商业格局重组 城市综合体“暗战”成都楼市
10年以前，人民商场就是成都人心目中最标准的商业形态：商品集中，琳琅满目；上个世纪末，王府井的出现打破了这种单一的商业模式，那种将酒店、办公与商业合而为一，围绕一个中庭来布置格局标志着成都商业形态一次新的革命；2007年12月，以万达锦华城为标志的第三代商业综合体的纷纷开业让众多企业见识到了商业综合体的巨大能量，而在即将到来的2010年，以华润·万象城、富力·天汇MALL、华置广场、中粮·大悦城等为代表的第四代商业体的推出，预示着成都商业格局的又一次提升与演变，与以往不同的是，现在的商业综合体更加注重地上地下空间的综合利用和重视与地铁等城市公共交通系统的对接；而且在商业运营方式上，它更倾向于使用一种更综合、更复合的体验式的SHOPPINGMALL的经营模式。
暗战·主角
第四代商业综合体强势启动
凯德置地·来福士广场、华润·万象城、保利中心、保利国际广场、中粮·大悦城、花样年·美年广场、富力·天汇MAL、九龙仓·国金中心、华置广场、华宇·蓉国府、金怡源·苹果之城、茂业中心、中航城市广场、万达金牛项目、瑞安中华汇城北项目、仁和·春天广场、茂业中心、绿地五块石项目……就在即将到来的2010年，一个个投资数十亿甚至百亿元，总开发体量达到680万平方米的城市综合体已经从纸上蓝图变得触手可及，在成都的东西南北各个区位随时准备破土而出。
10年前，城市综合体还是个陌生名词，操盘大型商业是当时不少对商业地产抱有理想的业界人士的最大梦想。熊猫万国商城、罗马假日广场、大世界商业广场、大地新光华广场、摩尔广场等商业楼盘都是在那个时候上市，但紧跟着资金实力不足、业权分散、经营环节薄弱、招商不力等各种问题也在实际运营过程暴露出来。当时很有名的说法是，“成都存活不了高于40万方”的商业。
很长一段时间内，成都的商业地产运作水平都停留在较低的层面。一位2003年在成都考察拿地的央企区域公司老总感叹，“最具有商业气质的成都，却没有上档次的综合商业。”
时间上溯到2005年，随着各大央企、外企在成都的“圈地运动”，成都房地产的水平得以迅速提升，而规划中的大型城市综合体也随着开发商的承诺逐步兑现。数据显示，2009年底，随着将近20余个，体量逼近800万平米的城市综合体的跟进，源自法国拉德方斯的HOPSCA概念将在成都全面开花。
开发商们对成都发展城市综合体的前景如出一辙的看好，核心的战略地位、浸淫多年的城市商业气质、高吸纳率的宜居中心等现实利好都让嗅觉灵敏的开发商们感觉到迅速扩张带来的商业升级的商机。
“成都的消费水平很高，但是很多国际知名商业零售品牌和酒店都迟迟没有跟进，这与目前成都的商用物业水平紧密相关”，高力国际商业部高级经理张程告诉记者。
数据显示，截至09年3季度，成都优+质商业存量仅有约24万平方米，且绝大多数为传统的百货商场，不光物业多为单一功能的建筑，商业形态也比较单一，但租金水平高，首层每天每平方米人民币可达44.4元，而空置率仅为4.2%。
花样年实业成都公司总经理刘宗保曾乐观的表示：“成都城市人口上千万，GDP达3000多亿元，未来城市将对效率、商务便捷度提出高要求。城市新中心天府新城未来将容纳120万人口，这是美年广场、誉峰、苹果之城等选址于此的原因，成都的城市综合体还不够，市场的潜力巨大。”
而在可预期的城市利好和可控制的经营风险评估后，一大批资本实力强大、运作模式成熟的大型企业迅速加入未来综合体的“暗战”：凯德、华润、保利、中粮、花样年、中航、华人……悉数每一个综合体背后的公司，都有其不可模仿的核心特质。而主角的变化，暗示着这场由一流资金、运营、招商实力企业参与的“城中之城”之争，将成为促进成都商务模式升级的快速引擎。
暗战·商圈
或将重组的商圈格局
早在今年上半年，华润·二十四城项目一期商业地产项目华润万象城正式启动。这坐占地60万方，分三期开发、该城市综合体概算投资总额约300亿元的“城中城”还没亮相，就已经吸引了成都人太多的关注。
