商业地产迎来结构性调整 二三线成主战场

    经过3年多爆发式增长，中国商业地产领域正面临拐点。3日，中国商业地产联盟秘书长王永平表示，商业地产正发生结构性调整：新开工项目和一线城市核心区高端项目受金融危机冲击最大，未来二三线城市将成为商业地产的主战场。

　　此外，商业地产正从数量型变成质量型增长、从粗放式演变为精细化发展；开发模式正确与否、专业能力是否达标，将成为其成功与否的决定性因素。

　　金融危机带来结构性调整

　　王永平是在当日举办的第二届亚太商业地产国际峰会间隙做出以上表述的。从2002年商业地产在中国起步之后，2005年开始进入快速增长期，“目前虽然已经不是小学生，但也没有达到大学生的水平，应该处在中学生阶段”。王永平认为，中国商业地产已经从理念上、开发模式上取得了较大进步，从分割散售到以持有为主流的商业模式，越来越多的商业地产商开始关注项目后期的统一经营管理。

　　他表示，与金融危机后住宅项目“过山车”式的大起大落不同，商业地产的开发量和投资并没有出现较大波动。

　　今年前三季度，全国70大城市商业地产新开工量增长19%，竣工量增长21%，远远大于住宅的新增供应。“金融危机对商业地产的体现，更多的是结构性影响”。王永平表示，从城市来看，一线城市受冲击最大，北京前三季度新开工商业用房增幅同比下降48%，竣工下降20%，上海分别同比降26%和9.6%，广东为18%和15%，而二三线城市增幅则普遍持稳。

　　从产品类型看，新开工项目、城市核心区高端写字楼和酒店受冲击最大，而中低端和传统商圈的影响几乎没有。例如北京CBD甲级写字楼的空置率长期维持在30%上下，租金水平更是下降20%。

　　王永平认为，由于一线城市竞争格局已经形成，且开发成本极高，而二三线城市的城市化率普遍偏低，因此后者极有可能成为未来竞争的主战场。目前不少商业地产商的经营模式均是在一线城市收购、而在二三线城市开发。

　　开发模式

　　在众多新开工项目纷纷延缓甚至取消开业之际，大连万达集团却从去年底逆势开始了扩张的破冰之旅：先后50多亿拿地、年内已开业近10个万达广场、明年预计新开业近20个城市综合体。

　　3日，万达集团副总裁陈平对网易财经表示，在项目选址上，万达通常会选择一个城市的成熟商圈，另外，与自持性购物中心相伴生的可售公寓，则保证了公司迅速扩张的资金来源。

　　王永平认为，经营商业地产要保证正确的商业模式。与住宅开发强调速度和爆发力不同的是，商业地产需要的是细节和专业，需要进行统一业态规划和积聚人气。如果沿用“设计-建筑-销售”的住宅开发模式，那必然失败，正确的开发模式应该是先确定商家，再进行设计和建筑。并通过“只租不售”保证商家的开店时间和经营情况。