疯狂扩张背后，谁来警惕“顺驰、铜锣湾现象”

    万达集团在华南的第一家购物中心，将于2010年10月底前在广州亮相。从今年10月30日以11.22亿元的底价，拍下广州市白云新城四宗商业金融地块，到明年亚运前投入运营，开发商运作整个项目的规划周期不超过一年。

　  相对于天河城、正佳、中华广场等广州任何一个成熟的购物中心来说，万达集团的举动多少有些“疯狂”。自2008年底开始，万达频繁抄底土地市场。继去年在成都、上海、唐山等地连续出手，一共投入了50多亿元用于增加项目储备后，2009年又陆续在武汉、吉林等城市发力，计划投资200亿元，再购买12-15幅地块。

　　据万达集团董事长王健林透露，2010年万达集团确定有17个万达广场开业，2011年计划开业20余个，未来将有80余个万达广场在全国亮相。另外珠三角GDP超过1千亿元的城市商圈都将插上大连万达的旗帜。

　　面对如此“疯狂扩张”的行为，虽然万达一再强调自身盈利模式和资金实力的可靠，但业界却始终有“顺驰、铜锣湾现象”可能再现之忧。

　　资本杠杆游戏急速上演

　　按照王健林的描述，今明两年，万达开发的城市综合体项目数量大大超过之前十多年开发总和，总营业面积将达到1300万平方米左右。

　　有鉴于顺驰、铜锣湾的前车之鉴，面对大连万达又一次史无前例的大规模扩张，资金链能否跟上扩张的步伐的疑问，也成为万达集团被业内关注和猜测的重点。

　　据知情人士透露，与顺驰、铜锣湾空壳扩张不同的是，万达集团投入“真金白银”。但早期为解决资金问题，万达将11个购物中心分拆销售。这11个销售项目当中，有7个曾因产权分散等问题与小业主发生严重冲突，最终这种融资方式让大连万达吃尽苦头。

　　之后万达调整了投资策略，开始从单一商业地产投资，转向综合商业开发。比如沈阳等地，万达除了购物中心，也开始向住宅、酒店、写字楼等项目渗透。王健林曾透露，现在万达的融资渠道主要来自销售物业，通过销售住宅、酒店、写字楼等其它商业物业的收入增加流动资金。按照王健林的说法，今年销售收入接近300亿元。其次，万达的商业地产和酒店、购物中心建成之后可以抵押融资，获得银行贷款的支持。另外今年8月，大连万达还完成了两次私募，共募集资金超过40亿元人民币。

　　但即便如此，有业内人士曾保守估计，2008年第四季度到现在，万达投资总额已高达1260亿元。虽然这些资金并非一次性投入，而是分批投资；但无论是住宅还是商业地产都有建设周期和销售周期，尤其是商业地产。因此要在短期内投资数十个购物中心，并保证资金链不出问题，必须恰当运用资本杠杆，也就是不断拿地，不断推出新项目。

　　知情人士透露，从项目启动到开业，万达往往比同行正常的周期短很多。他们有一套简单的流程，例如到一个城市调研项目，只要一两天时间在城市中“逛”一圈，便知道项目是否可以做，以及按照什么标准定位。据悉，11月10日万达拿到广州白云新城地块的第13天，广州白云新城项目已出现在万达招商大会的宣传席上。

　　高层管理人才缺口凸显

　　这种快速的“疯狂扩张”模式，或许可以支撑万达的资金链运作，但也很可能为它未来的运营埋下恶果。

　　“万达的运营模式必须在GDP达到一定水平的中心城市或二线城市，但其数量有限，而且城市中心区的土地资源有限，万达还可以在全国多少个范围内的城市拿到合适的用地以支撑其快速扩张？”广州一家知名商业地产运营商向记者表示。另外这种模式容易受经济大环境影响。据悉，日本永旺集团就是采用这种商业模式扩张，但目前该集团在日本本土发展的永旺MALL也不超过40家。

　　其次，万达还面临严重的人才危机。“万达找过我，开出的价格相当高。而且据我所知，他们也接触了行业许多人，但大家都相当犹豫。”一位广州商业人士向记者表示。记者调查了解到，由于中国购物中心发展历程并不长，这一领域的高管人才相当稀缺，早期购物中心的管理层已成为业内主要挖角的对象。据悉，广州明年将有上百万商业地产新增面积出水，各企业之间人才大战早已提前打响，万达并没有更多优势。

　　“这个领域中真正有实力的人才不多；另一方面，行内管理者素质参差不齐。”上述人士表示，中国地广人多，不同地区的消费习惯也有很大差异，即便是水平较高的人才也很难跨区域管理。万达集团流水线作业，旗下业务除了综合开发，还有百货公司、电影院、酒店等业务，随着该公司今明两年购物中心遍地开花，王健林采取挖角的人才获取方式可能面临捉襟见肘的难题，而这很可能影响其后续持续运营。