天津优质写字楼市场内资活跃 外资仍处低谷

2009年下半年，天津优质写字楼市场整体需求显著回升，并以内资地产、金融和IT公司为主导。但外资需求受全球金融危机的影响，仍处于低谷。据高力国际提供的最新统计，同期，市场上有三个新项目入市，在推升市场整体空置率水平的同时，亦给许多项目带来更大招租压力。业主继续下调租金水平，使整体平均租金水平持续下滑。相比之下，写字楼投资市场较为活跃，三宗大单交易可见一斑，且均为大型内资企业购买自用。

2009年下半年，天津优质写字楼市场共有三个项目竣工。其中有两个项目只租不售，包括友谊路区域的城市大厦和其他区域的和平创新大厦，给市场添增共计75,500平方米的新写字楼面积。另，位于南京路区域的君隆广场系散售型项目，亦于同期竣工入市。截至2009年末，天津优质写字楼市场存量达到608,850平方米，较2009年上半年上升14.2%。

受益于中国整体经济的回暖和天津健康稳健的经济发展，2009年下半年天津写字楼市场需求较上半年有明显回升，房地产企业、内资金融机构和IT企业租赁活动较为活跃。但交易案例主要集中于新完工项目和较低品质写字楼中，而高品质项目内的成交较少，全球金融危机对外资企业在华扩张和多数租户的租金承受能力的影响继续存在。2009年下半年内，天津企商科技发展有限公司在和平创新大厦租赁3,000平方米和泰丰工业园投资有限公司在城市大厦租赁2,000平方米。虽然市场需求较2009年上半年有所回升，但在本报告回顾时期内，新增项目落成较多，天津优质写字楼市场整体空置率在2009年下半年较2009年上半年上升6.82个百分点至22.53%。

招租压力大写字楼租金下跌

虽然目前整体市场需求已经回暖，但是由于天津新增项目较多，租户的可选择空间更广，大部分项目仍然面临巨大的招租压力。为达到或保持满意的入住率水平，业主，尤其部分高品质写字楼项目的业主，例如，津汇广场和信达广场，在成交较少的情况下不得不大幅调低租金以吸引租户。至2009年底，天津优质写字楼市场整体平均净有效租金半年内下跌7.00%，或同比下跌14.21%至每天每平方米人民币2.94元。

下半年三宗大单成交

2009年下半年，天津优质写字楼市场共录得三宗大型买卖交易，买家全是国有企业以购买自用为目的。海航集团以20.0179亿元的价格，收购复地所有的天津中心75%的股权；天津经济技术开发区国有资产经营公司以5.79亿元收购天津津滨发展股份有限公司持有的滨海投资服务中心大厦，总建筑面积为65,400平方米；深圳发展银行购买南京路新天地约10,000平方米的写字楼面积，并获得该大厦的命名权，价格未予公布。

滨海新区将成写字楼新兴市场

预计在未来几年内，天津市整体经济还将保持快速增长的势头，而滨海新区的增长尤为迅速。随着滨海新区行政区的成立、响螺湾项目的全面开工建设，该区域在未来几年将逐步成为新的主要写字楼子市场。预计至2010年和2011年，天津优质写字楼市场的年新增供应将分别达到195,398平方米和83,600平方米。对于本地市场而言，供应十分充足，部分业主的招租压力未来两年内将仍会巨大。

预计在未来两年，整体市场需求将呈现稳步增长的趋势，但是对高品质写字楼空间的租赁需求将继续处于低位。房地产和IT在天津的发展跃现加快的步伐，但大部分这些类别的企业更倾向集中于低租金或者有政策优惠的写字楼中。而租金承受力高的金融企业中，内资金融机构仍将以购买写字楼自用为企业房地产策略，对写字楼租赁市场影响较小。

市场大量的新增供应和增长有限的市场需求将继续给市场整体租金水平，特别是高品质写字楼的租金水平带来压力。这将使一些新项目，甚至包括天津环球金融中心(商铺写字楼详情户型图楼盘图论坛)这样的硬件素质较高的物业，不得不在市场竞争中降低其租金水平。然而，长期而言，随着需求的上升，整体租金下滑幅度应会不断减小，并逐渐趋稳回升。

在租金低迷和以散售形式促使资金迅速回笼的共同作用下，预计未来中期内还将会有大量散售项目进入天津优质写字楼市场。这种旧有的市场习惯及其后会导致的种种不利因素将会继续制约本地市场的整体素质提升。很明显地，现有项目较低的租金回报率(7%左右)和对高品质写字楼的有限需求，亦会给有意希望进入天津写字楼市场的机构投资者带来重重障碍。有鉴于此，高力国际认为，未来写字楼整售交易市场将继续与以往相若，由内资大型集团占据主力位置，购买物业以自用为主。