武汉市青山区房地产市场调查报告
据有关部门统计，2004年武汉市房地产开发投资为233.3亿元，保持37.6 %的增长速度，施工面积增长24.7 %，竣工面积增长2.9 %，销售面积增长21.2 %，其中，房地产住宅投资为167.9亿元，同比增长34.5%，占房地产开发总投资的72.0%；商品住房平均价格为2667.64元／平方米，同比上涨13.4%，二手住房平均价格同比上涨37.1%。全市房地产市场基本实现了供应结构合理、总量平衡。
2004年，武汉市公开挂牌出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%；交易实现金额78.63亿元，同比增长91.59%。全年市住宅楼面平均地价为1215元／平方米，占住宅平均价格的46%。在通过招拍挂方式得地的项目中，商服类房地产最高楼面地价已达8500元／平方米。住宅楼面平均地价接近住宅平均价格的一半，反映了土地价格是商品住宅价格上涨的刚性因素。因此，合理调整地价增长幅度是抑制商品房价格快速增长的主要手段。
全年住宅平均价格为2667.64元／平方米，同比增长13.4%；全年写字楼平均价格为4491.90元／平方米，同比增长3.5%。另外，去年七个城区及东西湖区中，住宅均价最高的是江汉区，达3225.96元／平方米，均价最低是青山区，为2277.21元／平方米，上涨幅度最大的为硚口区，涨幅为40.55%。其中，均价在2500～3000元／平方米之间的商品住宅销量最大，近占总销售面积的一半。随着旧城改造拆迁计划的逐步实施，居民对我市房地产发展前景的良好预期，以及强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。
2004年，一室一厅(30～69平方米)户型商品住宅销售面积为22.26万平方米，占总销售面积3.63%；两室两厅(70～109平方米)为181.73万平方米，占总销售面积29.60%；三室两厅(110～169平方米)为368.36万平方米，占总销售面积60%；四室两厅169平方米以上 为41.56万平方米，占总销售面积6.77%。近九成的购房者钟情于两室两厅和三室两厅的户型，这两种户型是目前的主力户型，而169平方米以上的超大户型销量不足7%。
2004年，房屋建筑面积在80平方米以下的商品住宅销售面积为24.5万平方米，占总销售面积3.99%；80～120平方米的为197.68万平方米，占总销售面积32.2%；120～160平方米的为330.33万平方米，占总销售面积53.81%；160平方米以上的为61.4万平方米，占总销售面积10%。建筑面积在120～160平方米之间的住宅销量最大，反映了市民在总房价一定、房价相对较低的情况下，建筑面积偏大的住宅更受欢迎。
全年二手房住宅均价为1582.97元／平方米，同比增长37.1%。2004年我市二手房成交61739起，面积为615.78万平方米，分别同比下降12.1%和3.3%；其中，二手房住宅成交35175起，成交面积为281.73万平方米(不含房改出售公房)，分别同比增长17.2%和12.2%。
全年房屋租赁价格为31.49元／平方米·月，其中，住宅租赁价格为6.83元／平方米·月；办公用房租赁租赁价格为36.50元／平方米·月；商服用房租赁价格为33.08元／平方米·月。
据有关部门调查显示，目前武汉市90%的购房者为本地居民，10%的购房者为外地居民。在所有购房者中，购房投资比例占到8%～8.5%。
青山区房地产市场环境分析
一、关于青山
青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十四年历史。青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。全区国土面积47.93平方公里，辖10个街道办事处，217个（家）居委会，现有人口41.89万人。随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。
二、经济环境
青山辖区内拥有门类齐全的工业企业，其中地专级以上的企业就有十多家。冶金、能源、军工、化工、机械、船舶、建材等多种门类相配套的中央、省、市属重点骨干企业在这里首聚，形成了以重工业为主的企业群。全市确定的“钢、车、机、新”四大支柱产业，青山就“钢”和“机”两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。1998年全地区实现工业总产值209.3亿元，约占全市的17%；上缴税金32亿元，约占全市财政收入的32%。