无疑，随着万象城的强势进入，整个城东商业群龙无首的局面将有所改观，大型商业综合体将得以补充。万象城将更有效的弥补整个万年场区域无高档商业区的空白。而以万象城为典型代表的华润独特开发模式“住宅开发+物业持有+增值服务”使得华润作为备具实力的城市运营商身份深入人心。
据不完全统计，目前在东二环的万年场方向，已聚集了二十四城、花郡、紫东芯座等数个中高档项目，开发总量已达到了400万平方米。在未来两三年内，入住人口总数可达20万人，且购买力可观。按此测算，万年场区域的商业配套应达到10万平方米左右才能满足居民生活需要。
高力国际商业部高级经理张程告诉记者，崛起的综合体将改写成都目前春熙路、盐市口、骡马市商圈商业繁荣，但是业态构成单一的不足。他预测，未来5年左右，成都将出现3个主要的商业中心：传统的盐市口-春熙路区域、城东万年场-建设路区域、南部新城天府新城区域。
而在这三大区域外，三环以外众多区域都将在城市综合体的带动下发展成为繁华的商业、商务区。据业内人士分析，这近800万平方米的城市综合体项目中至少有近1/4的建筑面积是写字楼，也就是说在未来几年城市综合体项目全部竣工后，写字楼市场的新增供应面积会达到180万平方米左右。
此外，以地铁物业为代表的城市综合体开始成为发展趋势，便捷的交通优势将是未来城市综合体抢占的最重要资源。据统计，目前成都几乎一半以上的城市综合体项目的开发和运营方面都有新港地产不同程度的参与，他在与投资商、开发商打交道过程中发现，目前成都城市综合体中对外出售的物业都只占很小比例，有的城市综合体甚至就是一个平方米不卖，或者是只卖其中的住宅或者是与商业主体完全不影响的独立铺面。这对开发商的资金链也是一个重大考验。
暗战·秘笈 开发商使出浑身解数
记者走访了多名综合体操盘手，他们一致表示，要在激烈的综合体之争中胜出，“需要在定位、设计、业态、招商、运营等多方面下足功夫。”一位不愿意透露姓名的综合体操盘者坦言，“做住宅犹如读本科，做商业像读研究生，而操盘城市综合体则像在念一个始终难以拿到学位的博士”。在他看来，一个优秀的综合体不仅是一个项目，而是具有独立孵化功能和文化意义的场所。
作为来福士广场操盘者，凯德置地西南区域总经理韩德明认为。一个综合体的成功，除了绝佳的地理位置，离不开好的前期规划和设计。在成都，来福士广场就让有形的综合体产品承载了历史的文明与城市的灵魂。
记者了解到，为了还公共空间于城市，为市民创造更多文化艺术活动场所，来福士广场牺牲了大量的商业面积，转而建设露天广场、多个不同主体的展览馆。楼层内嵌入能够开展公共活动的“空中展馆”，分别定位为四川省博物馆遗址馆、高科技馆和杜甫馆，让成都人的地域情感最大限度地保留在了建筑中间。成都来福士广场将打造出一座“都市中巨大的建筑院落”。
而除此之外，花样年、合景泰富、中粮、保利等多个品牌开发商，都对各自打造的城市综合体项目倾注了超出想象的心血。万象城购物中心邀请了美国Callison公司进行设计，来福士广场邀请国际著名建筑设计师StevenHoll先生主导设计，富力与合景泰富均聘请世界享有盛誉的BENOY设计公司执笔规划设计。
业内专家指出，涉及到交通组织、人流车流动线、几个形态既相互和谐又互不干扰，一个城市综合体需要交通顾问公司、产品研发部、规划设计专家、室内设计、建筑设计、招商团队等非常多专家的合力，这对开发商的资源整合能力提出高要求。
“城市综合体最难的部分在于商业、写字楼，只要商业和写字楼做活，酒店和住宅自然不在话下。因此最难的部分也就在于写字楼与商业的定位，还有就是功能分区的差异化。”中原地产相关负责人告诉记者。
而更多的业内人士指出，随着成都大体量的城市综合体上市，会面临新的同质化问题，为了避免直接的竞争和对冲，事前的差异化定位显得尤为重要。