郑州商业地产谋转身 二七商圈再“整容”

二七商圈再“整”芳容

4月24日，“郑州二七商业中心区城市设计”对市民公示，这意味着备受关注的二七商圈“华丽变身”脚步加快，“芳容”公示的背后，是澎湃的商机。“这是一次新的挑战!”郑州市二七区政府的一位官员表示。□今报记者 李雪娜

二七商圈位于郑州老城区中心位置，积聚了百年商业文化与人气，一度成为全国最具代表性的商业区。但近年来发展步伐缓慢。统计显示，2008年二七商圈的销售额仅为37.1亿元，与同为商业标志性区域的重庆解放碑商圈销售额相差近10倍。

2009年二七区特联合郑州市规划局，委托上海同济城市规划设计研究院对二七广场周边进行整体规划，经多次专家评审，进入公示阶段。

此次规划设计范围东起南顺城街、熊儿河，西至京广铁路，南起陇海东路，北至东、西太康路，总用地面积284公顷。

与先前透露的消息不同，规划范围内新建大项目增加至14处。所有项目中，钱塘路地块项目以44万平方米建筑规模成为最巨。“项目全部建成后，二七广场商业中心区将实现由传统购物百货向商业休闲综合体、由传统批发零售向现代物流综合体两大转变。”上述官员说。

各大商圈“贴身肉搏”

在已经成熟的商圈中，二七商圈是以百货为主的传统商圈，火车站商圈则是以商品批发为主的成熟商圈，它们的核心地位不可动摇。而业内人士认为，未来，郑州主要会有四大商圈：以二七为代表的传统核心商圈;以火车站为中心的商贸批发商圈;以农业路—花园路为核心的中心商圈和以郑东新区、龙湖为代表的未来商圈。“在这四大商圈中，二七商圈的地位不容置疑，而以农业路—花园路为核心的中心商圈，在未来的发展中最具潜力，也最有希望成为郑州的城市坐标。”河南新田置业总经理丁盟告诉记者。

但是，也有业内人士对各大商圈的竞争表示担忧。鼎盛时代营销总监马永强告诉记者，其实传统的商圈发展空间已经不是很大，因为城市框架在拉大、人口在增多，如果是一个单一的城市商圈的话，它的荷载力远远不够，也就是交通、资源配套远远不够，不可能几千万人都集中到二七广场和碧沙岗。

在2010—2020年的郑州市规划图中，航海路—大学路片区很多都是商业用地，有七八个区域商业中心。这说明区域商业中心是未来郑州城市商圈发展的重要趋势，而这，必将对传统的商圈产生很大的冲击，各大商圈的“贴身肉搏”也将加剧。

“运营”乃命脉所在

在商业项目的竞争中，“运营”被开发商摆在重要位置。

丁盟告诉记者，运营管理虽然是“选址、定位、资金、招商及运营”的后期环节，却不是一个单一、孤立的部分。在一个项目的最初构思中，就要考虑到客流的组织、店面的设计、物业管理等。商业地产与住宅项目有很大的不同，住宅主要以销售为主，但商业有更多的赢利模式，更要注重经营管理。商业地产对开发商来说，更要从细节着手，从经营管理的角度考虑策划、设计。

谈到商业地产开发与住宅开发的不同，河南升龙置业张宇深有感触，“普通住宅与客户基本上是一对一的关系，而商业地产则对应着投资者、经营者、终端消费者，只有把这三方的利益平衡好，商业地产方能久盛不衰。现在，有很多开发商是从开发住宅转过来的，不懂商业经营，不重视后期经营管理，导致项目定位和决策失误”。

正是由于“运营”决定着商业地产项目的命运，目前很多地产商已经开始在“运营”上狠下工夫。郑州百年德化商业管理有限公司总经理赵殿华告诉记者，从4月中旬开始，为了能够为商户带来更多的经济效益，位于郑州市二七广场附近的百年德化风情购物公园专门启动了“夜夜欢乐会，愈夜愈欢乐”的夜场活动，每个周末的晚上，各种各样的演艺活动在百年德化风情购物公园的中心广场上演。与此同时，购物公园内各品牌服饰店配合街区拉长营业时间至夜间10点半。“百年德化风情购物公园将增添书吧、特色风味小吃美食屋、特色冷饮屋，丰富业态的夜间组成。”赵殿华说。

据记者了解，百年德化运营以来也曾遭遇过发展瓶颈，为了能够盘活商业，宇通不动产专门成立了百年德化商业管理公司。

谈起商业地产项目尤其是二七商圈商业地产项目之间的竞争，赵殿华认为，商业地产不惧扎堆，不惧体量，谁更懂运营，谁就能立于不败之地。