武汉商业地产：是“摇钱树”，也是“烫山芋”
众所周知，人类社会的发展是从最初级的原始形态，逐渐发展、演变，一步步走向成熟和现代化的。而我们今天所说的商业地产它又是从何时发展的呢?有人也许会说，自从有了小商小贩，就有了商业。其实不然，商业可以追溯的更久一些，早在石器时代中国就有了商业，只是那时是用自家的手工制品互相交换，用自家多余的东西换取必需品，类似于今天的集市，而当有了钱币就演变为用钱币来兑换自己所需的物品，也就是商业所形成的初期。而近代最为鼎盛的时期当属三宝太监下西洋，三宝太监就是我们所熟知的郑和，因为他中国的商业对外发展到最鼎盛时期。其实，伴随着社会进步和经济发展，商业市场的成长历程和人类发展都遵循着一样的过程，由初级到高级，由原始到成熟。
商业的发展催生了现在的商业地产，商业地产这两年在武汉风起云涌，近两年它在mall商业、产权式商铺开发热潮带动下发展迅猛，但这高潮迭起的背后涌动的不仅仅是发展的石头，似乎更蕴含着崩塌的危机，商业地产市场已经到了一个转折点，市场的力量也在暗潮涌动，改变着市场规则，许多旧的模式将被市场淘汰，新的规则将会从失败的废墟中崛起。
武汉商业地产赢利模式的变化
到目前为止，我们看到的商业经营模式大多还是以“产权式商铺”为主，以“主力店租赁+商铺全零售”模式来实现项目的赢利，当然仍有部分以独立商铺形式出售。不过独立商铺由于体量小，因此经营风险要小很多，但它仅仅适合于小型商业，不适合于较大体量的商业，在武汉市场，主流的仍然是产权式商铺的盈利模式，其实全国而言也是如此，产权商铺似乎是大势所趋。
沿江一号mall，首义园欢乐广场，无疑不是产权式商铺的代表，当我们追溯其投资回报率时，发现他们无疑不是采用固定投资回报承诺，几乎完全照搬过去的经营模式，而这些模式并不如我们所知的完全成功，失败例子多不胜数。我想着其中最大的问题就在于开发商的意愿和能力问题，一方面，开发商从来只从自己利益出发，尽快售罄并以更高的价格出售，因而导致一开始在产品规划设计、价格定位上就出了偏差，为了利于销售，他们把商业物业分割为数个单元商铺作为销售。另一方面，大多开发商能力有限，而商业地产大多有地域性特征，开发商为了快速销售回笼资金，而忽略了本质问题，也不愿意花大价钱请有名气的顾问公司帮忙。更有甚者为了省钱而只是内部请几个人组建一个顾问公司为其工作，或者找一个名不见经传的商业管理公司来管理，这样的操作方面更加剧了项目的失败。
虽然问题是普遍存在的，但开发商为了利润仍然如飞蛾扑火般屡战屡败，屡败屡战，究其原因还是受制于自有资金量不足以维持基本运营，更重要的是，随着商铺投资者从前期产权式商铺投资得到了教训，变得越来越成熟，越来越谨慎，对商铺的持续经营返租能力越来越关注，从而进一步导致了传统的产权式商铺盈利模式的穷途末路。
而其中最好的一个例子也来源于沿江一号mall，在一期项目销售时，销售人员曾信誓旦旦承诺商铺年返租8%，而在大好势头之下，蜂拥而至的投资者花大价钱买下该扑面，但是随着开发商一改再改，将原有销售模式完全摒弃，大多投资者仍抱着姑且一试的态度观看着，直到两年前开发商一纸公文发下，告知因公司经营改变，无力承担原有8%返租率，今后将改为年返租率4%……其中原因及抗争过程我们已无法得知，而最后的结果便是投资者只能接受开发商这样一条霸王协议。苦乎哉?不苦已!