三、基础设施与市容环境
全区道路由建区初期的一条干道发展为主干道、主要联通道近百条210余万平方米，通车里程达130余公里的宽敞便捷的交通网络。城区排水系统以9座泵站为主体，形成了6大排水系统。营造防护林170余万平方米，建设完善公园7个，居民小区游园随处可见。全区绿化覆盖率达34%，人均公共绿地面积5.4平方米，名列全市前列。人均居住面积近15.04个平方米，居民生活燃气普及率达80%以上，位居全市首位。工业废气处理率达96%，工业废水排放达标率、工业固体废物综合利用率分别达87%和112%。青山区有着高标准的堤防，经受了1998年特大洪水考验无大险情，被国家水利部誉为“样板堤防”。
四、社会环境
全区拥有各类专业技术人员3648人，其中具有中级以上职称的1134人，有9人享受市政府专项津贴。各类教育健康发展，1993年底在全市率先实现基本普及九年义务教育和基本扫除青壮年文盲达标。全地区共有各类医疗机构142个，居民拥有的医疗设施和医务人员数量已达到中等发达国家水平。文化工作被评为全国文化模范区。群众性体育活动踊跃，被评为全国群众体育先进集体。计划生育工作连续七年获全市人口目标一等奖。社区服务是全国首批示范城区，“双拥”工作连续三次被命名为全省模范区。社会治安秩序持续稳定，连续多年被评为武汉市社会治安综合治理优胜单位。全区居民整体文明素质较高。已顺利通过市级文明城区的检查验收。探索形成的以治城育人一体化、共建文明城区的政企共建新路子具有青山特色，并取得良好成效。其经验在全国得到了推广。
五、改革成就
改革开放二十年来，对外开放成效显著。全区共完成经济协作总金额5.8亿元，引进区外资金（不含境外）1.8亿元。共审批利用外资项目57个，投资总额4.4亿元人民币，注册资本2.9亿元人民币，协议利用外资1.8亿元人民币，实际利用外资1249万美元。青山区委、区政府面向二十一世纪，提出了力争用三年时间在全市率先建成山水园林城区，用四年时间建成文明城区，用五年时间建成经济强区的奋斗目标。
区域房地产市场发展状况
一、青山房地产发展回顾
? 沉寂岁月 青山是武昌区发展最晚的一个区域，给人的是城市边角的印象。相对封闭的地理与交通状况，商贸环境不够活跃，使青山房地产市场长期显得较为沉寂，项目主要是周边大型重工型企业的自建型住房，户型设计和小区规划落后，更没有园林景观和物业管理的考虑，物业形态均为多层的砖混结构，房价始终处于武汉各个区域的末端。
? 开始成长 2000年来，青山房地产业发展有所起色，产品档次稍有提高，产品的设计也相对成熟，并考虑了多方面的因素，当时的代表楼盘有杨园新村、绿苑花园、柴林花园等。部分开发企业的先行进入，吸引更多开发企业的目光，随后在武青三干道，形成了集中开发的态势。
二、青山房地产发展现状
1、 房地产市场区域分析
青山区房地产市场较为特殊，整体房地产开发主要集中在两条大道的周边地区，形成和平大道区域和友谊大道区域两大片区，两片房产因开发时间和地域拓展的空间存在一定差异，在楼盘开发中表现出各自的特色。
（1）和平大道区域 本片区为青山老城区，是房地产早期重点建设区域，居住氛围较为成熟。由于单位自建房和经济适用房较多，旧城改造力度较小，房地产项目规模普遍较小。欧景苑是该区早期开发的代表之作，其一、二期建筑为砖混结构，到三期物业形态改变为框架结构，当时销售均价达到1800元／平方米。这也是整个和平大道沿线周边地区房地产建设的共同规律。
随着青山区自然环境的改善、商贸配套设施的健全以及产业结构的调整，为满足区域环保及新兴产业需求，和平大道沿线房地产开发逐渐向商务楼建设偏移，新建项目有江城商业广场、康馨大厦等。
（2）友谊大道区域 在市政建设提速的促进下，友谊大道沿线房地产开发逐渐升温，形成了扎堆开发的效应。绿景苑、美地家园、虹琦花园、牡丹园等中高档项目集中于此，总开发量达到200多万平方米。同时，目前项目的品质也不可与早期同日而语，如“绿景苑”是湖北省第一个康居示范工程住宅小区，该项目运用了成熟先进的“四新”技术，采用了8类技术体系，58项顶新科技成果。该项目综合评定为AA级，智能化达二星级标准，厨卫全部一次性装修到位。
本片区主流价格水平集中在2400元／平方米以上，绿景苑销售价格现已达到3000元／平方米以上。片区房地产开发相应表现出多层建设为主体，小高层为辅的分布格局。
2、房地产市场具体分析
