布局华南 TESCO在华大举进军商业地产

就在淡马锡旗下地产巨头丰树集团、菲律宾最大的购物中心运营商SM集团先后宣布加大在华投资几天之后，全球第三大零售商TESCO在中国的商业地产项目又增添一处新的布点。

“继五缘湾之后，TESCO在厦门的第二个商业地产项目七星Lifespace乐都汇购物广场项目已正式签约。”刚刚上任一个月的TESCO中国地产公司首席执行官霍兰东昨天首次出现在华南媒体面前。

据他透露，未来一年内TESCO将有9家乐都汇购物中心在中国面市。其中，TESCO进军商业地产后的第一个一线城市项目 广州乐都汇已紧锣密鼓进入倒计时阶段。

加速华南商业地产布局

截至今天，TESCO已在青岛、秦皇岛和抚顺拥有三家乐都汇购物广场。“未来12个月内TESCO还将有9个商业地产项目开业”，TESCO中国地产公司华南总裁时茂灵表示，其中华南地区有4个项目。除目前已经宣布的厦门五缘湾、福州浦上和厦门七星外，最令人期待的当属广州乐都汇项目。

“广州项目选址在花花世界以南2-3公里，中山大道BRT车站旁”，TESCO内部人士向记者透露，该项目商业面积在4-5万平方米左右，目前正在筹建阶段。此外，TESCO还在广州其它区域继续选址，未来将陆续有项目出水。

“乐都汇是TESCO地产公司专为中国所打造的全新购物中心品牌，集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体。其中TESCO乐购超市一般占据1/3面积，其余2/3由KTV、电影院、美食中心等其它品牌组成。”霍兰东表示，每个购物广场的投资额包括地价在内一般在4-7亿元左右。

外资零售的大胆尝试

“TESCO在中国的发展进入了一个新阶段，这不仅是在商业地产上的探索，也是外资零售商在中国的一次大胆尝试。”广东一位业内人士表示。

据悉，此前与TESCO处在同一梯队的家乐福、沃尔玛在中国市场上均没有采用购地自建的扩张模式。在中国市场上，家乐福一直采用租赁方式，沃尔玛则与深国投、嘉德置地等投资公司合作。但在欧美，他们却拥有大量商业物业。“自建物业周期较长，租赁物业在一定程度上加快了连锁超市扩张的步伐。”香港道亨证券零售业分析师江智慧表示，租赁物业令现金流更均匀，投资风险更小。但随着商业地产的升温，城市有限商圈的饱和以及不断增加的商业物业租赁成本，使零售商在中国一线城市有利商圈选址的难度日益加大。

“TESCO进入中国要长远发展，物业期限要运营30-40年时间，为此，我们势必要考虑物业设计、质量是否适合长远发展。”霍兰东表示，开发自己的商业地产，对于TESCO超市的选址有更多的灵活性。同时，大卖场与小型购物中心的结合可以使零售商获得先天的顾客资源，更容易缩短大卖场培育时间。

TESCO目前在中国拥有90多家租赁门店和3家乐都汇购物广场，厦门首家T ESC O乐购也将于8月20日开业。根据TESCO 2009/2010财年业绩显示，该公司去年在中国市场开出了17家大卖场，今年计划在中国的新开店数量至少与去年持平。而按照霍兰东的说法，自9家拟将开业的乐都汇外，TESCO还有大量的项目已经在建设当中。采用自建和租赁“两条腿走路”的策略，无疑将帮助TESCO突破物业选址的瓶颈，同时加快对其它零售商的追赶。

零售之外的物业溢价

但TESCO大举进军商业地产，并不只是为了帮助乐购“跑马”扩张。

国内某大型外资零售商管理层人士表示，随着市场竞争激烈，单从零售业务中得到的利润正越来越少，真正依靠商业经营得到的净利润率不超过3％。公开资料显示，国内连锁百强企业的平均净利润率只有1.32％，即使是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77％。

在回报低的情况下，零售商都在寻找新的增长点。对于资金实力雄厚的企业来说，投资商业地产，最起码可以解决日益上涨的租金问题。“当然，从财务上来看，在中国投资商业物业也将为TESCO带来很多利益。”霍兰东表示，从TESCO全球来看，该集团购地自建超市与租赁物业超市的比例为8：2，未来TESCO中国也会逐渐接近这一比例。

据悉，秦皇岛和抚顺项目将做成“综合体的模式” 在乐都汇购物中心之外，将同时建设住宅公寓。“如果开发有住宅、酒店等项目的话，我们将会出售，TESCO的核心业务是零售和商业地产，我们会长期持有乐都汇的物业。”而记者了解获悉，2008年至今，TESCO中国地产公司在操作的地产项目，已平均溢价10％。

目前，TESCO的跑马圈地已覆盖北京、辽宁、山东、厦门、南京、广东等地，签约的商业地产项目有20个。