广州商业地产难与住宅“齐美”甲级写字楼供应创新高

　　眨眼间已是2010年，在刚过去的2009年，住宅市场一路高歌猛进，一个个发展商都赚得盆满钵满。广州的商用物业市场是否如住宅市场一样红火？2010年又会走上怎样一条新路？近两周，商业地产代理商第一太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行和中立地产等机构都相继发布了商业地产的总结报告，并对来年进行了展望。总的来看，相比住宅市场，商业地产的“钱途”还不是那么乐观。

　　写字楼市场触底反弹

　　中立地产的总结报告指出，回顾整个2009年的广州写字楼市场，在经历了长时间的低迷期后终于触底反弹，年初和年末的写字楼市场完全是两种境况。而跨国企业缩减租金成本，中资企业逆市扩张，是2009年广州写字楼最具特色的现象。

　　第一季度，受经济大环境持续利空影响，各甲级写字楼在天河区的“牵头”下出现大客户集体搬迁的窘境，整体降幅接近3成，业主甚至纷纷将物业转租为售，二手写字楼的整体售价出现约20%的跌幅。第二季度末开始，随着拉动内需政策的执行，国内经济明显复苏，国内企业扩张及搬迁需求逐渐增多，广州写字楼租赁市场重现活跃，成交量出现回升，但在大批新增供应的竞争压力下，租金停止下跌后却难以上扬，持续在中低位运行。直至第三季度末，随着交投的持续活跃，各大写字楼空置率的不断降低，租金稳步回升，其中以天河及珠江新城最为明显。

　　终于，写字楼市场在第四季度迎来暖流。国家对住宅市场宏观调控政策的密集出台，使得住宅市场逐步进入深度观望状态，更多资金转战写字楼市场。写字楼租售价逐步回升，成交量同步上扬，空置率亦开始降低，越来越多的投资者把目光从住宅市场转向了写字楼市场。

　　据第一太平戴维斯统计，去年写字楼全年新增供应量达123000平方米，租金指数同比下跌7.6%，但租金环比降幅逐季收窄；全年吸纳量约204000平方米，同比增长39.3%，年末空置率为14.8%，同比下降5.5%。

　　零售商业市场需求平稳增长

　　尽管社会消费品零售总额增长率在2月份以2.3%触底，再于11月份以24%回升至较高水平，经历了一个较深的“V”字形变化，广州零售商业市场却一直表现良好。由于本地经济的良好表现，以及零售商的促销刺激，零售商业市场一直是供小于求的局面。不仅全市优质购物中心空置率保持在10%以下，而且，第四季度租金指数相比第一季度还上升了3.7%。最近，两大零售商业地产太古汇与万菱汇首轮招商的开展已对市场产生影响，也将提升广州市中高端消费市场的吸引力。

　　不过2010年形势不容乐观。进入亚运年，零售商将会加快扩张的步伐，选择在亚运前开出新店。第一太平戴维斯预测，今年将有约630000平方米购物中心入市，为过去五年年均供应量的3.5倍。由于市场存量供应已处于相对成熟的运营状态，预计现有租户和租金水平将在一段时期内保持相对稳定状态，而新增物业在投入前期将承受较大的租金压力和招商压力。

　　仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松预期，“明年空置率持续上升，唯整体零售市道向好，新落成的商场会带动租户升级需求，预期租金将保持大致平稳。”

　　今年甲级写字楼供应达五年均量的3倍

　　据中立地产监测数据显示，即将于2010年投放的写字楼总建筑面积接近200万平方米，主要集中在珠江新城，且以大部分只租不售的甲级物业为主。另据第一太平戴维斯预计，2010年甲级写字楼新增供应量约730000平方米，达过去五年年均供应量的3倍。随着全球经济的逐步复苏，以及本地经济的回稳，跨国及本地企业的办公物业租赁面积和租金预算都将有所回升，全市甲级写字楼租赁市场需求也将相应得到恢复。尽管市场需求将有所回升，但预计仍难以抵消大量新增供应集中入市对租金和入驻率的下行影响，全市租金和入驻率将有所下降。

　　随着供应量的逐渐增加，以及租赁需求复苏步伐缓慢，预期租金将难以急速上扬，将持续稳步运行。买卖方面，鉴于各大发展商的资金充裕，并不急于出售物业。发展商的惜售举措，一手可售货源将依旧呈现供不应求的局面，因此不会对二手买卖市场造成太大的冲击，一、二手买卖市场将继续稳定发展。