供销社到理性发展 昆明商业地产的五阶段

百货业作为城市综合商业规模化存在的雏形，在昆明商业地产发展轨迹中可谓扮演了无声操盘手的角色。从百货大楼一家独秀，到樱花购物中心、西南商业大厦、千村百货的兴衰落寞，再到今天新昆百大、百大新天地、柏联百盛、西南百盛、金格百货、金鹰购物中心、顺城王府井百货、老街正义坊街区等几大新老百货业巨头的分庭抗礼，以及即将兴起的南亚风情第一城、中央金座等城市综合体项目，整个过程成就了诸如百大地产、柏联集团等开发商，同时也吸引了之江、赛伦、诺士达等一批实力开发的加入。

业界习惯性的把百货业发展的几个节点，当做划分商业地产阶段的标志。其中一种观点是，把昆明商业地产的历史沿革被划分为五个阶段：

供销社时期 1980-1990

这一时期最重要的商业模式便是供销社，各地和村公所中的供销社相当于昆明商业地产的雏形。供销社和人员是社会公益服务机构，相当于政府的一个职能部门为社会提供服务。

同时期，人们开始把沿街的住宅改造成小商铺进行小成本的商业经营。后来有聪明的开发商开始在一些沿街的好的地段把那些不容易出售、价格又较低的住宅建成或改造成商铺对外进行销售。而这种改变直接使这些资产成了抢手货，其售价平均都高于普通住宅一倍以上。与全国的其他城市一样，昆明开始了中国特色的、原始的、萌芽的、朴素的商业地产。

西南商业大厦时期 1990—1995

1992年，堪称昆明最大的商业项目西南商业大厦正式开工，成为昆明商业地产开发的标志性事件。西南商业大厦占地35，72亩，总建筑面积6万平方米，地下2层，地上6层，由当时的盘龙区政府投资2亿元建设的。

同一时期的还有1990年8月8日开业的五华大厦是，建筑面积只有12588平方米，只是西南商业大厦的1/5。同月开业的盘龙百货大楼，以及盘龙区同时期建设的双龙商场，都是　　这一时期昆明商业地产的显著特点，都是由国家或集体来完成的。

民营时代 1995—2000

地产拉动经济的作用使得商业地产得到了各级政府大力扶持，由此打开了民营企业进驻商业地产开发的大门。仟村百货、大观商业城是这一时期具有代表性的项目

仟村百货所在的美亚大厦，是由中美合资昆明美亚房地产发展有限公司开发。美亚房地产公司是昆明房地产发展历史上第三个拿到预售许可证的公司。

1999年1月，五华区大观商业城与美国沃尔玛共同组建管理公司，也是昆明商业地产领域的一个重大事件。

　　这个时期，商业地产投资商的股本结构发生了变化，原有国有商业企业一统天下的局面开始被打破。各地兴起了很多新型的商业模式，大规模的卖场、超市开始出现，昆明商业地产市场进入了较好的发展期。

产权式商铺的伤心 2000—2005

投资了30万，甚至上百万在金碧辉煌上的业主，在开发商统一招商的模式下，始终没有得到回报。同样的悲剧还发生在同期的鸿城广场、新东方女人广场。

业主的房产证早已经拿到了，但却不知道自己的商铺在哪里，因为他们买的这个商铺没有独立的门，也没有单独的钥匙，只知道图纸上的商铺在哪里。

这便是当时商业地产界所创新的“虚拟产权式商铺”。这个时期，以虚拟产权式商铺为代表的昆明商业地产，伤了昆明很多投资者的心。同样，这一类型的开发商也交了很多学费。

理性发展 2005年以后

2005年2月5日，百盛新西南店开业。百盛购物广场给昆明百货业带来了清新时尚之风和先进的百货零售经营管理方法，成为昆明流行百货的代言人.

2005年2月5日，昆百大重组的新西南广场购物中心正式开业，云南首个SHOPPING MALL携百盛百货、肯德基、百大家电、百大珠宝重新亮相青年路。2007年8月1日，昆明金鹰购物中心低调开业。

昆百大B座、莱富广场、昆明走廊、汇都国际、北辰财富巾心、大商汇、世纪城ShoppingMall以及由昆百大老楼改造的昆百大新天地，再到顺城的强势突起，商业地产进入了一个全新的发展阶段。昆明商业地产逐渐形成了“商圈”的概念。

随着昆明城市建设脚步的加快，地产开发需要达到的境界已远远超出过去单一需求的满足，而是人气与环境、配套的相辅相承，城市综合体应运而生，并会成为商业地产开发的新趋势。