单价冲破17000元/㎡ 成都写字楼也“三高”
人患三高为高血压,高血脂,高血糖;写字楼三高呢?今年下半年以来,随着投资热点向写字楼市场的转移,成都写字楼市场异常活跃,成都写字楼的建筑高度不断被刷新,销售价格不断被刷新,租赁价格也在不断被刷新,于是,成都写字楼三高症状愈见明显:海拔高,售价高,租金高
一高:海拔高
建筑高度从118米刷新到339米
回忆成都写字楼的发展,1991年建成的蜀都大厦其高度为118米,是当时成都首座)最高的写字楼。1994年,四川中银大厦以160米刷新了成都天空的高度,也成为骡马市金融中心的地标。1998年,华敏·翰尊国际166米的高度使其成为成都已建成使用的最高楼宇建筑。再往后,2009年交付使用的喜年广场的190米高度,刷新了当时同类最高建筑的记录。截至2010年,明宇金融广场206米的高度,成为2010年成都最高的建筑。
据记者了解,今明两年,成都在建和拟建的高楼还有不少,西部国际金融中心240米的高度,是目前成都在建的第一高写字楼,它也是2011年最高的建筑。还有位于东大街与二环路交界处的环球贸易广场,其高度318米,是截至目前记者所了解到的拟建的最高建筑,此外它的周围还将林立数栋120—260米的建筑。
今年下半年,由保利地产开发的保利国际广场也将面市,该项目位于天府新城,高达300米以上,将是今年成都面市的最高楼宇。还有城南已通过报规的新世纪环球中心,其高度为200米。要说今明两年最高的建筑,恐怕就是成都339了,该项目以339米位列西部第一高的四川广播电视塔为依托,将要打造西部的商业地标,也是成都2012年最高的建筑。
从以上的数据中我们不难看出,今天的成都写字楼市场正在发生着翻天覆地的变化,成都的写字楼也从以往的“高层”向“超高层”迈进。
二高:售价高
突破17000元/平方米
记者走访调查成都目前在售写字楼的售价发现,目前成都售价最高的写字楼是位于市中心城市CBD区域的富力·天汇中心,该项目的写字楼均价为17000元/平方米。据了解,该项目在10月份销售得非常好,销售面积为5000多平方米;其次属城南区域的写字楼项目最多,如保利中心正在销售的一号楼LOFT写字楼,其销售均价达17000元/平方米,该批次产品推出销售至今,现只剩30%的房源在售。
再向南,于10月16日开盘的大鼎国际广场,其均价为15000元/平方米;正在热销中的蜀都中心,目前销售价格为11000元/平方米。除此之外,还有紧邻城南高新孵化园的德商国际,其单价已从今年7月开盘时的价格10000元/平方米,上涨至目前的14000元/平方米。“二批次房源为了将中小投资者排除在外,我们现在是800平方米起售,设置了比较高的投资门槛。”项目负责人告诉记者。
有机构分析,目前成都市区内盐市口、人民南路等传统商圈内的写字楼价格已经很高;地铁1号线的开通,对于整个城南写字楼的价格拉动很明显,尤其在城南显露得比较集中。
三高:租价高
租赁价格最高160元/平方米
根据高纬环球第三季度关于成都甲写租金水平的市场研究报告显示,第三季度,成都写字楼市场保持增长态势,成都甲级写字楼有效净租金比上季度提高了5.5%。
从区域市场来看,由于仁恒置地广场的竣工,中央商务区租金提升13.6%。南区和东大街租金水平相对稳定。据了解,目前租赁水平最高的仁恒置地广场,其低层租赁价格在135元/平方米左右,高层租赁价格最高达到160元/平方米,整体租赁表现非常活跃,可以说是刷新了成都以往写字楼的租赁价格。