商业地产操作模式分为四种
而在传统的产权式商铺赢利模式下，一些新的盈利模式开始出现，和以上分析所言大致分为4种：
1、开发商持有物业并自己经营(不租不售)。这种模式需要开发商同时扮演开发者与经营者的双重角色，目前国内除香港新世界(同时经营房地产与百货业)外，基本无典型案例。
2、开发商持有物业，采取出租方式经营(只租不售)。例如：万达广场。只租不售，将产权完全掌握在自己手中，业内称之有万达的地方就是城市的中心。颇有一番豪言壮语，只是这种模式虽然很难实现短期收益，但能保障项目统一经营管理及良好的后续发展，所以在万达之后，逐渐被许多实力派开发商所采用，不失为另一种新形态操作模式。
3、开发商将其物业全部出售(只售不租)。这种模式大多出现于住宅项目的底商及配套商业设施，属于传统操作模式，能够最快速的实现汇款目标。例如：早些时候的锦江国际、汉飞青年城等，均在前期售空旗下底商，快速收回资金，以便再去开发其他项目。而开发商售完之后便不再管理底商，而其底商大多成为社区商铺，以日用消费品为主。这样的经营模式不足之处在于产权分散，缺乏统一经营管理，不利于项目商业价值的体现及后期良好发展。
4、租售于销售的方式结合使用(又租又售)。这种模式融合了以上操作方法，将一部分物业分组经营，保证项目品质及统一管理，同时将部分物业用于销售，实现回款的收益。难度在于对专业性的要求较高，通常需要商业管理顾问公司的指导与配合，指定非常详细、完美的产品设计规划、租售计划及财务方案等。典型例子如：汉口东部购物公园、首义园欢乐城。但后者属于刚开发，无实例可谈。我们且来回顾汉口东部购物公园，在整个销售中最大的卖点以家乐福、环亚影城、肯德基等为宣传点，但家乐福等这类大型商家均有自己的营运模式及进场要求，有些前期谈的颇好，后期却因故不来。而汉口东部购物公园就有这样一则实例发生，家乐福因自身原因延迟了近1年时间才入场，其间对各商户影响颇深，因为大部分投资者购买商铺均因一个家乐福，家乐福进驻的延误便导致了投资者信心缺失，直至影响到开发商在投资者心中的形象。
资金决定商业地产的发展模式
商业地产不同于住宅项目的地方在于，一个商业项目会涉及开发商、投资者、经营者、终端消费者、商业管理公司等诸多方面。从项目的开发建设到后期经营、发展，各个环节紧密相连，相互依托。同时，各方面因素如何达到良好配合、如何实现各自的收益目标，是需要经过全面细致的分析研究，才能够最终确定合理的操作方案与实施计划。
在中国，做商业地产的门槛是相当高的，原因主要在于融资困难，这是绝大多数商业地产开发商最为头疼的问题，众所周知，商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，着也就决定了商业地产项目融资相对住宅开发要复杂的多、困难的多。
其实，商业地产项目从开始筹备到完工开业至少要2—3年的时间，因为必须要做完市场分析、市场定位才能进行概念设计，而概念设计出来后还得进行主力店的招商，等主力商家基本敲定后，才能敲定建筑要求以及机电设备要求，最后再进行施工图设计……即使操作再顺利些，在项目建设过程中就完成招商工作。仍旧得留出3—6各月进行内部装修和开业筹备，这样才能真正对外开放，这也就导致了商业地产的开发投入到回收资金的过程较长，因此开发商只有在向银行贷款的同时捣鼓出认筹、诚意金等等一系列小动作，来回收资金，而投资者也仅仅只能对着几块土坑，或者看些图纸来交付自己半身钱财，而据笔者了解，大多投资者完全看不懂开发商给的设计图及效果图，完全只是凭借售楼小姐的推销。
虽然说商业地产资金回笼如此慢，过程如此复杂，但市场依旧如此红火，究其原因还是利润，因为辛苦数月就能赚的钵满湓溢，这有何乐而不为之呢?
想当然，开发商认为商业地产就如同住宅一样，做出来就能卖，而且能卖大价钱，其实不然，没有实用价值的商铺是没有多大价值的，其价值还不如住宅，每当开发商都不知道谁来用你的商铺时，那么商铺的投资者又如何能产生兴趣?所以，笔者想，开发商都犯了一个想当然的错误，主观地认为所开发的商业地产(商铺)会有人来租，有人来买，就好比挖了个坑就想着钞票从天而降，其实这也就是一种强制性综合症。
笔者在通篇说了如此之多的事情后，无非就想告诉大家商业地产虽然蓬勃发展，但投资需谨慎，因为商业地产所花费的钱财比住宅多出好几倍，而投资住宅好歹能落到一安家之所，但买来商铺难道你能搬张床睡到商铺中?