第一财经日报:北京写字楼市场"冰火两重天"

　　最新由高力国际出具的报告显示，今年第三季度北京写字楼空置率为18.22%，远高于上海13.7%的甲级写字楼空置率，而不久前的一份世邦魏理仕的报告更显示，空置率高企的重灾区——北京CBD的整体空置率已经高达33%。

　　SOHO中国CEO张欣最近公开忧虑国内大城市的空置率引发公众对写字楼市场的关注。

　　然而，在争夺税源的集体冲动下，北京各区县政府依然在推出形形色色的高端商务区规划，而这将给北京写字楼市场带来怎样的未来？

　　“榜样”金融街

　　近日，SOHO中国以23.4亿元人民币的价格收购了毗邻北京CBD的五A级写字楼嘉盛中心，令人感到意外的不仅是该高档写字楼的低廉售价——平均每平方米仅26600元，更是这个位于北京核心商务区的写字楼，在交付使用近两年后仅获得30%的出租率。

　　但并不是整个市场都如此惨淡。

　　2008年至今，金融街区域一直像是北京写字楼市场中的“诺亚方舟”。整齐划一的金融街内，甲级写字楼林立，金融危机也没能令威斯汀酒店与连卡佛商场的光芒有丝毫的减弱。

　　在中国人民银行、银监会、证监会的集聚效应下，该区域集中了大量的金融机构及相关产业，无论是出租率还是租金水平一直独占北京市场鳌头，显现出金融企业对写字楼物业强劲的需求和租金承受能力，近期的相关报告显示，内资金融机构支撑了北京写字楼市场60%的吸纳量。

　　最让其他区县政府羡慕的，是金融街上金融企业的超高纳税能力。记者了解到，拥有金融街的北京西城区2008年来自金融保险行业的税收规模达到了82.8亿元，占整个区地税局税收总收入的37.6%。

　　“另外，金融机构还有一定的带动力，一旦进驻一个区域，会带动上下游企业一起进驻。”世邦魏理仕北京公司董事总经理尹宝军进一步介绍。

　　重磅炸弹

　　事实上，北京各区县政府都已经行动起来，在自己权限范围内拟定了吸引金融企业的优+惠政策，想方设法地分享金融企业资源的“蛋糕”。其中北京朝阳区CBD管委会提出的CBD东扩3平方公里的计划。

　　这一计划如果实现，将意味着北京CBD的面积扩大一倍左右，而这一区域被定位为“国际金融文化传媒中心”概念。

　　此前，朝阳区政府已经专门出台了《北京商务中心区落实〈关于促进首都金融产业发展的意见〉的实施意见》，该实施意见中对吸引国际金融企业和机构进驻CBD的鼓励政策做了具体规定，其中包括企业补助、员工购房补贴或租房补贴、企业办公用房租金补贴以及企业高管子女的入学等多项优惠政策。

　　而传统的IT产业集聚地和交易市场集聚地中关村[7.04-3.56%]区域也正在努力吸引金融企业入驻。海淀区针对进驻该区的金融企业制定了一系列优惠政策，更决定在海淀区北部地区设立金融服务区，重点吸引金融机构运营中心、研发中心、数据中心等金融机构后台服务中心和创新型中小金融机构，SOHO中国近期更将其收购的一栋写字楼开宗明义地命名为“PE大厦”。

　　丰台区原本为中小企业服务的“总部基地商务区”也提出了“金融港”概念，这个位于北京南四环外的项目声称要与金融街、CBD、中关村形成互补。丰台区更另外规划了丽泽金融商务区，计划投资600亿元人民币将其打造成为国内一流的国际化新兴金融产业功能区。一个丽泽金融商务区的介绍显现了该区域的“雄心”——该区域主要聚集银行、保险、证券等金融总部,创业投资、私募股权基金等新兴金融机构,交易所、金融期货市场等金融要素市场和各类金融投资机构以及国内外大型企业总部。

　　“冰火两重天”

　　当北京各个区县极力争夺金融企业的同时，很多传统的商务区域正在面临新的变化。

　　原本定位于主要为跨国企业服务的北京CBD正在面临跨国公司的撤出。摩托罗拉于去年悄然撤出CBD，并将旗下大厦出售给丰树集团，而凯德置地则将旗下凯德大厦出售给了SK集团，市场的萧条从很多高档写字楼大堂内的楼层介绍上便可一目了然。

　　而作为中国IT行业的发源地，海淀区政府也开始力图将中关村区域打造成为以办公为主的高档商务区域。

　　北京华侨城营销总监宋翔华表示，金融街成了其他商务区域追求的模板，但具有更大需求量，并且在金融危机中更有生存能力的中小企业被忽略了。

　　但更多的高楼大厦正在北京各个区域竖立起来，高力国际的数据表明，今年第四季度和明年，北京写字楼市场(包括甲级和乙级)的新增供给将分别达到104万平方米和144万平方米，使总存量在目前基础上升高9.74%和13.50%。

　　高力国际表示，尽管从第二季度到第三季度，北京写字楼的租金跌幅正在缩小，但未来巨大的新增供应量将继续给业主带来压力，未来两个季度内北京写字楼的租金将保持稳定。值得注意的是，目前北京写字楼的租金水平仅与2002~2003年的水平基本持平。

　　现有CBD的总体规划量为1050万平方米，其中，50%为写字楼和酒店，也就是说该区域的商业物业规划面积为525万平方米，即便新区域的写字楼和酒店比例相同(这个估计非常保守)，整个新CBD的写字楼供应将高达1050万平方米。

　　现有的高空置率令人担心未来大批量写字楼集中上市后的情况。不过也有乐观的看法。尹宝军在接受采访时表示，新CBD从规划到拆迁再到土地拍卖再到投放市场需要几年的时间，因此目前不用过分担忧。