万科进军商业地产两步走

会怀疑万科在住宅领域的龙头地位。但是，面对住宅领域增量空间的放缓，以及利润收入缺乏持续增长点，一直坚信做减法的万科不得不重新适应市场趋势，开始谋求新的定位。

“永远不要让变化来得主动一些。”北京万科总经理毛大庆曾自述唐国强的这句话让他深受启发，并时时提醒自己永远走在变化前面。也许正因如此，当商业地产成为调控下楼市新宠，当大家还在猜测进军商业地产良机之时，北京万科商业地产团队已悄然组建完毕。

7月30日，毛大庆对《中国建设报中国住房》记者透露了这一消息，并称早在三四个月前公司就已经开始着手商业地产团队的组建工作，力争做好北京商业地产项目。

据悉，该团队共有十名成员，其中不仅有运营、租赁等商业地产领域专业人才，更有不少设计界专家，还有些成员刚刚从海外归来。十人的团队，年轻血液的注入，归国人才的加入，设计专家的加盟，万科商业地产蓄势待发。

其实没有人会怀疑万科在住宅领域的龙头地位。即便是在新一轮调控实施的上半年，万科也以368亿元的销售金额稳居头名。但是，面对住宅领域增量空间的放缓，以及利润收入缺乏持续增长点，一直坚信做减法的万科不得不重新适应市场趋势，开始谋求新的定位。

第一步找人才，第二步找模式

几乎是没有悬念，万科进军商业地产领域肇始于去年加盟并深具商业地产运营经验的毛大庆。

“站在万科的角度看，万科不缺技术人才，也不乏资金拓展渠道，眼下最缺的正是操作商业地产的实际型人才，这一点我们要尽快储备起来。”毛大庆说，商业地产需要大量人才，万科储备远远不够。于是，面对专业化程度更高的商业地产运营，毛大庆将第一步放在专业人才的储备上，第二步则是寻找属于万科的“商业”模式。

“一旦解决了人才储备，万科便解决了一大缺憾”。毛大庆对北京万科的商业地产未来信心满满，其中却也不免流露出缺乏商业人才的遗憾。事实上，专业人才的缺乏不仅是万科的现实，也是整个行业面临的问题。

“商业地产在中国仍旧处于一个非常初期的状态，不管是管理还是运营都缺乏足够的人才，而且商业地产需要的专业程度较高，对资金的要求也较高，对于没有商业地产开发经验的企业来讲，会是一个严峻的考验。所以目前虽然商业地产的话题越来越热，对商业地产关注的开发商也越来越多，但真正进入这个领域的资金并不是特别多。”戴德梁行华北区总经理何衍钧曾如是感慨中国目前商业地产市场发展的现状，而这也在不少商业地产论坛上引起众多与会专家的讨论。

对于多年来一直专注做住宅的万科来说，住宅开发自然是驾轻就熟，相关的技术储备、人才储备也往往令不少同行羡慕。然而，商业地产开发毕竟与住宅开发有着关键性的不同，用毛大庆的话说，“住宅地产最核心的是技术，商业地产则是金融”。重心的不同，人才需求自然也就差异甚远。

具体来说，商业地产需要多元化的融资渠道、明确的商业体定位、大量综合的租赁业态以及规模建设的租赁网络等，它们都需要大批实际、专业而又纯熟的精英人才，而这正是万科眼下的软肋，也是我国目前商业地产发展的一个重要瓶颈，专业人才团队组建的重要性由此可见一斑。

一边是北京专业团队静悄悄的组建，一边是南方商业地产项目的高调进行，万科商业地产步调似乎有条不紊。然而，无论是6月深圳万科首个城市综合体龙岗中心区项目紧锣密鼓的筹备、苏州万科国际广场的盛大开盘，还是目前北京万科商业地产团队的组建，都无一例外地表明万科进军商业地产的决心与行动。但正如毛大庆所说，“眼下更重要的是如何去做，如何做好。”寻找属于万科自己的模式，这不仅是万科的重点，也是行业的期待。

据本报记者了解，面对市场上已经成熟的万达模式、凯德模式、华润万象城模式、中粮大悦城模式等，万科接下来最重要的工作就是梳理相关门类，认真做好品牌及等级分类，有效针对城市中心级、区域中心级、社区中心级等不同租赁网络，以实现利益最大化。至于万科商业地产的方向，毛大庆透露，万科目前青睐的商业地产将以重要大型社区以及区域型的商业服务类项目为主，这不仅是对主体住宅功能的优化完善，更将直接提升社区生活品质与价值。

“一旦万科商业地产做出人们乐于称道的成品，那就证明其模式是成功的，而此后公司的市场空间将得到有利的扩张，股价也将被高看。”安邦集团首席分析师程功认为，进军商业地产可谓对万科股价运作提供了一个很好的条件。

何衍钧则称，预计未来中国的商业地产会逐步走向成熟，却也不排除一些没有经验的开发商贸然进入商业地产，在没有足够的技术支持和有效的管理团队的配合下被市场洗牌。

无近忧，但有远虑

打开万科上半年出色的成绩单，毫无疑问，凭借普通住宅万科跑赢了上半年最严厉的宏观调控。但在外界看来，近几年，万科一直在普通住宅和商业地产中纠结。

“房地产企业发展的两大模式中，除了类似万科专注住宅开发，相当数量的开发商是采取住宅开发与持有商业物业的结合，持有一定数量的商业物业被认为是能提供稳定现金流并抵御房地产周期波动风险的重要业务。”深圳太和资本管理公司投资总监王亮表示，万科现有的专注开发普通住宅模式必然要求不断地实现项目扩张，迅速实现销售回款，然后不断滚动。事实上，以万科有史以来最高的年度净利润――2009年的53.3亿元计，其实可能难以买下几栋一线城市核心区的大楼。

万科也试图转向。2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅开发与持有物业比为8∶2，这被广泛视作房地产企业商业模式转型的标志性事件。此后，万科分别在北京、西安和东莞拿下了价值超百亿元的商业项目地块。

“住宅与商业相辅相成，以住宅为核心发展全产业链，实现多元化发展，这不仅是国际化房地产大公司的常见现象，也将是万科寻求新的增长空间，实现进一步跨越发展和长期持续发展的必经之路。”在不少业内人士认为住宅增量有限、利润压缩的今天，毛大庆一语道破了行业青睐商业地产的背后事实及长远忧虑。

戴德梁行报告显示：保利在2009年年报中透露，打算在未来3～5年内将商业地产投资额占其全部投资额的比例提升至30%。如果该目标顺利实施，未来3年内，该公司将向商业地产领域投入近300亿元；华润置地2009年业绩发布会上，该公司透露未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40%。“资本都是逐利的，更多的房企进入商业地产领域将有利于市场的充分竞争。”中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路表示，这将有利于我国商业地产市场的理性发展。

不过，长江证券分析师苏雪晶则认为，万科丰富其产品线是被迫的，因为现在越来越多的土地出让都捆绑了一定比例的商业配套，如果不做商业地产的话，就很难在一些优质地块的竞争上占有优势。

这似乎与万科集团副总裁肖莉的说法有不谋而合之处，媒体提及万科转向之时，肖莉曾说：“万科现在是涉猎商业物业，不是转型，只是因为有一些土地的获取，需要有一定比例的商业规划，过往只能通过与其他开发商合作的方式来开发商业物业，并不是长远之计，而且合作方式拿地，股东得到的回报也少。”

由此来看，万科的商业地产也是现实的必然选择。至于万科未来是否会进一步加大商业地产发展，毛大庆表示并不清楚。