商业地产风热 昆明商业地产跳出楼盘辐射片区

　　一线城市商业地产“吸金”能力强

　　相信很多从事过商业运营的人，都不会忘记天河城。这个广州最成功的商业项目，是集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体的大型购物中心。从1998年起，天河城商铺的出租率一直保持在100％。而2004年12月9日试营业的深圳万象城购物中心，开业后的第一年人流量达到2000万人次，销售额达15亿元。时下，这个购物中心不仅成为深圳繁华商业的一张名片，也在短短几年时间改变了深圳人的生活、休闲、消费方式。

　　一般来说，一个商业项目需要2至3年的市场培育期，而天河城与深圳万象城购物中心在第一年就实现了赢利，且90%以上的租户都赚了。它们的成功，让很多开发商在惊叹其“吸金力”的同时，也对商业地产的价值有了新的判断。于是，昆明部分开发商纷纷“向外看”，学习并提升其商业运营方式。

　　商业运营理念可以学习不能照搬
“商业地产的运营理念可以学习借鉴，但一味的模仿及照搬，显然是不合适的。毕竟每一个商业地产的地段、规划条件不同，每个城市的消费能力及商业环境不同，项目的定位及运营方式也有着很大的区别及变化” 昆明百大集团商业管理有限公司董事、总经理梅永丰表示。

　　梅永丰分析，天河城可以看作是全国最早的Shopping Mall。许多人看到了它的成功，便去学它，可是没有看到它成功的核心因素，只是学它的表面的硬件的东西，结果吃了苦果。其实天河城的成功，本质因素是它的只租不售，这恰恰是Shopping Mall运营的关键。深圳万象城不同于传统的零售物业、百货公司，业态组合中有40%的零售、20%的餐饮、20%的休闲娱乐。它的成功，离不开精准的定位与业态的合理划分，也离不开当地消费水平的支撑。

　　昆明商业地产开发要立足本地走出特色

　　一线城市的商业地产开发的热潮，同样也刮进了昆明这个二线城市。随着昆明城市化进程的加速，昆明商业地产格局也从传统的三市街商圈开始往外拓展。从去年开始，实力大学城商业中心、昆明螺蛳湾国际商贸城等项目成功将本土商业地产的外延拓展至呈贡新城；广福商业中心、南亚风情·第壹城等项目现身，加速南市区商业变革；俊发中心、欣都龙城 的出现则为北市区向区域副中心转型献力；西市区，沃尔玛入驻腾辉商业广场，正大紫都城、启鸿·假日城市等项目庞大的商业体量，推进区域商业进程发展。而东边，目前仍是建材及汽车等专业市场聚集地。

　　这批于去年开始涌现出来的地产项目，在业态规划及商业运营理念上有了创新及变革。更重要的意义还在于，其在操作商业时的视野已经跳出了项目本身，不再是过去“住宅＋底商”的简单模式，更集中于表达辐射区域内数十万消费人群的功能性。时下已经开盘的南亚风情·第壹城，就以 “一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设现代城市商业中心。开业近三个月的顺城王府井购物中心也以其“餐饮、娱乐、卖场、休闲的都市聚合型商业物业聚集了不少人气。而西市区的正大紫都城，在继承了正大电子城多年商业人气的基础上，将打造一个集商务、金融、休闲、娱乐、购物为一体的商业中心，形成西市区商业辐射源。

　　看来，众多商业地产项目的汹涌放量，将成为主导昆明商业地产发展的最重要力量。它为消费者提供了丰富的选择空间的同时，也带来了巨大的市场竞争和压力。

　　商业地产运营须把好五道关

　　记者在调查中也发现，在很多商业物业开发过程中，有不少开发商对商业地产特性的把握存在偏差，盲目套用住宅的开发模式或是直接套用国内外发达大城市商业项目的模式来进行操作，导致出现招商不利或资金回收慢、业态同质化、定位偏差等问题。如何理性规划，突破瓶颈，是昆明众多商业地产的主要课题。

　曾操作过广州天河城、北京搜秀城和成都地铁整体商业等项目的昆明百大集团商业管理有限公司董事、总经理梅永丰表示，商业地产运营需要注意五个问题：一、通过深入有效的市场研究做出定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划； 二、主力店招商要先行，确定主力店后完善业态规划然后再开工； 三、招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四、整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等；五、靠强大的长期经营能力来获得长期高收益已成为许多地产商向往的模式。