是不是就表示成都的租赁水平已经很好了呢?对此,四川中原地产高级分行经理傅奕寒分析称,从成都近些年写字楼市场的发展来看,写字楼市场的租金以2年递增5%、3年递增8%的速度缓慢增加。从整体来看,成都写字楼租金呈上升趋势,但也有项目例外,比如花样年·喜年广场,因为它的体量非常大,所以即便有一定的客户入驻也显现不出来,尤其是花样年·喜年广场入驻的没有大业主,小业主的租金能力不是很强,所以租金水平未升反跌,去年其租金水平为90—100元/平方米,今年的租金水平为60—70元/平方米。由此可以看出,目前成都写字楼的租赁水平在100元/平方米以内的较多,但不乏有像仁恒置地广场这样面市就冒尖的,究其原因,写字楼的品质、配置以及服务,是客户最终认可的硬指标。
业内说“三高”
成都写字楼开始形成开发规模
曾德浩(四川新希望房地产开发有限公司总经理):放眼整个成都,2001年到2005年之间,很多公司都是在住宅楼里面办公,真正成型的写字楼只有几栋。从2005年开始,一些项目开始试探性地规划重新改建,结果市场反响很不错,很多企事业单位愿意选择写字楼,很多个人投资者也开始介入写字楼投资。目前,成都写字楼市场已经开始形成了相当的开发规模。
高度的改变是接轨国际的标志
傅奕寒(四川中原地产写字楼高级分行经理):随着成都写字楼建筑高度的上升,成都写字楼的品质也上升到了一个新高度。目前,成都还有很多写字楼没有真正达到甲级写字楼的标准,而要达到甲级写字楼的标准,就要求开发商在认识上必须真正上升到一定的高度,比如今年投入使用的仁恒置地广场,其不论是建筑高度,还是品质高度,都达到了甲级写字楼的标准,这对成都的招商引资、吸引更多的外地企业到成都来投资发展,都是有积极影响的,对成都的经济更是一种提升。高度的改变,也是成都写字楼进入国际化的一种标志。
写字楼涨价是正常的
冯钰(红星国际推广总监):目前城南写字楼的价格所表现出来的上涨,不存在疯狂,只是价值回归。毕竟住宅的投资回报太低,加上最近对于住宅的贷款限制,所以导致了新增的房地产按揭贷款大量转移到商业物业。地铁的利好只是其中一部分,在地铁未开通的地区,商业物业的价格上涨也非常明显。其实,这轮写字楼价格上涨,也是在商铺疯狂之后,对比社区商铺的价格上涨,所以我认为,写字楼的涨价是正常的。
投资热促成写字楼价格补涨
沈文星(中成房业研究中心总监):这么多年写字楼价格变化不大,这一轮涨价应该是补涨。另外,住宅价格受到调控,市场上钱太多,写字楼和商铺于是就成了新的投资热点,这也是促成写字楼价格上涨的因素之一。再者,现在什么都在涨价,通胀因素促成人们寻找不动产投资,写字楼的回报也不错,自然也就吸引部分投资。
不能太高估地铁的价值
王长旭(成都传化置业营销策划部经理):地铁对沿线地产的发展有促进作用,但也不能太高估地铁的价值,成都跟全国很多城市有它不一样的地方,所以其他城市的地铁价值对成都的参考性不大。成都的城市半径和生活习惯决定了地铁的价值,未来肯定是向好的方向发展,但是开发商是否能透支客户3年、5年、10年的收益,这需要思考。
高端写字楼租金将继续增长
王艺(高纬环球物业(咨询)上海有限公司成都公司总监):成都目前中央商务区的租金提高较快,最高的租赁水平达到160元/平方米,究其原因,首先是市场非常活跃,高端楼盘越来越多,所以推动了租金的定价。另外,现在很多开发商开发写字楼不再是以售为主,而是自己持有,所以开发商对租金会有所控制,所以也提高了写字楼的整体租金。从长线来看,2010年4季度,将有16.7万平方米的甲级写字楼投入市场。位于南延线的四川投资大厦将是该区域第一栋甲级写字楼,未来高标准、精装修的写字楼将继续推动成都甲级写字楼租金达到一个新高。