09杭州商业地产报告 商铺写字楼坐上了过山车
2009年的杭州楼市在一路凯歌中走到岁末，演绎了一条从谷底到巅峰的上扬曲线，这其中，人们深以为然的通胀预期堪称最大的幕后推手。从年初的刚需做主力支撑，到大量改善型人群和投资型需求纷纷入场，再到开盘必日光，买房必排队，拍地必哄抢，我们清晰地看到保值增值性较好的房产受到了各路人马的热烈追捧。
安全性和收益性较高的住宅项目先后大卖，商铺、写字楼、小户型公寓等纯投资物业也在楼市绝处逢生的这一年里躬逢其盛，日子过得还挺滋润。
从年初的冰点到年中的沸腾再到年末的趋稳，2009年的商业地产紧跟住宅脚步鸡犬升天，也坐了一回名副其实的过山车。
小户型公寓：“滨江区大片”屡屡上演
面积小、总价低、精装修、物管完善、可居住可办公，这些优势决定了小户型公寓向来是写字楼市场上投资者们最为青睐的物业类型。2009年的小户型公寓产品，照例是商业地产中当仁不让的主角，并且连连上演“滨江区大片”。
赢商投资统计数据显示，今年一年(1月1日-12月20日)，除去1、2月份的传统淡季和楼市冰点，3、4月份主城区小户型公寓市场即紧随住宅有所回暖，月成交面积在3万方左右徘徊；5月起开始井喷，当月月成交面积为47580平方米；此后的月份一直维持不错的水准，在4万方以上，尤其是7月份，该月小户型公寓月成交面积达到年度最高点，为79791平方米。
今年小户型公寓的最大供应区域是滨江区，从年初的柏悦轩、金龙钱江moho，到二季度的江南星座，再到三季度的星光国际公馆和风尚蓝湾，无一例外均出自该区域。滨江区历来以企业总部多著称，集结了一大批单身商务人士、企业白领和外来创业人士，因而小户型公寓在滨江一直供需两旺，买家则以中小投资客为主，当中很大一部分是来自温台义等周边地区的私营企业主。
从2009年小户型公寓销售总价前五强的排行榜(数据截至12月20日)中同样可以看到，柏悦轩和风尚蓝湾分别以3.69亿和3.35亿元的销售总额分列第三和第四名，成交套数分别为453套和683套，成交均价则维持在10000元/平方米左右。
今年小户型公寓市场的最大赢家，则非江干区的新城时代广场莫属。这个其实早在去年就已开盘的精装修小户型公寓，在对项目定位进行调整，针对不少客户想买来用作写字楼的需求下调了装修标准后，今年5月后陡然走俏，并持续走红二、三季度。一年下来，无论销售面积、销售套数还是销售总价，新城时代广场都稳坐冠军宝座，滨江房产仅凭这一项目就轻松回款十亿元有余。
写字楼：12月站上年度最高峰
杭州的写字楼市场相对住宅市场而言，一直处于不温不火的状态，即便较之于小户型公寓市场，行情也是相差甚远。2009年的写字楼市场，其两大主力区域仍为市中心和钱江新城，而从成交数据来看，全年走势和小户型公寓以及商铺略有不同，在今年的5-8月处于回暖期，随后在四季度达到了全年的最高峰。
数据显示，今年5-8月，写字楼市场的月成交面积维持在4000方左右的水平，9月跌到全年谷底，从10月起又开始大幅走强，10月和11月的月成交面积分别为4855和6500平方米，而12月目前仅仅计算到20日，该月的月成交面积就已高达6674平方米，毫无悬念地创下年度月成交纪录。究其原因，一方面和四季度写字楼项目上市量大增密切相关，另一方面，由于金融、外贸、咨询等服务类企业对写字楼需求较大，因此写字楼市场能在岁末达到年度最高峰，从某种角度来看也说明整个经济大环境的确有所回暖。
个盘来看，2009年写字楼项目销售总价前五强排行榜上，位于市中心板块的现代之星后来居上，以3.53亿元的成交总额位居榜首，钱江新城板块则以气势压人占据三席，万银国际、迪凯国际和太和广场分列第二、第四、第五名。
位于绍兴路德胜路口的现代之星，即为野风·现代景苑的最后一幢房源，总建筑面积6万余平方米，其中写字楼面积在4万方左右。该楼盘房博会期间接受预约，10月30日正式开盘，一次性推出全部房源。截至12月20日，现代之星一共销售60套，销售总面积达到16285平方米，成交均价21729元/平方米。
而作为写字楼供应重镇的钱江新城，今年走势也相当不错，万银国际、迪凯国际和太和广场三大主力楼盘分别回款2.29亿、1.56亿和0.97亿元。钱江新城是杭州市政府着力打造的全新CBD，核心区的市民中心、杭州大剧院和城市阳台等提供了一流的城市功能配套，整个核心区域内规划有高层商务楼宇72幢，其中推向市场的约有24幢，总面积约180万平方米，建成后将成为杭州地区商务楼宇最集中、规模最大的真正意义上的CBD。因此，未来几年内的钱江新城，将继续扮演写字楼供应重点区域的角色。
商铺：各大新区社区商业集体走强
商铺方面，今年的主力供应集中在江干九堡新区、下沙新区、滨江新区及拱墅申花区块等潜力新区的社区商业上。
数据显示，今年商铺市场的走势和住宅市场基本趋同，3月起开始回暖，当月成交面积近3万平方米，之后各月的成交面积都维持在2万方以上，其中7月达到全年峰值，为46843平方米。
从2009年商铺销售总价前五强排行榜中可以看出，相较于小户型公寓和写字楼市场，今年的商铺市场其区域热点较为平均，分散在各区当中，江干、滨江、拱墅、西湖等各有斩获。
拱墅区的申花板块是今年商铺市场的一大热点。随着城西银泰等各个重点商业项目相继动工，该板块的良好商业预期也从规划层面开始慢慢转入现实，再加上近期适逢多个楼盘的交付高峰，因此该区域商铺越来越受到市场关注，耀江文鼎苑、万家花城、西城年华等社区商铺成了今年的热门商铺，销售价格也水涨船高。其中，耀江文鼎苑以近25000元/平方米的成交均价、1.36亿元的销售总价跻身个盘前五强。这也是目前各大新区中商铺价格最高的一个区域。
而要说今年商铺市场上最吸引眼球的个盘，则要数瑞立·中央花城。这个位于滨江区政府附近、去年年底就已全部交付、早已淡出人们视线的老盘，顶着“滨江最早出售的地铁商铺”名头，在今年八九月份耍了一把漂亮的回马枪：在滨江新盘的商铺怎么卖都卖不上2万元/平方米的情况下，把均价一举卖上了4万元/平方米。
赢商投资研究部研究员胡采敏分析认为，中央花城商铺高价热销的原因有三：首先，它是真正的地铁商铺，小区门口就是地铁1号线的滨和路站；其次，面积小总价不高容易出租，主力面积四五十平方米的商铺总价可以控制在200万元以内；再者，该商铺结构户型较为合理，是单层铺并且层高达5.8米，完全可以隔成两层使用。同时也有资深业内人士认为，如此高位在一定程度上透支了未来的成长空间，该商铺近几年的成长性已经不大。