郑州商业地产自持现象增多

如今，商业地产可持续发展和增值的优势逐渐凸显，众多开发商因势利导纷纷转向，加大在商业地产上的发展，最明显的特征就是自持物业的现象和比例增多。

开发商自持意识觉醒

一直以来，在商业地产的运营模式上，存在着销售和自持或者两者结合的方式。以前，开发商在商业地产上几乎都选择销售模式，卖完走人，轻松离场。自持物业一直处于不太重要的地位。如今，自持物业成为当下商业运营的最佳方式。越来越多的开发商，开始尝试持有自己开发的物业。

有业内人士分析：“开发商自持物业的意识觉醒，这是商业地产的一个新现象，预示着郑州商业地产发展方向的一次转折。”在前不久召开的商业地产新机遇高峰论坛上，来自于省内外的众多商业地产开发商一致认为，在新形势下商业地产发展应逐步改变以往以销售为主的运营模式，加大自持经营的比重。可见，随着宏观调控的进行，商业地产存在的巨大开发机遇，使开发商进军商业地产领域并逐步加大自持物业的比例成为趋势。

河南财院李晓峰教授介绍，目前在郑州乃至各地市的商业项目中有很多都把出租放在首位而相应地降低出售的比例。

“进军商业地产对于很多开发商而言这是一个战略上的考虑，也是对市场总体的把握，未来趋势必然如此。在土地有限的情况下，土地价值会越来越大，供应会越来越少，拿地的成本也就越来越高。这在一定程度上‘迫使’开发商选择自持物业。加大自持比例，除了能带来可持续的增值效益外，对开发商的自身也是一种提升，这会推进整个地产行业向前发展。”戴德梁行负责人如是分析说。

商业地产迎来持有时代　

开发商如果准备进入一些高持有率的自持物业，一开始就要对整个物业的投资管理模式有一个准确的评估，包括对社会资源、专业资源进行整合，这对于商业地产的整体运营提出了更高的要求。“自持物业，不但要有资金方面的支持，在企业品牌和营运模式上要求也比较高。”负责火车站附近商业项目销售的王经理说：“在住宅用地拿地成本和难度不断增加的情况下，未来城市房地产的发展趋势将是商业+专业经营+持有（或部分持有）物业。在一些发达国家，自持物业的比例已经达50%以上甚至更高。郑州的商业地产业必将迎来自持时代。”

在商业运营上，丹尼斯100%自持物业的经营理念从未改变。据从事地产研究的叶先生介绍：“丹尼斯经过近２０年的发展，其品牌形象已发生改变，丹尼斯已从传统的单纯商业品牌蝶变为商业地产品牌。”

据了解，以前也存在自持现象如建业、黄河大观这类开发商，加大自持物业的比例更是为其上市做了必要准备。在锦艺华都售楼部李峻副总告诉记者：“自持物业不管是目前还是将来都是商业地产的主要发展道路。锦艺华都也加大了自持物业的比例，但自持物业在前期必须做好业态规划、品牌引进和物业管理。因为商业地产并不像住宅一样在交付时价值就成型了，它的价值主要体现在运营过程中的不断保值增值，所以前期的战略规划对后期的持续良性经营至关重要。市场上也不乏因前期规划不到位导致后期步履维艰的事例。从某种程度上来说，自持物业的发展对商业地产运营来说是一种质变。”