来自西方的商业地产规划设计思路

无论商业地产项目地处何方，都需要应用成功的设计和规划理念。商业地产的特殊性对每个步骤都有着严格的要求，所有的步骤对于整个项目的成功都起着非常重要的作用。随着中国市场经济体制的出现，随着受过良好教育的消费者的增加，所有步骤中的知识含量变得非常重要。

　　A、

　　对一般概念做出定义并且选择一个合适的地点。由于中国城市规划的独特方式，这些决议不仅是由开发商提出，而且通过当地的政府提出。有时允许开发商有些微小的调整和改动，但是这只有在开发商的最初提出的理念不能通过时。

　　“如何平衡政府形象工程要求和符合商业市场规律的关系，如何平衡科学的商业经营模式要求与开发资金平衡的关系是项目规划和设计中的关键问题。”

　　B、

　　对市场进行分析，适合何种类型的商店？如何发展？在这样的地点建立是否可行？在国内，往往是在项目进行到后期才考虑到这个问题。开发商在项目的进行过程中往往会认为他们会建成一流的购物中心满足国际一流品牌的需要。然后根据此目标推进整个项目的进行，直到他们发现那些一流的国际品牌根本没有要打入中国市场的计划或者投资者并不认为在这适合投资。

　　“如何给中国的平均消费者做个定义？大量的人群从农村涌入城市，因此城市的收入群增加。城市人口增多，人口密度和收入情况会发生相应的变化，开发商需要做出预测使该项目能够满足这些变化的需要。怎样才能使潜在的消费者加入到项目中来？需要向消费者提供什么？在今后的日子里应该以什么样的趋势来锁定消费者？

　　这些都要通过对所有的可利用的资源进行合理规划，从最基本的直觉到复杂的统计分析。在中国，一般不能够提供可靠的统计和定量报告。多数时候数据是不完整的，过期的或者是不可利用的。在这种情况下，聘请专业商业规划设计公司介入项目是比较明智的选择。他们需要从商业的角度，在细致的、有针对性的市场调研基础上，结合可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商业定位和规划设计。”

　　C、

　　对项目特征的初步设计过程进行评价和定义。西方开发商通常是对项目的外观和给人的整体感觉有个预先的规划并且融入到项目中去。大规模的城市扩建、改建，使中国的开发商通常会在一块空地上开始他们的项目，而很少考虑他们的设计和周围的环境是否能够协调。这往往导致会产生很多不同的定位规划，开发商会把不能适应周围环境的理念带入到一个固定的程式中。

　　“商业设施最重要的是需要最合适的功用性及其内涵的商业魅力。最近中国的新闻经常报导，在小的城镇建设宽广的街道，大型的城市型建筑物浪费了大量的公共资金，所有的这些大都是满足了政绩工程的愿望，而实际上其违背商业规律的开发后果是出现商业萧条的“有场无市”。”

　　D、

　　确定业种业态组合，动态地与主力店招商工作结合并作调整。主力店的选择可以体现该项目的特点并且在很大程度对项目的设计产生影响。在一个楼层承租8000平方米的主要承租商与在两个楼层承租8000平方米的主要承租商对于设计风格的需求是不同的。因此必须与预期的承租商进行协商，了解他们的需求，他们对于项目设计理念的看法，以及他们对于项目提出的一些具体功能要求。

　　“开发商对于项目的预期有一部分并不是基于对外界因素调查（比如可行性分析和市场调查）和未来商业经营是否成功的基础上。相反他们有些是出自个人喜好或者政治的原因。随着国内零售业市场的进一步发展和日趋完善，这类商业地产项目是最先受到冲击的，其开发商的疏忽和傲慢的态度会使他们受到惩罚，造成项目价值的降低，招商困难以及低投资回报，甚至可能举步维艰。”

　　E、

　　最终确定设计方案，并且获得政府的批准。这是综合平衡各种因素产生的结果，是基于前期大量的调查分析、布局规划调整、投资回报分析、政府关系协调等工作的基础上产生的选择方案。

　　F、

　　建筑方案确定和工程制图。如上所述，在中国有很多的开发商都只顾向前推进项目，然后发现有些没有经过充分调查的地方需要改变却为时已晚。有很多时候，我都看到项目进行到了建筑阶段或者已经在修建了，但是在基本的设计方面出现错误，需要开发商进行改正。最为常见的错误是建筑物的柱距、层高、承重等与商业业态的要求发生冲突。例如办公楼和公寓通常有5米的柱距即可，而购物中心之间通常有8至12米的柱距。当购物中心楼层上面有办公室或者住宅区域的时候，这些因素都应该考虑进去以满足大家的需要。但是有些开发商在设计时并没有考虑这些因素，整座建筑物的柱距都是5米。5米的柱距对于小商铺来说也许是可行的，但是对于大型百货店、GMS店、家居专业店、仓储超市等业态，这样的设计像树林一样密集，既无法布局、陈列，也阻碍了人们的视线，难以设计较好的客流动线。

　　G、

　　进一步寻找承租商，并且进行布局微调。很多时候，当中国的很多开发商都在寻找项目的时候，在这样的一个竞争的市场环境下，设计出满足消费者需求的购物中心是成功的关键。招商是满足需求的重要工作，应及早进行并且在整个的开发过程中都要进行。如果等到项目的建设阶段再去确认承租商的委托事项，那么是接受还是拒绝承租商的要求，会使开发商陷入被动的状态，因此应在设计阶段就尽量明确主力承租商的要求。

　　“国际和国内的大型品牌会控制绝大部分的零售市场，开发商应该满足他们的特有的需求。在中国出现的模式会使这种变化得到发展和改进。聪明的开发商会抓住机会并且将其变为自己的优势，他们会进行细致的市场调查分析，并且对消费者购买习惯的变化及时进行追踪。”

　　[智桥观点]成功的商业地产项目给开发商，投资商和零售商，以及政府都会带来利益。如何进行运作，如何得到这些利益，不同的地区以及不同的国家都是不同的。任何一个国家和地区，一个运作成功的商业地产项目都会根据周围环境和居民的生活质量而进行经营战略的调整和改变。只有让消费者成为最终的赢家，开发商、投资商和零售商才会真正实现商业地产的长期利益，因为他们会有更多的选择，在安全、享受的购物环境中选择更多的产品，只有抓住消费者的心才能可持续的发展。对于商业地产项目，规划设计不仅仅是满足其经济指标的手段，同时通过创新的设计和高技术的采用，可以增加其文化价值、社会价值和技术价值，从而达到商业价值的增值。

　　圈地就是圈钱的日子已经过去了