珠海商业地产集中井喷，综合体补高端短板

景山路购物放心一条街已被列为全国首批购物放心一条街，对面就是即将亮相的万科珠宾项目。

近日，十字门又有一幅商业地块挂牌出让。该地块近27万平方米，用途是会展、办公、酒店、商业和公寓式酒店。与其它地块拍卖要求不同，该地块的竞得者要在三个月内，与官方指定的十大酒店集团中的一家或两家签订合作意向书，由其授权高端酒店品牌进行运营管理。

业界广泛认为，从政府的土地供应引导和区域详细控规来看，从2010年开始，珠海商业地产市场将进入“井喷之年”。伴随着中海环宇城、万科珠宾、仁恒滨海三个大型高档城市综合体的陆续亮相，以及大量大型项目商业配套的新增供应，珠海的商业地产市场即将被引爆。

量变

商业地产供应猛增，住宅不再一股独大

去年珠海大量商业项目动工建设，业内人士表示，未来几年内，珠海市的房地产市场将不再是住宅地产一股独大，商业地产即将成为新的市场看点。

新报建商业项目增多

珠海市某统计机构发布的一份数据显示，2010年香洲区新增入市面积约280万平方米，较2009年增长一倍。业内人士表示，其中增长幅度最大的是商业物业。

对于行业人士的判断，记者从珠海市统计局每月发布的《房地产开发与经营》报表中找到了解释。该报表显示，2009年1-12月份，珠海市办公楼和商业营业用房的施工面积分别为40.33万平方米和66.09万平方米，同比增长幅度分别达到了538.1%和7.8%。

景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军分析认为，大量商业项目的动工，主要是因为，港珠澳大桥的动工让很多开发商捕捉到了商业地产的讯息。

记者从珠海市建设局施工报建项目的统计中发现，在2008年到2009年报建的项目中，几乎所有的商品房开发项目都包含了商业部分。如拱北仁恒滨海中心、吉大的万科珠宾、前山的中海环宇城、老香洲的扬名广场等，几乎每个区域都有大型商业项目“呼之欲出”。

三旧改造带来大量商业体

除了目前已经报建的大量商业项目之外，业内人士分析，今年大张旗鼓的“三旧改造”也将进一步增加香洲区商业物业的供应量。

市国土资源局一位负责人表示，针对当前的房地产形势，在今年着力推进的“三旧”改造中，珠海市政府已经明确主城区旧工业厂房改造严格控制商品住宅开发，腾挪出来的空间主要用于补充公共服务配套设施，预计今后三至五年内，珠海市拟规划进行“三旧”改造面积约832公顷。

在2010年珠海市“两会”期间，市委副书记、市长钟世坚就曾指出，从产业发展来看，香洲区就是要集中精力，大力发展服务业，着力打造“香洲服务”这一品牌。

珠海天泽房地产顾问有限公司副总经理徐立新表示，香洲区要打造“香洲服务”这个品牌的话，从目前市场商业物业的体量和品牌来说，本区的商业地产还有着非常大的市场空间。

十字门商业项目将相继上马

珠海市商业物业的大量入市，除了大项目报建和三旧改造形成的新商业物业，还有大量的商业供应量来自于十字门和横琴岛的开发。

据了解，十字门被定位为珠海的CBD，已被纳入到横琴新城的规划当中。资料显示，十字门商务区项目一期的启动项目为会展商务组团，将建设珠海国际会展中心、两座五星级国际酒店、国际甲级办公楼以及配套商业等，建设面积25万平方米。

质变

重心或西移，主题商业脱颖而出

目前，珠海城市发展仍处于“扩张”阶段，全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之中，因此商业形态及商圈格局也在不断变化中。

高档项目亮相老商圈

在新一轮的商业浪潮掀起之前，目前珠海市的商业格局依然还是以拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、前山商圈为主。尽管每个区域都有自己的商圈，但是从商业规模和商业品牌上来看，很多商圈还缺乏上档次、上规模的商业体。如拱北商圈，虽然是珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最集中的地区，但是还是缺乏高档次的地标性商业项目。

从目前逐渐亮相的商业项目分布来看，几乎每个商圈都开建了大型商业项目。如拱北商圈的仁恒滨海中心，总建筑面积约21万平方米，包含了超五星级酒店、高级住宅和商业。该项目通过将商业和海岸风情的良好结合，打造出一条别具特色的国际性海岸风情商业街，为珠海商业格局增加一抹亮色。

如位于前山商圈的中海环宇城项目，总建筑面积约39万平方米，其中包含大型购物中心、五星级国际酒店、甲级写字楼、酒店式公寓及全河景住宅等。建成后它将成为目前珠海市场上惟一与轻轨接驳的综合体物业。

而此前老香洲商圈主要为两大核心商圈：一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等，形成了以超级市场为主导的社区型商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的珠影广场、扬名广场、香埠路等等，形成了现代的都市商业中心。随着城市的发展和市场需求的变化，扬名广场也再度扬帆起航，对原有商业进行扩容、升级。

重心有望转移至前山

近年来，随着珠海城市扩容，珠海市的商业重心正在发生转移。资料显示，珠海的商业发端于老香洲，随着特区建设的深入，吉大的兴起，商业重心逐步由香洲向吉大转移。进入21世纪后，珠海的商业重心随着拱北商业地产项目的陆续出现，又逐步由吉大过渡到拱北。而现在，层次更高、规模更大的商业地产项目将出现在前山河两岸，珠海的商业重心有望再次迁移。

华发股份总裁刘克表示，目前，随着城市建设的加快，珠海整个城市的重心在逐步向西移动，华发旗下的南湾板块建筑群就处在西移的主干线上，如果没有第三产业作为先导，城市西移很难进行。他认为，南湾板块需要新的商业项目的支撑，华发在商业地产领域的一系列举措，符合珠海城市的发展趋势，也势必引导珠海的商业重心向西迁移。

实际上，对于华发等地产龙头带来的城市商业重心的西移，南屏方面早有预计。由南屏镇政府倾力打造的“南湾·香槟小镇”项目，就是看中了华发带来的巨大商机。由于华发新城、世纪城等社区的兴起，已经奠定了具有巨大消费能力的客户基础。华润万家进驻以后，将引起城市商业中心的转移，香槟小镇目前偏重于餐饮的经营业态，可以和华发方面形成互补，承接商业重心西移带来的巨大消费群体，共同做大做旺南湾片区商圈。

主题商业逐渐成型

目前珠海多数区域都缺乏高品质的主题商业物业，而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等。目前，珠海市的商业形态主要是商业街、社区商业和商业中心，但是这些商业依然缺乏主题性。

其实于商业形态而言，珠海人最熟悉的是百货商场。不过，最近综合体一词俨然成了业内外炙手可热的名词。因为中海、万科、仁恒三个地产大腕进入珠海后都声称要建造城市综合体。相对于其它商业形态而言，体量大、主题性强、引入国际理念、功能多样、高效率是城市综合体的显著特点。

万科珠宾项目的定位就是打造珠海城市RBD和CBD双核心商务综合体；中海环宇城的定位就是融合国际前沿概念生活，引入全球最新潮的生活模式，力求重塑珠海的商业格局；仁恒滨海中心则意在打造一条别具特色的国际性海岸风情商业街，为珠海商业格局增加一抹亮色。

除了三个大型城市综合体之外，华发在开发大型社区之余，也开始加大商业配套的建设力度。例如即将在华发新城亮相的华发购物城以及在华发·世纪城亮相的商业街，都将改变以前珠海市社区商业零散的状态，形成大规模、有主题的商业中心。