CBD升级版 “量身定制”的模式创新
经过7位专家的3轮无记名投票，当评审组最终宣布美国SOM建筑师事务所的1号方案胜出时，RichardAWilson轻轻地吐出一口气，嘴角露出一丝欣慰的笑意。为了北京CBD东扩的规划方案，项目负责人Wilson与他的团队已经整整忙碌了两个月。作为当今世界上最大的设计公司之一，SOM公司此前已经在北京CBD内拥有了包括国贸三期、金地中心等在内的经典作品，可谓战功彪炳。
新CBD“1号方案”
7月22日，北京CBD管委会开始就东扩区域规划面向全球征集方案。美国SOM建筑师事务所、英国福斯特及合伙人建筑事务所、美国KPF、北京建筑设计研究院和中鸿设计联合体、法国巴黎机场工程公司等在内的7家设计单位受到邀请，开始绘制北京CBD东扩区绿色、环保、低碳的美好蓝图。
据CBD管委会介绍，这7家单位都在城市规划和超高层建筑方面有突出成绩，并且具有丰富的商务区规划设计经验。而“1号方案”特别获得专家组的青睐。
评审小组组长柯焕章介绍，1号方案在整个CBD外规划了一个圆环绿化带，将现有CBD区域和东扩区整合在一起，“视觉上也没有割裂感。”在1号规划方案的沙盘上，四惠桥西侧是一片大面积的绿地，建国路尽头的两侧被规划出了两栋高楼。“这两栋高楼的设计很巧妙，绘出了CBD乃至北京城区东大门的意向，打动了评委。”
而RichardAWilson也表示，自己胜出的最重要原因是：方案将CBD现有的范围和东扩区很好地结合了起来，在建筑特点和布局上尽量延续现有的风格，使两个规划相差了近10年的区域自然衔接，“这样看起来不会是两个CBD，而是一个整体的CBD.”
谈到下一步的实施方案时，北京市规划委副总规划师王玮表示，这次是一个概念性的方案，7个方案在城市功能布局、交通组织等方面，都提出了很多有借鉴意义的新概念。下一步要开展规划方案的综合，把7个方案中的优点集中起来，不断完善，形成CBD实施方案，最后报请市政府批准后实施建设。
世邦魏理仕北京分公司董事总经理尹宝君对于东扩满怀期待。他在接受《地产》采访时表示，东扩方案是为未来5-10年做了一个发展计划，许多外资客户对CBD未来的发展都抱有很大的期望。“他们非常想知道东扩后的CBD会是个什么样子，急迫地想要跟CBD管委会、朝阳区见面谈一谈自己公司的打算，甚至是个人的打算，是不是要在CBD买房长住。”
再造CBD正当时
2009年，北京CBD在其进入快速发展的第10个年头，向全世界正式公布了东扩的消息。经过10年发展，CBD发展空间趋于饱和。北京CBD计划向东扩展3平方公里。新的扩展区南至通惠河、北到朝阳北路、西起西大望路、东至东四环。新增面积约3平方公里，预计将在未来6至8年内建成，规模相当于再造一个CBD.根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务，将CBD发展成为现代化高端商务区。
对于引发争论的东扩时点选择，朝阳区区委常委、常务副区长、CBD管委会主任吴桂英则在接受采访时回应，东扩并非今年提出来的。“两年前我们就在做东扩研究，由专业咨询公司来操作，结论就是应该东扩。”
首先，是CBD满了。经过10年发展，原有核心区1050万平方米的区域已开发800多万平方米，80%已开发完毕。“不能等到全部开发完毕再来做规划，那时候肯定晚了，政府的规划肯定要超前。”
“东扩实际上还是地产开发，三五年对于一个项目而言，其实时间很短。政府意识到三五年之后企业会有这样的需求，现在（东扩）也是时候了。”仲量联行商业地产部中国区董事王刚接受《地产》采访时如此道。
其次，是CBD散了。“满了之后周边就会散，这是自然的。”在一段时间内，CBD管委会还是希望通过产业聚集带来集群效应。“在区域内和区域外，企业享受的政策也不同，散了效益低、成本高。如果把世界500强分散放在很多地方，它要求的配套都是顶级的，成本就高了。”吴桂英道。
第三，是CBD缺了。“一些配套不足，譬如我们的绿化程度以及甲级写字楼的比例。在国内来看是高的，跟国外比就低了，近期我们发现有一些大企业想落户CBD，但落不下来，因为没有合适的地方。”
