上海11月写字楼市场租售两旺 凸现投资空间

    写字楼市场在年末迎来了一轮成交放量。相关数据显示，2009年11月，一手写字楼物业售出21.31万平方米，环比上涨了12.5%。不论是零售还是整栋购买均表现出了较强动力。租赁方面，租金微跌，但空置率继续下滑。

    业内人士认为，目前，投资者已经恢复了对商业地产的投资信心，再加上近几个月来住宅价格飙升，对比之下，写字楼的投资空间被凸显出来，从而导致了写字楼买卖市场的成交放量。租赁方面，目前租金处于低点，且年底为冲业绩，多数写字楼会在此时给出较大优惠，有租赁意向者正面临一个“淘金”机遇。

    【零售】商业地产投资信心恢复 11月写字楼市场量价齐升

    新增供应的下降将11月份写字楼市场放量对比得更加明显。据上海中原研究咨询部数据显示，2009年11月，新增可售写字楼10例，共计12.79万平方米（1287套），环比回落了45%。杨浦区是本月推出项目比较集中的区域，包括北美广场、创智天地等项目悉数上市。而在成交方面，中原地产数据显示，2009年11月上海一手写字楼售出21.31万平方米，共2408套。价格方面，本月上海写字楼销售均价为16985元/平方米，超出10月份的16211元/平方米。

    据了解，交通、配套便捷的SOHO产品是本月热销项目的关键词。以普陀区星河世纪城为例，该项目位居成交榜首位，为全装修SOHO，靠近年底即将通车的轨道交通11号线。而正对着松江泗泾轨交站口的三湘商业广场4.5米挑高SOHO商务空间本月也热销了1.57万平方米。

    对于市场在11月份的放量，中原地产相关人士认为原因主要有2个。

    其一，自三季度以来，写字楼市场已经逐渐回暖，投资者对商业地产市场的信心已得到恢复；其二，在住宅价格不断上涨的情况下，写字楼的投资空间被彰显出来。目前，即便是一些位于繁华地段的写字楼单价也都在3万-5万元/平方米之间，而相同地段内的优质住宅单价已经远远超出这个数字。因此，对比之下，投资者更愿意将资金投入到写字楼市场。该人士同时表示，由于写字楼投资对买家的资金实力要求更高，导致写字楼成交放量幅度通常较为稳定，不会出现疯狂抢购。

    【整购】看好后市谋“抄底” 整栋购买大手笔频现

    整购写字楼的浪潮在10月的短暂歇息后11月再次抬头。中原地产相关资料显示，11月2日，靠近外滩的写字楼兴力浦大厦被上海久事集团以25.2亿元竞得；11月中旬小陆家嘴商圈的“浦发大厦”被海南航空名下的“海航置业”以14.75亿元收入囊中，均价近32000元/平方米。以目前市场上6-7元/平方米/天的租金价格来看，该项目保守回报率可达7%左右。

    中原工商铺部业务人员透露，陆家嘴另外一个项目保利广场4幢独立的多层写字楼C栋也已经被收购。该项目的地理位置比较优越，加上沿江独栋具有一定的稀缺性，目前报价在60000-90000元/平方米之间。高层写字楼租赁单价约为7-8元/平方米/天之间，日前开发商已经积极通过与沪上中介代理公司如上海中原工商铺部合作多种方式收集意向客户。

    另外，花旗银行3年前斥资5.2亿元吃进的大宁国际商业广场四幢办公楼，在11月也以近8亿元的价格转手卖给中国银行的子公司——中银香港，单价为2万元/平方米左右。

    对此，中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，无论是自用还是购入包装租出，写字楼投资整购事件的频起都表明市场对于商办物业的后市十分看好。一方面，写字楼价格无论租售都处于低点，此时吃进比较划算。另外一方面，目前如保利广场等待售甲级写字楼均对买家设立了比较高的门槛，因此鲜有分割出售案例。

    【租赁】租金微跌，项目冲刺优惠 求租客遇年底“淘金”季

    11月份，写字楼租赁需求有所增加。根据中原地产相关资料显示，11月份写字楼空置率则继续下滑到10.02%。同时，租金仍在低位徘徊。11月上海甲级写字楼租金为7. 58元/平方米/天，环比下降1%。人民广场、虹桥开发区、徐家汇由于甲级写字楼房源稀少，租金暂时止跌，淮海中路租金水平则与上月基本持平。陆家嘴板块虽然租金价格依然下跌，随着保利广场4万平方米高层第四季度竣工入市，以及其他甲级写字楼售出项目除自用单位以外的剩余部分再次入市招商，陆家嘴甲级写字楼的租赁盘源相对仍较充足，故短期内租金上涨的可能性不大。

    马冀认为，一般而言，国庆过后的10月份以及11月写字楼市场的租赁旺季。为在年前冲业绩，多数项目会在此时给出较大的优惠。因此，有租赁意向的求租者可在年底考虑出手。