济南写字楼市场去年比较沉闷

核心区域写字楼卖价不如住宅

2009年，省城的住宅市场完全可以用“热火朝天”来形容，而写字楼市场则只能用“沉闷”概括。据信立怡高的统计数据，2009年济南写字楼市场总供应量26.12万平方米，创历史新低。月度供应也是持续走低，市场整体走势平稳。

2009年，济南写字楼的房价持续8个月徘徊在8600元/平方米，直至第四季度才超越9000元/平方米，年末突破万元大关。而相应区域的住宅价格，都高出写字楼不少。

2009年省城写字楼市场的另一个新变化是，出现了大批总部办公型企业向东迁移的迹象，其中包括山东钢铁集团、中铁十局、黄金集团等企业。高新、奥体板块地位愈发凸显，总部办公的规模日渐形成，总部办公聚集效应越来越明显。

信立怡高策研中心的李臻经理告诉记者，由于老城区的办公环境、办公配套不能满足客户的需求，因此客户群外溢现象明显。

写字楼租金与其他城市比也偏低

相比于写字楼的销售市场，写字楼租赁市场成绩不错，2009年整体出租率高达90%以上。

但在价格上，不同档次的写字楼呈现出不同的发展水平。其中老式甲级写字楼租金水平和出租率降低，新型甲级写字楼租金居高不下，出租水平最高。业内人士指出，由于老城区的写字楼硬件不足，出现客户撤离的现象，传统CBD区域的写字楼改造升级迫在眉睫。

从济南几个写字楼的区域看，价格之间也存在着较大差异，泺源大街租金最高，山大路附近次之，高新区租金水平普遍较低。

业内人士表示，济南写字楼的租金水平不仅与一线城市比有着较大的差距，即使与同类城市比也有着不小的差距。以青岛为例，在那里类似泺源大街的板块，甲级写字楼在7-8元/平米/天，比济南明显高出许多。

今年供应大增，市场前景值得期待

据信立怡高的统计预测，济南今年写字楼供应后劲十足，将创历史新高。2010年将有13个新项目入市，3个在售项目加推，预计新增供应量将达130万平方米，将为沉闷的写字楼市场注入新的活力。

“核心区域写字楼价格低于住宅价格，这在许多城市都是个普遍现象，因为写字楼的需求远远低于住宅需求。”李臻分析说，济南写字楼市场“沉闷”的另一个重要原因是，虽然济南的经济发展水平不错，但之前济南的经济都是以大国企为主，而国企大多都有自己的大写字楼，因此对市场的需求拉动不大。

李臻表示，这种情况目前也在发生着变化，因为大量民营私企经济的发展，正给济南带来越来越多的写字楼需求，因此他们认为将来的市场会持续看好。