（1）从建筑形态上看 青山区开发楼盘物业形态，在不同地域有着明显的区别。和平大道沿线，因其一直属于青山区的主干道较为繁华，可供直接开发的地块较少，所以其沿线开发楼盘多为高层及小高层项目。而友谊大道沿线，是因五青三干道的规划及贯通后逐渐发展加快，其地区可供开发地块较多面积较大，所以沿线所开���楼盘以多层项目为主小高层为辅。总体看这种发展态势仍旧会持续一段时间。
（2）从价格上看 2004年第四季度住宅平均价格为２２７７．２１元／平方米，同比增长１８．１１％。由于青山区少有新盘面市，开发速度有所减缓，
区域供给减少，供给不足刺激了房价持续上涨。
（3）从购房客户特征上看 据调查，该区的购房客户具有以下特征：第一、从职业上看，可以归纳为：个体私营业主、武钢及大型厂矿职工、科研设计院所职员/设计师、高校教师等；第二、从区域分布上看，其中很大一部分来自青山本区域内，其它来至徐东和武昌区域，这部分客户主要考虑距离原居住地点不远、交通较为方便、居住环境好、价格低等因素；第三、从收入水平上看，大部分为中等收入，能承受当地的房价；第四、从购房目的上看，以自住为主，投资所占比例较低。
（4）从开发品质上看 以绿景苑为代表的一批开发项目，极大地提升了区域房地产品质，在2003年11月举办的第五届中国住宅与建材科技博览会市长论坛暨“名人·名盘·名企”评选活动中，绿景苑获得“中国名盘”的称号，总经理王海春也荣膺“2003年度中国地产百杰”。
三、青山房地产发展展望
1、拥有雄厚的产业支持 青山区是武汉市工业化程度最高，应用型科技实力最强，发展钢材深加工、环保产业、现代制造业最具优势的城区，武汉市重点发展的5大产业基地（光电子信息产业基地、现代制造业、钢材制造及新材料产业基地、生物工程及新医药产出业基地、环保产业基地）青山有其二。雄厚的产业为区域房地产业的发展提供了巨大的市场需求支持。
2、区位优势将得到提高 国家计委预计在“十五”后期至下一个五年计划期间完成的武汉火车站，就选址在武东；作为武汉市重点工程的天兴洲公铁两用桥和阳逻长江公路大桥都已在去年开工，两桥建成后不仅会将青山与城市中心联系的更加密切，甚至会再造一个新的城市中心；规划日客流量1.2万人次的青山客运中心也在拟建之中……这些都将会极大地提升青山的区位优势。
3、环境主题将更加突出 “让绿色绕着居民走”已成为青山区多年来的绿化口号，区域内见缝插绿，绿地面积逐年增加，绿化档次不断提高。可以预测以环境为主题仍旧会是青山地区房地产开发的主流。
去年末至今年初，长城建设、武钢房地产、天人房地产先后以150万元/亩、168万元/亩和190万元/亩的“天价”拿地，正是对青山房地产发展前景充满信心的体现。
区域房地产市场分析
一、市场分析说明
? 本案正临青山友谊大道，由于整个青山区域在售项目的目标消费群体具有较大的共有性，且整个区域房地产发展与该区域旧城改造密切相关，因此本次市场分析将锁定整个青山区域目前的在售楼盘。
? 本案将对区域各在售项目的物业形态、地段、价格、物业档次、消费者身份等方面进行着重的分析，以期能为本项目寻找最佳的市场切入点，为本项目后期的顺销奠定良好的基础。
? 根据区域消费群体购买特点、地段、物业形态、售价对可比项目进行科学的分析和比较，我司在本次分析中涉及的已售和在售楼盘为21个。分别为：
友谊大道沿线：华城广场 虹琦花园 青鹏国际 冶建花园
美地家园 牡丹园 钢洲花园 绿景苑
东方花园 现代花园 钢花南苑 铁机馨苑
和平大道-冶金大道沿线：康馨嘉园 健吾公馆 现代梅竹园
雅苑公寓 欧景苑 宝安·公园家 兰亭雅居 金域花园 冶金新苑
重点调查项目： 绿景苑 宝安·公园家 健吾公馆 钢花南苑
康馨嘉园 兰亭雅居 虹琦花园 青鹏国际
牡丹园 华城广场 铁机馨苑
? 同时，为了确保方案数据的真实性、可信性，除在原有资料基础上，我方特别对涉案楼盘的资料进行了更新，其中特别是在销售率的分析中，我方采取现场消费者调查和售楼人员调研相结合的方式，因此，取得了相当真实、可信的第一手资料。
? 同时，在分析中，为了剔除时间对总销售率的影响，销售情况分析均采用月均销售率。并将部分分析项与月均销售率结合起来，可以明显看出市场对其的敏感程度。
二、区域房地产市场具体分析
1、开发基本情况分析
n 占地面积
本项目区域竞争楼盘的平均占地面积为3.5万方，其中占地面积最大的项目是华城广场，其占地达到了10万方；其次是绿景苑，其占地面积也达到了8万方，占地面积较小的如康馨嘉苑、青鹏国际，面积不足5000平方米。区域整体占地面积百分比见下图：
