新鸿基地产深耕上海 两写字楼项目满租入市

经过十余年的精心耕作，新鸿基地产在上海成功复制香港模式，笑傲群雄。作为香港的老牌实力开发商，新鸿基在港成功打造了香港国际金融中心、香港环球贸易广场等多个商业综合体项目，这些项目更被业内认为是香港商业地产的重要坐标和经典营运案例。其在上海的两大商业项目上海国金中心、上海环贸广场近日同期入市，已提前实现满租。

新鸿基地产的商业地产雄心，并非仅此而已。据不完全统计，新鸿基打造的大型商业综合项目数量已达7个，精心构建的“商业帝国”版图也初步成型。

两项目同时入市

据了解，上海国金中心二期办公楼低区部分推向市场后，短时间内实现了满租，高区预租也已开始，项目预计明年二季度正式投入使用。上海环贸广场办公楼一区也已满租。

新鸿基房地产（上海）有限公司租务总监文志峰对早报记者表示，国金中心目前对外报价为10-12元/平方米/天，租户主要以金融类公司为主。环贸广场目前租金报价为10-12元/平方米/天，租户有法律、咨询、跨国综合企业等。

两大项目同时入市是否会造成内部之间的竞争？文志峰指出：“浦东、浦西的租户类型不同，浦东以金融类为主，浦西则是各种类型的企业都有，两者并不存在竞争。”

上海国金中心位于小陆家嘴核心位置，包括两座甲级写字楼、国金中心商场、浦东丽思卡尔顿酒店和服务式公寓酒店等，总面积超过37万平方米。上海环贸广场坐落于淮海路商圈，紧邻淮海中路（同时为南昌路、陕西南路、襄阳南路合围），与巴黎春天、百盛、嘉华中心、襄阳公园等隔街相对。总面积逾32万平方米，包括超甲级双塔办公楼、逾12万平方米超大型综合性商场、高端住宅公寓。

从香港到上海

新鸿基地产长袖善舞，从香港到上海，实现了商业地产的完美复制。

新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪对早报记者表示：“环贸广场（ICC）、国金中心（IFC）两大品牌正是新鸿基地产发展核心地标商业项目的成功典范，上海环贸广场和上海国金中心正是两大品牌于内地的卓越呈现。”

香港的国金中心由顶级办公楼、商场、四季酒店及四季汇服务式公寓酒店共同组成，总面积约47万平方米，是香港首屈一指的商业及休闲地标，国际水准的设施、服务及商业品牌随处可见。

上海国金中心的开发明显有着香港“因子”。在业态上，同样是顶级办公楼、购物中心和酒店及服务式公寓酒店的强势组合。两座办公楼设有最先进的资讯科技设施和双路供电系统，楼层采用核心筒设计，四面皆拥有无遮挡景观，可眺望浦江两岸景致。

在交通方面，同样符合新鸿基地产擅长创建地铁上盖项目的专业经验。香港国金中心位于香港地铁站上盖，上海则毗邻延安东路隧道出口，商场地下二层直驳轨交2号线，并与规划中轨交14号线陆家嘴站实现零换乘。

上海国金中心还给陆家嘴商业带来一个升级。其商场首层汇聚25间世界级品牌的旗舰店，开创国内先河，其中约一成半是首次登陆内地，四成则是首度进驻上海。当中的路易威登更是全球单层最大旗舰店。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民指出，陆家嘴不缺少高楼，最缺连接轨交的商业，国金中心入市将使陆家嘴发生质的变化，人们更加乐意去陆家嘴消费，提升商业氛围，并产生环环相扣作用。

最新的信息是，上海国金中心商场在近日举行的2010年“亚洲国际房地产大奖”（MIPIM Asia）的颁奖礼中，荣获2010年度“最佳购物中心大奖”及“与会者之选大奖”，表明其深受业界认可。

重金加码布局内地

新鸿基将在内地进一步发挥高端地产项目的优势，具体包括两条线路，一是加大高档城市综合体的发展，另一个是高档住宅项目的打造。

目前，在上海，国金中心和环贸广场已经成为新鸿基地产的主要业务核心，在未来这两个项目也将为公司带来稳定的盈利。据预测，此租赁型物业届时年度的租金收益有望达到25亿元。

邓维聪指出，公司将持续在内地主要城市寻找优质住宅地块来平衡公司在内地经营性物业和销售型物业上的比例。

邓维聪介绍，目前新鸿基在内地的独资项目中，经营性商用物业占60%～70%，出售型住宅物业则占30%～40%。“对于新鸿基来说，租售‘对半开’的模式已经相当成熟，因此在内地市场也希望走出一条同样的路。但是内地的写字楼收租和住宅销售市场与香港不一样，因此现在还处于摸石头过河的阶段。”

在进军城市的选择标准方面，“目前新鸿基地产暂时只考虑投资消费力较高的城市。”邓维聪指出，出售型的物业方面，他们希望开发高端产品；经营性物业上，也需要长期稳定的租金回报，在经济较为发达的城市才能够达到这一预期目标。

“新鸿基每年约140亿港元的利润差不多一半是出售物业所得，另一半则来自经营性物业的租金，因此对项目所在城市的经济活跃度要求很高。”邓维聪强调说。

滨江凯旋门明年入市

新鸿基目前在上海打造的高档住宅项目地处潍坊地块。由于相邻地块一个月前进入招拍挂市场，这个被称为滨江凯旋门的项目又一次受到关注，并有传言说房价可能超过20万元/平方米。

对此，邓维聪在接受东方早报专访时明确表示，新鸿基从来没有公布过打算要卖多少钱，最终定价将来自市场的反应。滨江凯旋门项目2011年年中开盘，现在不可能定价。

公开资料显示，滨江凯旋门项目总建筑面积约15.6万平方米，由13栋高层与24栋沿江联体别墅构成，公寓面积从130到300多平方米不等，别墅面积在360-500平方米不等，个别单位可达800平方米左右，几乎90%的单元都能看到江景，并配有一个建筑面积接近5000平方米的会所。

邓维聪表示，秉承新鸿基“以心建家”的精神，滨江凯旋门将尊重本地市民的起居生活习惯，延请一流的设计团队，用心去做出一个高质量的住宅产品。现在可以肯定的是，这个现代风格的社区整体配套设施、服务及物业管理一定是接近国际一流水准的。