北京中关村商圈重新定位不鼓励电子零售业

拥挤的中关村，一如往日的热闹非凡，围绕电子产品零售而来的供应者、购买者，已经成为中关村最重要的一部分。随着政府主导的中关村核心区(中关村西区)产业升级的推进，包括电子卖场在内的零售业态，成为不鼓励发展的对象。

这一调整，将是中关村商业地产运营的一次重大挑战。

再见中关村

早在2009年7月，中关村西区业态调整的序幕已正式拉开。当时海淀区政府颁布的《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》中明确表示“不鼓励电子卖场、商场(店)、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展”，研发中心类、创新类、科技金融类等业态成为鼓励的对象。

业态调整不是行政命令所能一蹴而就的，时至今日，中关村西区的调整正在慢慢显示出来。

刘开航是链家地产在中关村西区一家店铺的店长，电子产品经销商是其租赁客户的一部分，这部分业务占据这家店铺20％左右的业务量，经销商会租赁该区域的住宅项目或商业项目，作为办公地点。最近，刘开航明显感觉到政策带来的变化。

“去年政策颁布以后，就开始有经销商从这里撤离。”刘开航说，根据他估计，已有5%左右的经销商从中关村离开。

经销商为零售店铺提供货源，他们往往会在中关村地区租一个地方作为办公地点，除写字楼外，周边一些住宅项目也成为经销商集中的地方。业态调整政策颁布以后，一些规则也在悄然发生改变。

刘开航介绍，之前接受经销商租赁的住宅项目，开始实行“只出不进”管理办法。所谓“只出不进”，是指已经入住的经销商可以从这里撤离，但不再接受新的经销商来此租赁房屋作为办公地点。

这显然是住宅项目物业公司配合政府实行的一种缓慢清理的方式。据了解，沁园公寓、紫金庄园等项目已经开始实行这一做法。

刘开航表示，以沁园公寓为例，一个140多平方米的房子，租给经销商价格为7500元-8500元/月，现在只能作为居住用途出租，价格约为7000元-8000元/月。租赁价格出现百元左右的下降，而且业主开始需要负责房屋设备的维修，居住需求的租赁时间也没有商家稳定。

被卡住的商户

文件颁布以后，中关村西区的商业格局开始改变，商户刘明正是尴尬局面的亲历者之一。

刘明从一家理工科大学博士毕业后，来中关村创业了3年，做电脑硬件，还做高性能计算、软件开发等研发类业务，原来在E世界注册有一家公司，在海龙也注册有一家公司。

后来在海龙注册的那家公司越做越大，因为E世界的办公场所更大，去年，刘明打算把海龙注册的公司搬到中关村E世界。于是他就把在E世界的公司先搬走，也把海龙的公司迁出。结果正在此时，中关村西区业态调整文件出台，中关村E世界和海龙不再允许硬件销售类公司新进。

结果，刘明被卡在了中间：海龙那家公司无法搬迁到中关村E世界了，因为不能注册；而海龙又回不去了。

刘明只好在中关村E世界旁边另找一处不属于中关村西区的地方，将原来海龙的公司搬进去。但原本卖电脑硬件的业务就无法在E世界做了，开展经营活动不方便，也不好聚集人气。

刘明就只好找E世界商量，E世界也没有办法，就让刘明等候。刘明一等就是一年。

刘明介绍，中关村西区产业升级文件下来之后，被解读了很多次。2010年1月，整个E世界都不允许做硬件的进入了，只有部分有生产能力、自主品牌的大硬件公司例外，如爱国者；2010年1月之后，又变成6楼以下还允许卖硬件的进来。但公司名字必须是商贸有限公司，而刘明的公司有两成的业务是软件开发和高性能计算等，叫商贸公司显然不合适，特别是在对外洽谈业务的时候。于是刘明还是不能将注册地搬回E世界6楼以下。而E世界6楼以上的单位要注册公司，就要取消增值税资格，也就意味着不能做商业贸易。

目前硬件公司要进入中关村西区，必须要有生产能力、自主品牌，众多经销商已经无法进入。

刘明一直也是沿着向研发类公司完全转型的路子走的。但刘刚毕业3年，研发的业务不能养活整个公司，还要搞硬件来帮助公司盈利。刘一直不愿意更名商业贸易公司，叫科技公司的原因也是刘的志向是做研发为主。

刘明说，他能理解中关村西区转型的迫切心情，但将来公司做大了，中关村西区欢迎他，他也不回去了。这种一刀切的作风让他有些难以接受，他原本是希望伴随着中关村西区一起成长的。

商业变局

海淀区常务副区长、中关村西区协调管理委员会主任杨志强曾对媒体表示，中关村西区将通过压缩商业面积，置换出空间引入科技金融类企业进驻。中关村西区的商业地产项目必须重新审视自己的定位。

海龙大厦、鼎好电子商城和中关村E世界商城，是该区域最主要的几家电子卖场。为顺应政策的调整，早在去年七八月，海龙集团就开始考虑调整海龙大厦租户结构的问题，并于11月开始行动，对12至16层的经营客户进行撤离，将这几个楼层改造成写字间对外出租。

据了解，在大厦结构调整以前，海龙大厦1至16层都是属于IT卖场，对12至16层经营类商户停止续约后，海龙投入资金对这些楼层进行了写字间改造。

“当时就是采取措施，压缩卖场的面积，将12至16层改造成写字楼，出租给科技、研发类的企业。”海龙集团品牌经理傅利对本报表示，公司不仅投入资金对高层卖场以及楼下各区进行了改造，也尽量将搬离商户安排在下层商铺中。随着对经营类商家的撤离，12至16层的入住率从98%下降至18%，经过重新招商，目前入住率上升至60%左右。根据记者在海龙大厦现场看到的情形，写字楼部分确实还有一部分的空置面积。

随着商铺面积压缩、运营方向调整，企业面临着现实的挑战。据本报了解，海龙大厦此次业态调整，使得其年租金收入损失1000多万元，而海龙大厦整体租金收入为每年1亿多元，这就意味着租金收入下降了10%左右。

“进行写字楼的招商工作中，打进电话的特别多，但绝大多数还是做经营的商户，我们的招商人员只能一遍一遍对他们解释现在的情况。”傅利表示。而目前，海龙集团正在试图通过开设社区服务点、卖场管理输出、物业管理服务输出等方式，来增加新的利益增长点。