未来沈阳传统型百货店将黯然失色

随着中国购物中心的蓬勃兴起，催生了为数不少的地产商和投资商进入该领域。以2009年11月为时间节点，我们可以拿沈阳全市的商业地产布局便可以看出未来商业建筑的激烈程度。全市新上10万平米以上商业建筑的有55个，其中光金廊沿线便有25个之多。根据各项目的运作来看，在这55个商业地产中，未来三年后至少会有13个以上大型购物中心出现在沈阳人眼前。已浮出水面的如具有国外水准的香港“恒隆购物中心”，国内拔尖的“万象城”、“大悦城”、“群升·沈阳新天地HOLSER动力街区”等这些均已不同定位的复合型商业业态组合而成的大型先进的现代购物中心出现。而且，这些现代版的购物中心最突出体现在：建筑规模庞大、停车设施齐全、硬件等级超前、投资等级均在50亿以上。

　　那么，在这么多的商业项目当中，可以看出具有高度国际化、专业化商业地产商争先跻身沈城这一领域。这将必然带来商业内在定位、规划设计、专业理念、操作方式上的跨越性的升级，与此同时，也将对沈阳未来传统百货型的、而且规模小的、业态单一、功能落后的运营商业会带来致命的洗牌打击。

　　是沈阳人都知道，90年代还是有“买东西到一百，购物到联营”之说。那时期的一百、二百、沈阳百货大楼、秋林公司、五一商店、明廉百货、圈儿楼……这些名字，共同组成十几甚至二十几年前的“盛京百货业版图”。它们曾经红极一时。可是随着1995年香港新世界百货的到来，改写了沈阳原有百货商场投资主体身份单一的状况，因此带来了百货业的第一阶段的洗牌，至今已剩寥寥无几。

　　随着2002年新玛特在沈开业。同年进入沈阳的大型商场还有民资的兴隆大家庭和马来西亚的百盛。在大商集团旗下的新玛特用一场店庆活动的商业营销，让沈阳人知道了除打折之外，还有“满200送100”这么种优惠活动，刺激着消费者几乎挤破了新玛特的大门。这样的“盛况”从此改写了第二阶段的洗牌。

　　第三阶段为2005-2006 形象主题大商场相继开花，2005年是沈阳商业投资活跃的年份，仅新引进的500万元以上的商业项目就有457个，总投资额达120.5亿元。2005年，全市新增5000平方米以上大型商业设施11处。而2005年年底，百货商场扎堆开业的热闹劲还没过去，2006年开业或有意进入沈阳的商场又已排成了行：吉林卓展、北京华联时尚百货、FOXTOWN。2005年的最后一月，“0101流行馆”、新世界三店、五洲商业广场、东舜百货几乎同时开业。从布局上看，中街新开了都会名店“0101流行馆”；太原街则更为热闹，超大面积、超全业态的商业航母五洲商业广场与中兴同街相对，唱起对台戏。新世界更是开业界先例，中华路上一下开仨店，新开的三店规模达到4万平米，是二店、一店的总和还多，而且与二店、一店相隔不过几百米，布局、“造势”的意识非常明显。商业行舟，不进则退！商战如战场，极其残忍。让我们扳起手指数数，那些曾经名及一时的小百货店早被时代洗礼或被兼并而退出舞台。

　　据国内专家称：未来购物中心将是发展主流，特别是在中国出现城市化进程不断加快的特殊情况下，老城的改造，新区的开发都将成为区域型的购物中心逐渐成为购物中心当中的主导产品。其实中国的购物中心可能会跟美国、日本、印度、越南、东南亚国家都不同。例如日本购物中心几年以前使用的定义，跟现在已经发生了变化，它的购物中心主导类型也在发生演变，根据目前日本购物中心协会提供的资料，它现在发展成为一种以交通为据点的购物中心，这种购物中心在日本成为最典型的购物中心。对应中国，可能中国的购物中心交通据点，交通枢纽这样的购物中心也会占一定的比例，但中国购物中心将会把其他国家发展特点融合在一起。

