东莞商业地产掀起娱乐风暴 消费能力尚需积蓄
东莞的商业地产一直是社会关注的焦点,从开发到经营,围绕商业地产的讨论一直没有停止过,经过市场两三年的培育,在目前各大商业地产的经营有了好转的时候,不少发展商又纷纷加大开发量或者进行较大规模的规划调整,由此带来的三大焦点问题再次受到业内人士和消费者的关注。
娱乐消费会不会导致同质化竞争?
各商业地产项目经过新一轮的调整后,都更加突出娱乐休闲功能。
从各大商业地产的后期开发和新的商业调整来看,有一个明显特点,就是各个发展商都加大娱乐消费的比重,例如世纪广场打造针对青少年的潮流新干线,第一国际要引进能进行国际比赛的溜冰场等,其中表现最为突出的是对电影院的引进,继华南MALL引进万达电影城后,东城的君豪商业中心和世博广场也先后引进电影院,君豪商业中心的电影院目前已经进入装修阶段,世博广场也已经同中影南方新干线签约,南城的第一国际在第三期中也会有高档的电影院,很快,东莞市区就会多了4个电影院,加上莞城区原来的两个电影院,市区将至少有6个电影院,有业内人士也因此担心,发展商一拥而上打造娱乐功能,以电影院为首的娱乐消费会不会导致新的同质化竞争呢?
将由市场自我调整
邓学冠认为,这一方面说明各个发展商都看到了,娱乐功能是带动项目整体消费的一个重要引擎,发展商打造娱乐,是有助于完善东莞的商业业态的,另一方面,大家一拥而上,也确实出现了部分娱乐消费可能同质竞争的问题,但是市场也会进行自我调整,最终形成错位竞争,以电影院为例,现在的电影院都是小型化,非常容易调整,市民对电影的爱好也不一,有人愿意花100元看效果最好的,有的人只愿意花30元看效果一般的,有人喜欢看流行大片,有人喜欢看怀旧老片,为适应市场,将来这些电影院在定位上也会根据市场的需求进行调整,最终多个电影院形成错位经营。
吸引消费关键看内容
华南MALL有关营销负责人表示,餐饮与休闲娱乐是两个重要的部分,目前餐饮东莞发展得非常好,休闲娱乐则还没有充分发展起来,现在各个项目打造娱乐功能,关键不在于数量多少,而在于娱乐的内容是否能真正吸引消费者,只要把娱乐功能真正打造好,做到人无我有,人有我新,消费者的消费热情肯定会被激发,同时还能吸引包括珠三角更多的消费者来东莞娱乐消费。
商业地产加大开发会不会进一步加剧竞争?
在华南MALL、第一国际、世博广场、地王广场、愉景东方威尼斯广场等多个大型地产项目相继入市后,庞大的商业体量,面对市场消费力的不足,多个商业项目都曾出现暂时的经营困境,在经过两三年的培育之后,不少项目的经营也有了明显好转,但是不少项目刚刚缓过气来,又进行新一期的商业开发,而且开发量还不小,这会不会又加剧商业地产的竞争,使商业的经营更加困难呢?
长远看将增大幅射力
对此雷非非认为,现在很多项目的商业建设,都是原有的规划的后期建设,这些后期商业在定位上都跟前期有错位,并且是一种互补关系,虽然建设起来后,商业的体量又增加了,但各种业态组合和商业功能因此才会更加完善,不同的商业功能才能形成互动。例如第一国际,在第三期的商业建成后,除了引进电影院和溜冰场,还会引进清吧、风情店、运动场馆等,要将第一国际打造成一个城市生活体验场,成为市民在东莞平时休闲娱乐的好去处,届时将会吸引更多的消费者到第一国际消费,并同购物形成互动,同一个消费者,来到第一国际也会有更多的消费。同时商业开发是否过量,也可以从各大商家的选址和进驻体现出来,现在虽然商业的开发量继续扩大,但仍有不少零售业、百货业为首的商业巨头进驻,这些商业巨头要进入一个市场,是要经过充分的科学论证,确认有足够的市场消费力支撑,才会真正进驻。从商业巨头的表现来看,虽然短期可能会有压力,但从长远来看,还是能增大商业体量,能有更大的商业辐射力。
体量增大引导集中消费
房宇驹认为,以往东莞并非没有商业,而是商业不够集中,东莞也不是缺乏消费力,而是消费力不够集中,各个商业地产的体量增大了,如果市场消费力不变竞争肯定会加剧,但如果各个商业地产整体建成后,能引导更多的消费者到项目集中消费,商业地产肯定会越做越旺。
鸿福商圈是否会超过东城大道商圈?
东城大道商圈是目前成熟较快的商圈,聚集了东城步行街、世纪广场、君豪商业中心、世博广场、金月湾广场等多个商业项目,和百佳、家乐福、华润万家、好又多、海雅百货等多个卖场,是伴随着大型商业地产的开发,目前成熟较早的商圈。但是现在南城的鸿福路商圈发展也很快,特别是在鸿福西路的海雅百货、沃尔玛、嘉德百货、中环财富广场等项目相继浮出水面后,发展势头更加迅速,而且南城房地产发展迅速,在很多人心目中,城市更多的是往南发展,不少消费者不仅要问,随着城市的发展和消费力的转移,南城鸿福商圈有没有可能超过东城大道商圈呢?
将有可能共荣发展
房宇驹认为,作为后起之秀鸿福路商圈的条件非常好,将来肯定能慢慢经营起来,成为一个重要的商圈,但至于能否超过东城大道商圈,则不好说。雷非非也认为鸿福商圈肯定会崛起,但跟东城大道应该是会实现共荣,而不是谁吃掉谁。一个消费力强的城市有多个商圈是很正常的事情,例如深圳,便有多个商圈,除了东门和华强北,在地铁开通后,COCOPARK、中信西武商场等多个购物中心也迅速崛起,东莞的几个商圈承载的使命不一样,但应该也可以实现共荣。
或不断冒出更多商圈
邓学冠则认为,东城大道商圈和鸿福路商圈共赢的可能性会更高,但对东莞这个快速成长的城市,说不准若干年后,还会有新的商圈出现,新商圈可能会引领新的消费潮流,但是老商圈会继续保持稳定的消费力。