CBD管委会透露，未来东扩区的建设标准将高于现有区域，其中甲级商务写字楼的比例约占50%，未来的东区还将为一些国际金融企业、地区总部量身定制专业楼宇，实现与国际标准接轨的目标。此外，剩余部分则以高档住宅和商业配套基础设施为主，包括国际化医院和学校等。
“我相信政府的这个计划不仅仅是立足于北京CBD在北京市场或者中国市场的竞争，而且是为了北京CBD在国际上的竞争。”第一太平戴维斯商业楼宇部高级经理温书阅接受《地产》采访时谈道。而随着中国在经济危机中所展现出的超强抗风险能力，中国的经济和政治地位在国际上又有了更高的提升，“我认为在目前这个时刻提出东扩是非常适时的，并且是非常明智的。”
“量身定制”的模式创新
CBD以往的开发建设中，主要采取以房地产开发商为主的模式，该模式在一定程度上具有见效快、市场化程度较高，但也存在着明显的弊端，比如房地产商更注重追逐利润，无法实现区域内功能与结构的最优化。
为避免重蹈覆辙，CBD东扩区在商业楼宇的开发模式、经营管理等方面均在谋求新变化。在“新”CBD的建设上，将采取与“老”CBD截然不同的开发模式。据记者了解，此次东扩将为部分金融机构量身定制高品质的专业商务楼宇，即在完成土地一级开发后，朝阳区将在政策允许的前提下，同意一些企业对所购买的商务楼宇高度、外观等提出设计要求和观点，实现商务楼宇的“量身定制”。
“东扩是基于相对长时间的理性分析上得出，并不是拍脑袋而成的，因为之前遇到了问题。”王刚认为，“量身定制”概念的提出，正是由于目前CBD内符合金融机构需求的物业很少，“金融机构不仅仅是只提供写字楼，还需要门面与经营场所，特别是金融总部。”
如此一来，企业将一改早前被动的局面，在写字楼的选择发展空间方面将获得一定的自主权，便于有实力的企业以及符合CBD功能定位的企业落户以促进CBD的发展。为国际金融企业、地区总部量身定制的物业，也将大幅度提升区域项目档次。“量身定制”的写字楼极有可能成为东扩方案中的一块金字招牌。
5+1五合国际中国区副总经理赵云伟在接受《地产》采访时建议，CBD管委会应该主动引导市场，而不是由着开发商自己根据市场开发。“相当于管委会坐庄来招商引资，根据客户需求定制项目，建筑方案的决定权交给投资方都没有问题。”
现今的CBD已是北京国际金融企业最集中的地区，而在东扩后，金融机构的数量更将逐步增多。朝阳区政府也预备实施一系列优惠措施，吸引更多的金融企业。2009年4月26日，朝阳区出台了《关于促进楼宇经济发展的奖励办法试行》，将对CBD区域内部分写字楼进行10%-20%的财政补贴。CBD管委会相关工作人员表示，第一批奖励款已于今年8月份发放，之后还将持续施行这一办法，降低金融机构落户成本。至今，朝阳区已为124家金融机构兑现金融政策，补贴金额达3.33亿元。
赵云伟还建议，CBD应该适当增加高档公寓产品。“CBD前期为避免走西方国家的弯路，规划了一批高端住宅产品，但依然不够。一般来看，住宅比例要占到总量的20%甚至更多。也可以多做一些SOHO这样可住可商的项目。”
除此之外，CBD亦需要建设自己的区域文化，这也应成为东扩未来的工作之一。“现在CBD白天很火热，晚上就空了，如果在商业、文化方面打造出独特的东西来，CBD的晚上也将热闹起来。”尹宝君道。
对此，赵云伟也持有相同意见。“应该拿出更多的地做一些文化空间，如歌剧院、音乐厅、大型户外音乐广场。央视即便入驻CBD，还是不能解决公共的文化空间问题，并且它还是一个封闭的楼体。”
写字楼剑指金融业客户
有种说法是，CBD东扩的最初意图，便是为了在与金融街区域的博弈中拥有更多的话语权。而北京CBD商务区东扩方案的正式公布，更以“量身定做”的招牌直指金融产业，业内有人评说：CBD与金融街的叫板，由此进入了“第二季”。
“这明显是两个区政府之间的较量。”赵云伟的解释是，未来金融企业的总部还将有很多落户北京，这类优质客户自然成为朝阳、西城两区争夺的焦点。不过，CBD和金融街的目标客户群还是有很大的区别。金融街以投资银行、国有金融企业为重点，CBD更多的以外资、商业银行、大型全球服务机构为侧重。“当然也有交叉，这些竞争是有益于市场的，会让大家把产品做得更好。”尹宝君表示。