从以上的图表可以看出，本项目区域占地面积在1～2万方的项目占到了37%，占地面积5万方以下的项目合计占到了整个区域的73%，可以看出本项目区域的地块开发还是以中小规模为主。
从房地产经营的角度来看，大规模的开发，对于树立项目的品牌和开发商的品牌都起到了至关重要的作用，联体长效、合理支配的推广，能在消费者心理建立较为稳固的项目形象，为开发商企业可持续发展战略奠定了良好的基础。
n 容积率：
本项目区域在售项目的平均容积率为2.7，其中容积率最高的青鹏国际，容积率为6.7，容积率最低的为1.38，区域容积率具体百分比见下图：
容积率与月均销售情况的关系：
从以上分析的情况来看，容积率在2.0以下的项目均占到了50%，且容积率在2.0～5.0之间的项目也占到了30%。可以看出，本项目竞争区域在售项目在开发形态上仍然处在多层为主的阶段。
从以上对整个竞争区域容积率与月平均销售率的分析中可以看出，容积率的高低在本区域对项目的整体销售构成较大影响，容积率低的项目月均销售率明显要高于容积率高的项目。由于青山是典型的老工业区，商业氛围相对不足，受传统居住习惯以及对空间舒适性的追求，消费者的消费观念较为保守，对物业外部条件如地理、商业氛围、投资性等关注度不高，
n 总建面
竞争区域项目的平均总建筑面积为6.165万方，其中建筑面积最大的华城广场达到了20万方，区域具体总建筑面积百分比见下图：
高于和低于区域平均总建筑面积的月均销售情况：
从以上建筑开发规模来看，竞争区域在售项目建筑面积在2-5万方之间的项目占到了32%，而5万方以下的项目合计占到了66%，从以上对竞争区域的总建筑面积的分析可以看出，中小规模开发占据目前市场的主流，并且从实际的调查中发现，总建筑面积规模的大小具有很强的地域性。
从总建筑面积与销售情况的关系来看，高于本区域平均总建筑面积的项目平均月销售率为12.7%，而低于平均总建筑面积的项目月平均销售率为11.8%。可以看出，建筑规模大的项目在销售过程中起到了一定的作用，由于建筑规模大的项目在销售过程中，比较有利于项目整个品牌的造势和宣传，并能长时间在消费者心理形成较大的视觉冲击力和品牌心理印象，有利于整个项目的营销推广。
n 总户数：
本项目竞争区域在售项目的平均户数为382户，其中规模最大的华城广场总户数达1200户，宝安·公园家，铁机馨苑，绿景苑等项目的规模均在600户以上，居住户数最小的康馨嘉苑，只有105户；具体户数百分比见下图：
从上表可以看出，竞争区域100-500户之间和500户以上的项目均占到了40%；300-500户之间的项目占到了20%，出现两头大中间小的布局特点，可以看出，区域在开发规模上呈现两极分化的趋势。
n 开盘时间：
本项目竞争区域具体开盘时间百分比见下图：
n 交房时间
从以上开盘时间和交房时间的分析可以看出，区域在售项目2004年下半年开盘的项目占到了50%，2005年初开盘的项目占到了20%；而2005年上半年交房的项目占到了40%，2005年下半年交房的项目占到了30%，可以看出2005年度是本项目区域房地产项目交房的一个高峰期。
从以上图表可以看出，目前区域市场的竞争较为激烈， 2004年年底至2005年上半年将是本项目区域的一个期房到现房过度的高峰时期，更是一个房地产市场竞争的高峰期，大量现房的涌现，不光加剧了市场竞争，而且会对整个市场的物业价格造成不同程度的提升，因此本案进入市场的时机选择是否恰当，就显得格外的重要。
结 论：
? 本项目区域竞争楼盘的平均占地面积为3.5万方，可以看出本项目区域的地块开发还是以中小规模为主。
? 从房地产经营的角度来看，大规模的开发，对于树立项目的品牌和开发商的品牌都起到了至关重要的作用，联体长效、合理支配的推广，能在消费者心理建立较为稳固的项目形象，为开发商企业可持续发展战略奠定了良好的基础。
? 本项目区域在售项目的平均容积率为2.7，本项目竞争区域在售项目在开发形态上本项目竞争区域在售项目在开发形态上仍然处在多层为主的阶段。
? 由于青山是典型的老工业区，商业氛围相对不足，受传统居住习惯以及对空间舒适性的追求，消费者的消费观念较为保守，对物业外部条件如地理、商业氛围、投资性等关注度不高，
? 竞争区域项目的平均总建筑面积为6.165万方，中小规模开的开发占据目前市场的主流，并且从实际的调查中发现，总建筑面积规模的大小具有很强的地域性。
? 建筑规模大的项目在销售过程中起到了一定的作用，由于建筑规模大的项目在销售过程中，比较有利于项目整个品牌的造势和宣传，并能长时间在消费者心理形成较大的视觉冲击力和品牌心理印象，有利于整个项目的营销推广。
