠道。一方面，沈版“限购令”的出台和实行斩断了购房者投资主城区住宅的念想；另一方面，央行从去年底至今已连续三次加息，这似乎印证了不少人对于“通货膨胀压力越来越大”的预言，手头有闲散资金的人不免慌张起来，“资产如何保值增值”成为他们当下的头号问题。“这势必催热商业地产。”沈阳嘉海置业顾问有限公司总经理潘力行这样断言，同时，他表示，只不过沈阳人对商业地产投资经验尚浅。
对于大多数沈阳投资者来说，商业地产的概念一度仅仅局限于商铺。其实，那只是狭义的概念。从广义上讲，商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式。
如今，商业地产的形式多样：购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼。顾云昌认为，商业地产代表一个地区“城市化、工业化”快速发展的水平。
那么沈阳的情况又是怎样呢？近年来随着城市化进程的加快，沈阳商圈发展也在不断地演绎聚散离合——一方面，传统核心商业区面临着重新规划和改造，另一方面，新的区域性商圈正在悄然崛起。
今年，沈阳商业地产“异军突起”，令业界颇为侧目。是否新政对住宅市场的重压，促成了商业地产市场的利好？“限购令对住宅市场的举措会给商业地产带来一些机遇，可以说它是商业地产发展的一个契机，但本身与商业地产火爆没有必然联系。”人和商业控股有限公司辽宁分公司副总经理崔华明认为，各种商机的不断变化，带动了沈阳商业地产市场的深度整合，提升了商业经营环境。而沈阳城市发展带来的对外拓展，也产生了大量的商机，商业地产能吸引更多的投资者便不足为奇。
难以忘却的痛
然而商机往往伴随着风险存在。对于沈阳商业地产的本轮行情，也有不少从业者提出了担忧。“一年前，沈阳号称城市综合体的在建项目不过5个，今年市场上单单这类产品就有25个之多。”一位不愿透露姓名的业内人士说，有个写字楼、有一点商业项目就敢叫城市综合体，一旦出现问题，投资者便难以达到预期收益。
2003年在沈阳核心商圈的一处商业街项目由于商家运作经验不足，在高价出售之后却难以招来人流。在几经修改、调整营销思路未果后，这个项目最终被扒掉重建，一时成为沈阳不少投资者心中难以抹去的伤痛。
其实，沈阳是全国商业地产最为重要的发祥地之一。1983年，在一阵阵叫卖声中，沈阳第一个全国知名的商业市场——“五爱市场”诞生。尽管当时还没有商业地产概念，但相信没人怀疑当时投资这些商铺的“吃螃蟹者”早已成了先富起来的那一拨。“当年还有不少浙江义乌的商人和市场管理者北上沈阳五爱取经，他们对五爱的繁荣程度大吃了一惊。”五爱集团副总经理王长胜介绍。
然而，随后沈阳的商业地产发展进入到了长期徘徊期。2003年，金廊工程全面启动，为沈阳商业地产重新注入了新的生机活力。自从“沈阳金廊”各个项目招商以来，女人街、五洲商业广场、东北世贸中心、东北金融广场、光彩大东方商业物流园等数亿元投资项目频频刺激大众眼球。据悉，包括建起来和没建起来的那时沈阳市共引进类似的商业项目超过100个，初步形成了商业地产投资热。
今年，沈阳许多大型商业地产项目有望集体亮相，可谓盛况空前。包括北一路万达城市综合体、华润万象城、土耳其星摩尔、新华国际购物中心、恒隆广场、龙之梦在内的多家商业地产项目都将依次面世。未来三年，投资总额超过2600亿人民币的金廊项目也将相继完成并投入使用。业内预测，属于沈阳的豪布斯卡时代即将来临。
然而，过度的繁荣难免让人担心会弄出过多的泡沫。现在一些零售业转型做商业地产，由于没有经验，有可能造成一定的盲目投资。业内人士提醒广大投资者，沈阳未来商业地产市场可能会出现结构性的过剩，或者由于商业运营低下，无法实现预期收益。
对于其中蕴藏的风险，顾云昌曾经形象地比喻：“搞住宅地产就好比在游泳池里游泳，但是商业地产就是在大海里游泳。”他着重指出，“我觉得应该注意这里面的风险”。
拥有全中国最多的购物中心，第一个提出商业地产、订单地产、城市综合体概念的王健林也在不久前接受媒体采访时坦言，不否认本轮调控对于万达这样的地产企业短期来说是一个利好，“我们明显地感觉到现在资金更多地进入到了商业地产。”然而，总伴有危机感的王健林认为这是暂时现象，如果人们对房地产行业的整体预期改变了，对商业地产的购买也会审慎的。