对于CBD、金融街联袂主演的“第二季”的结果，温书阅更看好CBD.“应该说，CBD目前当之无愧是北京最具竞争力、最具市场号召力的商圈。相比金融街等商圈比较单一的业态来看，CBD的综合竞争力是别的商圈目前无法比拟的”。在温书阅看来，东扩以后，CBD将拥有更多的优质写字楼，将拥有更多优质的酒店与住宅，而且东扩以后，由于供应量的激增，势必造成各个业主之间在楼宇硬件、服务水平等方面的激烈竞争，对于提高整个地区的楼宇综合水平有着巨大的推动作用。区域整体水平的上升也将提高CBD在北京、中国甚至国际商务区中的竞争力。
新老项目区域共赢
在东扩之前，CBD向东扩展已经是个既成的现实。华贸中心、金地中心，大望路桥的一东一西，不仅将CBD东扩提前预演，而且相当成功。
华贸中心的开发其实是CBD的第一次自然形成的东扩。“我记得在华贸中心刚刚推向市场的时候是相当有压力的，很多大企业或者是房地产业内人士对大望路区域都不看好，但是华贸中心的成功给了市场一个最好的证明：CBD的潜力是无限的，CBD的发展远远没有到头，相反只是一个开始。”温书阅表示。
金地中心作为另一个先行者，同样赶上了CBD建设的第一波。记者通过走访了解到，金地中心的写字楼、商业以及身旁的CBD金地国际花园都受到了业主的好评。金地中心今年吸引了不少国内外的优质客户，不少老客户也不断扩租。
“对于租户金地有着自身的考虑，不是愿意付高租金就可以签约的。”王刚透露，金地中心一直坚持专业的发展思路、高品质的物业服务，不断锤炼项目品质，CBD东扩将加速这一完善过程。“在东扩发展中，继续做好综合性品质，进一步提升软件服务水平，把项目做精做细，相信金地在未来市场上还将保持领先的位置。”
当下已经火爆起来的大望路区域，并未对国贸区域造成冲击，而是形成了双方共同繁荣的局面。“同理对于东扩，我看到更多的是机遇和希望。到东扩实现的时候，大望路区域成熟度更强，商业化更强，客户更好，对于华贸中心、金地中心这样的前辈受益是最多的。”
王刚认为，率先吃螃蟹的大望路区域现身说法，为东扩提供了不可小觑的启示：第一，一定要是一个区域的开发，而不是一个个单体项目。华贸中心、金地中心连成一线的整体性，一下子聚集了区域的商务氛围，吸引来较之单个项目更多的客户。“这也印证了这次的东扩方案。”
第二，一定要从品质上把握项目。就是因为以金地中心、华贸中心为代表的项目注重品质要求，高出以往开发的项目，大望路区域才得以脱颖而出。这里讲的品质，不单单指硬件技术，追求当时最为先进的技术水平，还有软性服务和运作理念。“写字楼引来人群，住宅的高品质支持了商业的高品质，商业的高品质又带来了住宅的投资。即便将来有了硬件水平更高的楼宇，金地中心、华贸中心凭借综合性的高品质，依然具有非常茂盛的生命力和竞争力。”
时间差的学问
CBD写字楼存量本就不小，30%多空置率的历史最高位一直是CBD今年的一大伤痛，明后年CBD还将有项目继续推入市场。而根据东扩计划，原占地3.99平方公里的CBD将向东扩展3平方公里，几乎又扩容了一倍！
“短期看，东扩会使供应量保持上升态势。”王刚坦言，不过，“东扩”要形成实际供应，应该还需要5到7年的时间；毕竟方案提出后，还有拆迁、土地招拍挂、政府与发展商商定细化方案等环节，这些需要至少一年的时间，然后还有建设、招商工作。对于一个项目而言，三五年一晃即过。
按此推算，东扩后的新项目建成入市，至少要等4年，而此之前，CBD完全可能把既有存量稀释掉。尹宝君大胆预计：“随着经济的复苏，需求的恢复，3年内这些既存的供应量能够逐渐被消化掉，使得空置率回复到10%这个理想的水平。”
不过，对于那些既成项目而言，市场压力还是比较大的。尹宝君建议，目前应该把出租率做上来，将客户吸引来，价格因素要放在第二位。其次，要在质量上提前做一些改造方案，毕竟物业管理、机电、空调等方面要跟未来四五年后新建成的项目进行竞争。