? 本项目竞争区域在售项目的平均户数为382户。区域在开发规模上呈现两极分化的趋势。
? 目前区域市场的竞争相当激烈， 2004年底至2005年上半年将是本项目区域的一个期房到现房过度的高峰时期，更是一个房地产市场竞争的高峰期，大量现房的涌现，不光加剧了市场竞争，而且会对整个市场的物业价格造成不同程度的提升，因此本案进入市场的时机选择是否恰当，就显得格外的重要。
2、开发形态分析
n 开发形态：
区域在售项目各建筑形态所占的比例见下表：
从以上图表可以看出，多层和小高层相结合的的开发模式已经成为了本项目区域的主流开发模式，并且高层建筑的开发模式呈现了较大的增长势头，占到了区域各建筑形态的18%，随着区域商业的不断繁荣，高层项目的开发将代表着未来青山房地产开发的主流模式。
区域各建筑形态的平均月销售情况见下表：
从上表可以看出，本项目区域在售项目中，销售情况最好的还是以多层项目为主，说明区域消费群体对价格相对还是很敏感，部分消费者对多层建筑比较容易接受。
其中，在售小高层项目的月均销售率达到了13.6%，同时高层项目凭借其较好的地理位置、交通条件、完善的小区配套以及优质的物业管理奠定了其顺销的基础，月平均销售率也达到了10.1%，取得了相对较好的销售业绩。
从区域各在售项目建筑形态的定位以及建筑功能上来看，由于本项目区域近一两年来，逐步成为一个开发的热点区域，地价等相关影响房地产价格的因素也开始加大，商业及居住氛围也开始逐步成熟，物业形态的转变也成为了该区域发展的一个大的趋势。
n 绿化率：
本项目区域在售项目的平均绿化率为35.8%，其中绿化率最高的达到了50%，绿化率最低的有25%左右，区域具体绿化百分比见下图；
区域绿化率与销售情况的关系：
从区域绿化情况来看，绿化率在40%以上的项目占到了40%，绿化率在30%以上的项目合计占到了80%。可以看到，本项目竞争项目对于绿化投入了较大的关注力度。
同时，绿化程度的高低直接影响了项目的整体销售率，说明了本项目区域无论是开发商还是消费群体对绿化、生态环境都较为关注。体现了身处工业环境下的消费群体对绿色、生态住宅环境的向往。
结 论：
? 多层和小高层相结合的的开发模式已经成为了本项目区域的主流开发模式，高层项目的开发将代表着未来青山房地产开发的主流模式。
? 本项目区域在售项目中，销售情况最好的还是以多层项目为主，说明区域消费群体对价格相对还是很敏感，部分消费者对多层建筑比较容易接受。
? 由于本项目区域近一两年来，逐步成为一个开发的热点区域，地价等相关影响房地产价格的因素也开始加大，商业及居住氛围也开始逐步成熟，物业形态的转变也成为了该区域发展的一个大的趋势。
? 本项目区域在售项目的平均绿化率为35.8%，本项目区域无论是开发商还是消费群体对绿化、生态环境都较为关注。体现了身处工业环境消费群体对绿色、生态住宅环境的向往。
3、户型分析
n 开发主力户型及热销户型：
从以下的户型分析可以看出，3居室户型以46.7%的市场占有率，明显处于市场主力户型的位置，其次是2居室户型占市场各类户型开发总量的38%。从各户型的销售情况来看，市场热销户型也集中在2居室户型和3居室户型，其月平均销售率分别达到了12.1%和11.7%。
从整个竞争区域供应情况来看，4房、复式户型由于面积设置偏大，滞销情况较为严重，1居室户型的市场供应量存在很大的缺口，整个市场供应量不到1%。
本项目区域，工业企业效益以及其它相关配套设施的建设相对较好，居民经济收入相对较高，但现有住房条件仍然面积有限，从我司对该区域主要的几个社区了解的情况来看，其现有住房面积平均只有60-70平米左右，且家庭成员在3口以上，居住相当拥挤。
而从区域各在售项目现场售楼部对消费者咨询的情况来看，本项目区域的居民其购房意愿都偏向于2居室户型。而3居室户型需求者则主要集中在经济收入相对较高，家庭居住成员较多的区域，急于解决和改善现有住房环境的部分消费群体。
n 各户型热销面积：
根据区域在售项目户型组成特点，并结合本项目户型设计特征，本次户型分析主要以1居室、2居室、3居室、4居室和复式户型为主要分析对象：
1居室户型：
从本次调查的情况来看，由于本区域建筑形态以多层为主，容积率较低，开发商为了保证尽可能大的利润空间，并结合区域内消费群体的需求特点，房型设置以2房、3房为主，面积也普遍较大，但从现有在售1居室的销售情况来看，并且与其它各类户型的销售情况相比较，1居室户型还是具有一定的市场开发空间。一冶的一个小户型项目正在筹备当中。
2居室户型：
