万科转型商业地产 称房价不会一直涨下去
楼市进入“下半场”
郁亮表示，从1998年到2008年是中国房地产市场发展的“上半场”，主要表现在：“得益于”亚洲金融危机，中国楼市从计划经济走进了市场经济，并在短短十年内得到飞速发展。“在这十年中，万科始终以住宅开发为主，满足老百姓的居住需求”。
从2009年开始，同样是由于金融危机，发展速度已经接近极致的房地产市场又迎来新机遇，楼市再次成为拉动内需的主要手段。不过，在新的发展阶段，完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时。随着城市需求的多元化，多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势。
郁亮表示，在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%将开发持有型物业，包括正在计划之中的深圳5个酒店，以及明年将落地的以服务为主的养老物业，预计未来三年内将建成220万平方米商业配套。另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。
未来10年内，万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。郁亮称，而对于住宅来说，简单的规模增长也已经不能满足需求，新能源发展、绿色建筑将领跑住宅领域。
房价不会一直涨下去
对于未来房地产市场的走向，郁亮认为，从全国市场来看，目前已经能够看到健康发展的迹象，部分二三线城市（如成都）今年内房价并没有上涨过，而其他多个城市的涨幅较之前也已经明显趋缓。
他认为，经历过2007年的疯狂上涨，房价不会一直涨下去。在政策控制下，楼市将朝着健康的方向发展，“只不过投资属性的放大将增加市场的不确定性”。
郁亮称，由于影响市场变化的因素太多，万科一向坚持“应对第一，预测第二”的原则，对于拿地和项目供应均采取“量出为入”的战略，即销售的数量决定产出。“即便有时会错过某一阶段的行情，不过小心驶得万年船，万科始终会把安全性放在第一位”。
感慨做“老大”不易
对于近期来自行业内其他企业对于万科“老大”地位的各种冲击，郁亮笑称，做“老大”其实很不容易。
在外界看来，万科似乎已经不再是不可超越的“神话”。最新数据显示，绿城集团前10月以近500亿的销售收入比肩万科；前三季度，在净利润排行榜中，万科位于“万保招金”四大内地房企最后一位。同时，万科三季度末的净利润尚不及中海地产的一半。
郁亮称，与每一个大型企业的发展模式一样，在经营规模达到400-500亿后，企业都会遭遇一个“坎”，都会进入一个更换管理平台的调整期。对于万科来说，需要一个适合万科进行更大规模发展的平台。
在经过近3年调整之后，万科已经重新进入增长轨道，并从过去单纯依靠规模速度的增长，变成质量和效益的改进。
“万科在客户满意度、股东回报以及产品创新三方面获得了有效增长，再加上固有的体制和规模优势，万科具备做大的无限可能性，其他企业想超过并不太容易”。不过，郁亮坦陈，目前行业内确实出现了很多对手，中海地产更是全方位的“劲敌”，“万科愿意把‘老大’的位置交出来，让大家共同来承担对社会的职责”。