北京天域新城大厦完美诠释商业地产

北京天域新城大厦是集投资、科研、物业管理、商业地产项目的开发于一体的多元化产业集团。天域新城房地产公司成立于2002年，其名下的产业天域新城大厦坐落京城东北朝阳区温榆河一线，与燕莎商圈、CBD紧密地联系在一起。

作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员，也是商用地产最重要的成员，商业地产（commercial property）的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。

现在的一个问题是对于商业地产没有一个完整、准确的定义：在媒体的引导下，仿佛商铺或者底商就是商业地产了。但我们应该首先廓清这个概念：商铺绝对不应该是商业地产的全部,一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。

商业地产是一种结合体

商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征--环环相扣，系统性极强。

简单地说，商业地产是一种结合体。首先它是地产与商业的结合体，把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求；再次它是商业零售与传统百货的结合，开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用；此外，它还是贷款与融资的结合体，一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要，没有支撑后期的管理和运营费用是致命的；最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星城。

住宅类项目在推广过程中将业主作为主要受众不同，商业地产推广中的投资特点和商业特点表现较为明显，更多地针对投资者为受众。此外，住宅的开发本身可以通过滚动开发的模式回收资金，因而资金压力相对比较轻；而一个大型的商业计划，要通过投资建成商业气氛就要求开发商有雄厚的资金储备和抵御风险的能力，要有大的资金投入，多数情况下，其建设维护成本及单价较之住宅要高出许多。

在商业发展成熟地区，一般来讲商铺住宅价格比维持在4：1到5：1之间。这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大，因而风险相对较大，从规避风险的角度考虑，将会出现多个利益主体共同分担风险的局面，因此其相关的利益主体较之住宅类产品明显要多。在商业地产的运作中，最基本的利益主体将由发展商、投资者、经营者、消费者等构成；各个利益主体都有其明显的利益要求，因此，商业地产在推广中必须要根据各个利益主体的不同关注侧重点，选择主诉求点。

商铺投资虽然并不等同于商业投资，但事实上仍占其绝大多数的份额。目前商铺投资方式主要有返租式、自营式两种：返租式投资方式即由大商家租赁商铺并从事商业经营，商铺产权人获得稳定的高额租金回报，投资者无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者；而自营式投资方式指投资者在投资商铺后是作为商铺的经营者而出现的，投资者必须亲自参与经营管理，收益的稳定性不如返租式，此外对投资者的经营能力也有较高要求。随着近几年中国房地产业的持续升温，商铺地产作为房地产中最具专业化的开发形态，以其惊人的价值提升速度，成为房地产市场中最受关注的投资热点。人们用手中的富余资金购买商铺，然后或返租获取固定回报，或单独出租获取租金，或出售赚取差价，博取更多收益。

商业地产中另外一类是仓库和工业楼。它们占用土地的面积较大，可分割成小块空间以租给零散的租客，也可大面积地租给主流租客。

投资仓库或工业楼的优点是：首先，业主只须负有限责任，通常只负责大楼结构和屋顶之维修，而租户则须负责内部的维修等事宜；其次，业主只须支付大楼立体结构的保险费用，而租户则须支付其他所有开销；最后，购买仓库或工业大楼的投资者通常可以用较少的头期款即可获得贷款，用最少的投入（包括头期款）而获得最高的利润，这是一切投资者遵循的守则。

投资仓库或工业大楼也有明显的局限：例如，环境保护方面的要求甚严，业主在这方面必须谨慎，尽量避免连带责任；此外，如果分割成小块空间出租给分散的租客，通常签署租约不会太长，租客流动性大，导致费用增加，也容易产生收租困难、资金周转不灵等问题；也要考虑到，若租给主流租客，固然带来稳定的租金收入，但若主流租客移出他处，则会造成整个仓库或工业楼100%空置。

通晓国际规则

这些年来，在中国房地产投资市场中经常出现盲目追随的跟风现象，"拍脑袋"的决策方式往往取代了对于项目盈利可行性的理性分析和论证，造成了大家蜂拥而上争相投资一类项目，出现了恶性竞争无人得利的状况。这种情况主要是由于相当多的房地产从业人员没有经受过系统、科学的专业教育所致。须知，对于房地产投资的财务分析、市场分析和用户分析，以及结合实际的综合案例分析等等，都是一整套有规律可循的知识体系，蕴含着丰富的操作技巧。此外，随着越来越多的外国投资者抢滩中国房地产市场，尽快熟悉国际通行的市场交易规则也变得空前重要；须知，倘若不能掌握准确的国际房地产商业语言，必然无法与国外基金、投行等各种机构投资者有效对接，而在当今中国宏观调控趋紧的背景下，资金链条若出现断裂，不能获得支撑项目进行的融资资金，则企业很难继续运营。

今后中国房地产业的发展必将符合国际同业发展规律，顺应以资本为主导、以开发为组织、代理职业化以及交易专业化的大趋势。只有掌握了投资的通用语言，才能缩短与投资者对话的距离，从而大大提高商业交易的成功几率！考虑到这些，解决中国当今房地产投资市场上的无序、混乱竞争问题，首要的就是要树立科学、理性、健康的投资观念，并通过规范的房地产教育培训，构建能够沟通国内业界与国外成熟地产投资机构的桥梁，引入国外发展的宝贵经验和教训，进一步健全中国房地产交易市场。