见表， 从下表可以看出， 2居室户型中80-90平米占到了2居室开发总量的32.5%，其次是面积在100-110平米的2居室户型，占到了市场开发总量的25.9%。从市场对2居室户型各面积段的反映情况来看，90-100平米之间面积的2居室户型受到了消费者的青睐。且从市场该面积段的供应量与销售情况来看，该面积段的户型仍具有较大的市场开发前景。
3居室户型：
从以下的图表可以看出， 3居室户型开发，130-140平米之间的占到了34.1%，120-130平米之间的占到了26%，从各面积段3居室户型的销售情况来看，销售情况最好的是120-130平米之间的户型，其月平均销售率达到了15%。
从竞争市场3居室的市场供应量来看，3居室户型面积主要集中在120-140平米之间，而面积相对较为适中、功能较为齐全的3居室户型较为受到市场的欢迎，象牡丹园的120㎡和钢花南苑的138㎡。下图的月均销售率没有随面积的增大而逐渐减小，而是集中在中间面积段，这说明：本项目区域消费群体在3居室户型的选择上，除注重户型的使用功能之外，面积适中、总价相对较低，实用性相对较强的户型仍是其选择的主要对象。
4居室户型
区域4居室开发量占到了整个市场开发总量的8.1%，开发量相对较小。4居室平均月销售率为9.6%， 而从本项目区域4居室开发的的情况来看（见下表），4居室开发量最大的是170平米以上的大户型，占到了整个4居室开发总量的50.6%，从市场对4居室的购买情况来看，大面积的4居室户型主要面向“三高”人群，具有定向性，如宝安·公园家、兰亭雅居等项目的4居室户型一上市就被定购一空。
复式户型
复式户型的开发量占到本项目区域总开发量的6.9%，其月平均销售率达到了7.6%。
从本项目区域复式户型的开发量来看（如下表），目前市场上开发的主流面积段仍是以200～300平米的大面积复式户型为主，占到了复式户型开发总量的49.2%，其次是150-200平米之间的复式户型，占到了复式户型开发总量的37.8%。
从市场对复式户型的购买情况来看，受消费者欢迎的复式户型面积段在180平米以下，该面积段功能较为齐全，生活空间适中，总价相对不高，在满足日常生活所需同时也能更有效的提高生活质量。
从以上对整个区域的各类型户型的分析中可以看出，面积适中、总价低，但居住功能齐全的户型受到消费者的青睐，本项目区域的消费群体同时注重户型面积的实用性和享受性，但同时对价格的敏感度相对要高，总价相对较低的户型仍然受到了市场的欢迎。
n 得房率：
本项目区域在售项目的平均得房率为81.5%，区域得房率与销售情况的关系如下图：
从以上的分析可以看出，小高层和高层项目由于受建筑形态的影响得房率明显要偏低，从对各建筑形态得房率与销售情况的关系可以看出，得房率的高低也是消费群体所关心的一个重要的因素，得房率高的项目明显要受到消费者的欢迎，说明了本区域的消费者在注重物业品质和价格的同时，也注重物业的实惠程度，并期望能购买到物超所值的物业。
结 论：
? 3居室户型以46.7%的市场占有率，明显处于市场主力户型的位置，从各户型的销售情况来看，市场热销户型集中在2居室户型和3居室户型，其月平均销售率分别达到了12.1%和11.7%。
? 从整个竞争区域供应情况来看，4房、复式户型由于面积设置偏大，滞销情况较为严重，1居室户型的市场供应量存在很大的缺口，整个市场供应量不到1%。
? 本项目区域，市政建设以及其它相关配套设施的建设相对较好，居民经济收入相对较高，但现有住房条件仍然面积有限，且家庭成员在3口以上，居住相当拥挤。
? 区域的居民其购房意愿都偏向于2居室户型。而3居室户型需求者则主要集中在经济收入相对较高，家庭居住成员较多的区域，急于解决和改善现有住房环境的部分消费群体。
? 从市场对2居室户型各面积段的反映情况来看，90-100平米之间面积的2居室户型受到了消费者的青睐。且从市场该面积段的供应量与销售情况来看，该面积段的户型仍具有较大的市场开发前景。
? 从各面积段3居室户型的销售情况来看，销售情况最好的是120-130平米之间的户型，其月平均销售率达到了15%。
? 从竞争市场3居室的市场供应量来看，3居室户型面积主要集中在120-140平米之间，而面积相对较为适中、功能较为齐全的3居室户型较为受到市场的欢迎。
? 本项目区域消费群体在3居室户型的选择上，除注重户型的使用功能之外，面积适中、总价相对较低，实用性相对较强的户型仍是其选择的主要对象。
? 区域4居室开发量占到了整个市场开发总量的8.1%，开发量相对较小。
