北京商业地产发展重地海淀迎来新一轮井喷供应
当日，海淀区政府公布了区域内商业布局整体规划以及未来发展方向，未来两年新增百万平方米商业面积的构想也浮出水面。不过，实现这一美好的愿景之前，海淀区政府以及区域内商业企业首要面临的却是商业地产招商艰难、空置率高企的现实。
政府主导招商，无疑是想拉动商业地产、拉动商业。其背景是：与住宅的高歌猛进不同，国内外商业地产依然哀鸿一片。专家认为，住宅热而商业地产冷，正是实体经济过冷、虚拟经济过热的现实写照，说明商业生态依然未能恢复，投资商业地产何时能收回成本也成为未知数。
海淀“嫁女”心切
记者在推洽会上了解到，作为海淀品牌引进战略措施，上述5家购物中心分布于海淀四大商圈（中关村商圈、四季青商圈、公主坟商圈、上地商圈），将于今明两年陆续开业。建成后，大钟寺国际广场将成为一座城市生活时尚休闲中心，国海广场则被创造为集办公、商业、餐饮、娱乐、居住为一体的多功能城市综合体……
而此次集中露面的只是海淀区新增商业地产的其中一部分。海淀区商务委员会主任王淑侠介绍，未来两年内，海淀区新增商业面积将突破百万平方米，今年年底明年年初，开业的商业面积总量将达到130多万平方米。
她同时透露，2010年，海淀区将完成商业网点布局规划的编制工作，进一步优化商业格局，明确发展方向，并将大力推动四大商圈的整体改造提升。
今年，海淀已率先启动公主坟商圈升级改造，为此区政府计划投入10亿元左右，用2年时间对该地区的商业定位、交通系统、城市景观等进行综合改造，目的是“打造京西首席生态商圈”。
记者了解到，在四大商圈改造工程中，公主坟商圈投入相对较大，其余三个商圈预计分别投入5亿~8亿元之间，四大商圈改造升级总共需资金30亿元左右。
业内人士认为，在海淀商业版图上，由区域商圈、地区商业中心、社区商业、特色商业四大板块构成的现代化商业格局已经初步确立。为了尽快“招婿”，海淀区出台了系列办法。据透露，《海淀区促进商业服务业发展暂行办法》已于去年出台，其中明确了政府对传统商业升级、结构调整、行业创新、人才培训和整体营销等方面的支持。此外，海淀是北京18个区县中惟一出台“商业服务业资金扶持办法”的区县，区政府每年拿出不低于5000万元的资金，支持商业服务业。
失衡的商业地产
海淀区商务委员会相关负责人透露，目前海淀区共有商业主体12万个，1万平方米以上的大型商业设施45家，“保守估计，海淀区目前已有至少600万平方米的商业面积”。加上新增商业项目，仅海淀区商业面积即占到全市1/4左右。
北京市商业联合会会长李顺利也对记者表示，目前北京商业总面积至少达到了2800万平方米。
而现实是，商业地产的消化速度远跟不上开发速度。根据高力国际近日发布的2009年第三季度北京商铺市场报告，2009年第三季度，北京中高端商铺物业市场的整体空置率仍高达17%，仅比第二季度下降0.67个百分点。仲量联行发布的第三季度市场报告也指出，由于第四季度北京写字楼市场与商铺市场仍将有大面积新增供应入市，商业地产仍面临压力。“北京在第四季度将会有195371平方米的新增供给进入市场，这些新项目将会推高整体市场的空置率。”仲量联行表示。
市场人士对商业地产招商的担忧并非多余。以大钟寺国际广场为例，该广场由中坤投资集团开发，2004年开工，2007年10月宣布其招商和工程均进入最后阶段，当年年底开业。是年12月18日，大钟寺国际广场按原计划开街，但仅仅是“庆贺项目主体部分正式竣工并交付商户”。当时的招商负责人称，项目招商已基本完成，招商面积达95%以上。
颇具戏剧性的是，直到2008年11月份，该项目仍在施工，公布的开业日期也从2008年初推迟到今年5月份。但事实上，直至目前，大钟寺国际广场不仅没有开业，而且仍在招商中。
11月25日的推洽会上，大钟寺国际广场招商负责人坦承，目前该广场总签约面积完成了80%，主力店正在装修，争取春节前后陆续开业，包括王府井百货、家乐福、新华角川影院等。
事实上，在北京，推迟开业的商业项目并不止大钟寺国际广场一家。商业地产研究人士认为，众多商业项目推迟开业的根本原因是北京大型商业设施阶段性供应量大，各商家的定位、档次、品牌组合过于集中。
根据戴德梁行2008年底发布的一项数据显示，未来3年内北京地区计划开业的商业项目面积达630万平方米，其中包括计划奥运前开业但延后的140万平方米。数据表明，各项目之间的招商大战难以避免。
“北京的商业近几年发展很快，今年1~10月份，北京社会消费品零售额比上年同期增长15.1%，达到4328.5亿元，发展速度不慢，尤其是在金融危机背景下，商业一枝独秀。但是从商业发展来讲，与北京国际商贸中心 (论坛 新闻 视频)的规划比较，还有很多工作要完善，北京的商业总体量不小，但结构未必平衡。”李顺利表示，某些地区商业体量很大，但还有很多区域缺少购物中心，如新住宅区、卫星城等。
李顺利认为，商圈的定位要根据市场需求来定，纷纷挤向高端未必是好事。他建议，北京繁华商业街区的经营结构需要逐步调整升级和更新换代，特色商业街区的发展则需要加大力量形成真正的特色，活跃城市商业经济。