　　以日本交通据点发展成为购物中心为例，和美国郊区购物中心是不一样的，日本交通据点购物中心有以下四种，包括1、以车站为中心，车站大楼或者是车站商业大楼；2、高架桥下的商业中心；我们在高架桥下中国就面临很多的问题，主要是配套法规的问题；3是地下街型的购物中心。其实在日本地下街型的购物中心非常多，但是中国地下型的购物中心通常都是做规模不大的商业街，所以进一步的研究一下日本地下街型的购物中心的发展，对于中国下一步合理运用地下空间也有很大的帮助；第4种就是购物中心的发展。

　　未来购物中心发展前景诱人：

　　(1)中国地大物博，中国城市类型很多，中国城市化进程在逐渐加快，2000多个城市都会有相应的购物中心，过去出现在大城市，可能是超大型的购物中心，但是未来在很多中小城市会有新区域型的购物中心逐渐起来，所以我相信城市分布的范围将会逐渐的渗透，向二、三线城市渗透，当然这些城市再发展购物中心的时候，就不能完全照搬大城市的发展模式。

　　(2)一个数据非常关键，就是购物中心能不能成为一个行业是跟这个行业的作为是有关系的。国际上都知道像美国扣除汽车这样耐用大型消费品，购物中心在整体社会消费额当中占有一半，欧洲很多国家也占有一半，日本大体上是在26%左右。但中国购物中心销售额在社会消费零售总额占的比例不到10%，因为上海统计局统计了上海购物中心占上海社会消费总额当中占只有10%左右，所以判断中国购物中心占社会消费总额不到10%。这个数字跟其他国家有很大的差距，这种差距恰恰可以成为中国未来购物中心巨大的发展机会。而且那些传统型的百货店将要被淘汰。

　　在世界金融海啸的影响下，第一个放弃中国商业市场的是日本伊势丹百货店。运营了15年的上海淮海路华亭伊势丹正式撤出。这信号强烈放射出单一百货店在中国市场的黯然失色。谈及此次撤出的原因，华亭伊势丹内部人员表示，近几年来的盈利状况确实不佳，部分国际一线品牌也有陆续撤离，营业额已经连续5年下降。事实上，这并不是该知名日资百货第一次在中国关店，2007年9月，伊势丹就关闭了济南店，算上此次关闭的淮海路华亭伊势丹，伊势丹目前在中国仅剩下天津、成都、沈阳和上海梅龙镇4家店。

　　沈阳作为东北三省的核心，未来发展购物中心的必将成为主流。目前沈阳市的商业格局，基本上形成了南塔商圈、太原街商圈、中街商圈、西塔商圈、北行商圈、等商业区域。其中，太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力有重大意义。随着富人经济商圈的南塔，在沈阳市、东陵区两级政府以独到的战略眼光布局沈阳第三大商圈。在巩固与扩大26个专业市场的同时，大刀阔斧地引进了“步阳国际”、“群升·沈阳新天地”等重大商业项目填补大商业布局。基本形成了以文化路为沿线的“群升·沈阳新天地”为板块核心的“嘉里购物中心”、“沈阳万象城”的商业联体格局，促使东陵、沈河、和平、浑南四区合一的新商业板块。特别值得一提的是，沈阳万象城在商业运作中发现由于那些具有国际杀伤力的品牌，像LV、酷旗、迪奥等因受二级市场控制下，在国内暂时无法施展到沈阳后，然而万象城他们已经通过引进国外的“泰国尚泰”直接设立这些国际品牌来与卓展这类百货型的商店抗衡。这就是血淋淋的商战洗牌。

　　伴随2009年中街大悦城、太原街的万达城中城均以购物中心形式相继盛大开业，标志着购物中心已经成为目前商业主流。而欧亚联营从传统百货悄然换脸，向购物中心进行靠拢，意味着传统百货将逐渐被失宠。未来三年龙之梦、恒隆广场、群升·沈阳新天地、华润万象城等巨无霸将把购物中心的发展推至巅峰。

　　从现有趋势看，未来沈阳有望成为继上海、北京、广州等城市后又一高端时尚消费前沿靠拢。随着都市化发展，越来越多的有品牌实力的专业型购物中心进入沈阳市场，因此会带来沈阳市百货业将进一步加快产业升级步伐。面对强劲的商业洗牌，沈阳市的传统型百货店将逐渐退出历史舞台。