? 4居室开发量最大的是170平米以上的大户型，占到了整个4居室开发总量的50.6%，从市场对4居室的购买情况来看，大面积的4居室户型主要面向“三高”人群，具有定向性。
? 复式户型的开发量占到本项目区域总开发量的6.9%，其月平均销售率达到了7.6%。
? 从市场对复式户型的购买情况来看，受消费者欢迎的复式户型面积段在180平米以下，该面积段功能较为齐全，生活空间适中，总价相对不高，在满足日常生活所需同时也能更有效的提高生活质量。
? 本项目区域的消费群体同时注重户型面积的实用性和享受性，但同时对价格的敏感度相对要高，总价相对较低的户型仍然受到了市场的欢迎。
4、价格及销售情况
n 起价：
本项目区域在售项目平均起价为2564元/㎡，其中最高起价的达到了2910元/平方米；区域具体起价百分比见下图：
n 均价：
本项目区域竞争项目的平均均价为2898元/㎡，其中均价最高的达到了3500元/平米（绿景苑）；区域具体均价百分比见下图：
从以上本区域的起价和均价来看，起价在2000-2500元/平米之间的项目占到了37%，均价在3000元/平米以上的项目占到了42%，可以看出，春节过后，本区域物业价位有明显的走高趋势。
一些高档楼盘的涌入，不仅加大了区域房地产市场竞争的力度，而且还带动了区域的整体房价上涨，如绿景苑均价达到了3500元/平米；长城·建吾公馆的均价达到了3100元/平米；即将于本年度3月份开始销售的牡丹园，预计起价将达到2900元/平米。
本项目区域均价与销售情况：
从以上对价格与销售情况的关系来看，无论是那种建筑形态，价格在项目的销售过程中都起到了关键性的作用，低于区域平均均价的项目销售率明显要好，可见，消费者对价格因素相当敏感，物业价位的高低在本区域同样是影响销售的关键性因素。
n 楼层差价：
本项目区域竞争项目的平均楼层差价为53.4元/㎡，楼层差价最高的达到了100元/层，楼层差价最低的只有10元/层，从调查的情况来看，楼层差价与项目的景观资源联系较为密切，能直接影响业主获取景观的楼层差价相对要高，区域具体楼层差价见下表：
从我司对本项目区域的在售项目的现场调查的情况来看，不同楼层和不同朝向的户型，不仅是体现在价格的差异上，消费者同样表现出价格和楼层以及朝向的关注。朝向好、楼层好、价格适中的户型受到了消费者的青睐。消费者在选择自认为合理实惠的价格的同时，对物业本身所带来的物质及精神享受有着强烈的追求。
差价与月平均销售情况
从以上对楼层差价的分析中可以看出，本项目区域楼层差价在50-70元/层之间的项目占到了61%，楼层差价在70-100元/层之间的项目占到了14%，从较高的楼层差价可以看出，区域消费者对朝向和楼层的关注程度也越来越高。
结 论：
? 本项目区域在售项目的平均起价为2564元/㎡，本项目区域在售项目的平均均价为2898元/㎡。
? 一些高档楼盘的涌入，不仅加大了区域房地产市场竞争的力度，而且还带动了区域的整体房价上涨。
? 无论是那种建筑形态，价格在项目的销售过程中都起到了关键性的作用，低于区域平均均价的项目销售率明显要好，可见，消费者对价格因素相当敏感，物业价位的高低在本区域同样是影响销售的关键性因素。
? 本项目区域竞争项目的平均楼层差价为53.4元/㎡，楼层差价与项目的景观资源联系较为密切，能直接影响业主获取景观的楼层差价相对要高。
? 不同楼层和不同朝向的户型，不仅是体现在价格的差异上，消费者同样表现出价格和楼层以及朝向的关注。朝向好、楼层好、价格适中的户型受到了消费者的青睐。消费者在选择自认为合理实惠的价格的同时，对物业本身所带来的物质及精神享受有着强烈的追求。
5、相关配套分析
n 车位：
本项目区域车位出租价格约为：120---150元/月之间；车位出售价格约为：8---10万元之间。区域平均车位配比为每2.48户拥有一个车位。
n 商铺：
根据调查本项目附近商铺较为杂乱，总体可分为三种类型：一、与本项目商铺较为类似的裙楼部分；二、普通商铺；三、较为破旧的私房或其它类型的商铺。私房商铺面积较小，一般20～30㎡，租价普遍较低，400～500元占相当大比例；普通商铺面积稍大，40～50㎡居多，价格在700～900元之间，位置优越的可租到1000元以上；与本项目类似的裙楼商铺或商业步行街，面积普遍较大，而且以出售为主。其定价也具有一定的规律可循。
宝安·公园家5栋和11栋底下商铺价格表：
5# 面积 87.05 55.86 55.86 86.67 86.67 55.86 55.86 86.67 86.67 55.86 55.86 87.05
单价 6888 6988 6988 6888 6888 6988 6988 6888 6888 6988 6988 6888
11# 面积 297.41 179.87 102.19 208.20 223.87 102.19 179.87 297.41
单价 5288 5378 5258 5068 5068 5258 5378 5288
从上表我们可以发现以下定价规律：1.面积大单价低；2.面积相同，位置紧挨或对称，同价。3.对称布局商铺，若面积相近，则中间单价低，两头高。4.紧邻商铺差价100～200元/平米之间不等，一般由中间到两头差价逐渐变小，面积相同，结构相同，零差价；面积、结构相差大，差价也大；面积、结构相差小，差价也小。
n 物业管理：
本项目区域多层建筑的平均物业管理费为0.58元/㎡，小高层和高层平均物业管理费为0.96元/㎡，区域在售小高层物业管理费所占百分比如下：
从以上区域内物业管理费百分比来看，0.8-1.0元/平米之间的项目占到了54%，可以看出，区域竞争项目对物业管理服务内容和质量提出了更高的要求。
结 论：
? 本项目区域车位出租价格约为：120---150元/月之间；车位出售价格约为：8---10万元之间。区域平均车位配比为每2.48户拥有一个车位。
? 本项目区域多层建筑的平均物业管理费为0.58元/㎡，小高层和高层平均物业管理费为0.96元/㎡。
? 区域竞争项目对物业管理服务内容和质量提出了更高的要求。
? 区域商业物业具有以下定价规律：1.面积大单价低；2.面积相同，位置紧挨或对称，同价。3.对称布局商铺，若面积相近，则中间单价低，两头高。4.紧邻商铺差价100～200元/平米之间不等，一般由中间到两头差价逐渐变小，面积相同，结构相同，零差价；面积、结构相差大，差价也大；面积、结构相差小，差价也小。
三、竞争项目市场缺口分析
? 本项目核心竞争区域中，内部环境的塑造上，缺乏主题性景观的营造，无特色化、个性化园林景观，景观卖点不充分。价位相对较为高的物业有70%是依托外部景观。
? 竞争项目在推广过程中，推广手法过于单一，主动性不强，不能对目标消费群体形成针刺式效果。
? 竞争项目在项目现场包装上，特别是在售楼部的包装和工地围墙的包装上，缺乏独特性、创意性，现场销售气氛不浓，售楼员工作积极性不高，现场吸引客户的能力较差。
? 竞争项目在建筑密度上过大，导致项目居民的小区生活空间过于狭窄，社区生活过于单调。
? 竞争项目户型配比不够合理。大面积户型所占比例过大，适销的中小面积户型供给相对不足。
? 竞争项目价格定位较高，价格体系不尽合理，部分项目因为没有专业的策划机构配合，单价和差价制定在一定程度上缺乏依据，带有随意性。
? 竞争项目大多处于尾盘，现房或准现房项目占总在售项目的60%，2005年新上市项目较少，仅占在售项目的16%。
? 竞争项目中与本项目物业形态相近的楼盘较少，有利于项目的整体差异化规划、推广。
结合以上市场分析不难看出，本项目如果能在产品综合素质上形成“一枝独秀”的局面，则本项目在本项目区域房地产市场中都具有一定竞争优势，且商住楼物业形态在青山已经得到市场逐渐认可，具有较高可行性。
但本项目最大的风险性在于较高的建安成本和土地成本，必然回带来相对较高的价格，而本项目区域消费者对价格同样较为敏感，且缺少外部景观资源的支持。这需要项目提供更多更符合消费者需求的卖点及优势，并以行之有效的产品线、推广线、销售线策略，为项目带来更多增值空间和价格上涨空间。
四、区域价格预测
重点在售楼盘岁末年初价格（均价）上涨趋势（价格：元/㎡）：
项 目 2004年末 2005年初 涨幅 项 目 2004年末 2005年初 涨幅
公园家 2850 3000 5.2% 健吾公馆 3000 3100 3%
康馨嘉苑 2688 2800 4.1% 兰亭雅居 2560 2700 5.5%
青鹏国际 2680 2800 4.5% 华城广场 2850 3500 5.3%
牡丹园 3100 铁机馨苑 2500
钢花南苑 3100 3300 6.4% 绿景苑 2988 3200 7.1%
金域花园 2580 2800 8.5% 东方花园 2300 2400 4.3%
从以上现时均价在2500元/平方米以上的项目今年的价格增长幅度来看，在青山市场需求的强势拉动下，2005年初平均增长幅度为5.39%，平均增长金额为150.4元/平米。
从以上的市场分析得出本项目区域在售物业的平均均价为2933.3元/平方米，如按2004年末到2005年初的价格增长幅度，则2005年中期本项目区域中高档物业的均价为3091.4元/平方米。