上海城开投资200亿 上海建“新徐家汇中心”

    据透露，由上海城开开发的大型商业地产项目——“新徐家汇中心”，或将成为徐家汇消费金字塔的塔顶。

　　5月曾有报道，华山路名店街正筹谋升级为徐家汇顶级时尚品牌商圈，未来招商只面对一线服饰品牌。“招商工作已经完成，目前仍在装修阶段。”负责为华山路招商的徐汇区网点办一位负责人表示。

　　而《东方置业》对华山路现有品牌商户的调查却显示，CASIO、耐克、百丽等二线品牌才是目前华山路的真正主角。传言中的“至少是国内一线顶级服饰品牌”，并没有出现在目前的华山路上。

　　“在招商过程中，我们对华山路定位进行微调。”上述招商负责人表示。至于微调的原因，该负责人未作解释。

　　硬件条件或成软肋

　　福得来科技亚洲有限公司专为上海各类品牌专卖店、销品茂、外资银行、百货公司提供观测人流及消费倾向设备安装。该公司中国区业务发展经理林晓毅指出，华山路名品街在硬件设施方面有所欠缺，可能是一线品牌未能入住华山路的主要原因。

　　根据对一线奢侈品品牌专卖店消费人流的观测，林晓毅认为身家千万的富豪才是顶级时尚的主要消费群体。而徐家汇的高档住宅，虽然价格也要达到两三万元一平方米，但购买对象仍然只是几百万身家的中产阶级，偶尔在奢侈品店购买高档服饰确有可能，但购买力与千万富豪尚有差距。林晓毅认为，与静安的南京路相比，徐家汇发展顶级时尚没有优势，没有相对高端的住户，也没有高星级的酒店。

　　高星级酒店不可或缺

　　世邦魏理仕商业部总监罗耀祥认为，在徐家汇发展五星级以上的高端酒店，将成为徐家汇顶级时尚借以发展的重要平台，“在外地的二三线城市，世界的一线奢侈品品牌全部都是在高星级酒店里销售。”徐家汇的顶级时尚商业发展，同样要借助于这样的平台。

　　第一太平戴维斯的商业部门董事朱兆荣同样视高星级酒店为徐家汇发展顶端时尚商业不可或缺的元素，不同的是，他更看重高星级酒店所能带来的大量高消费能力的外籍消费者。

　　“南京西路之所以能发展成为上海的一线奢侈品商业圈，主要的原因就是在于它周边有大量的高星级酒店维持。是高星级酒店的高端外籍住客，构成了商业圈顶级奢侈品消费的主要人群。”

　　消费金字塔只缺“塔尖”

　　在朱兆荣看来，徐家汇目前的商业环境，正适合高端商业发展。“从六百、太平洋，到东方商厦、港汇广场，无论是中端的，还是中高端的，徐家汇的商业几乎能满足大部分群体的消费。它的人流量和消费能力，都是上海市中心几大商圈位列前茅的。”

　　朱兆荣认为，徐家汇目前的商业结构，已经完成了消费金字塔的主干，只缺少一个“塔尖”，新建的大型商业地产项目只能成金字塔“塔尖”，否则很难会有出路。“事实上，港汇广场的经营定位每年都在提升，只有一开始就坚持高于港汇的经营定位，新的商场才会有理想的生存空间。”

　　在林晓毅看来，港汇广场几乎是上海所有“销品茂”中做得最成功的。根据“销品茂”经营的一般规律，最初经营的第一、第二阶段，开发商为大量引进人流，不惜降低租价，引进人气旺盛的商业品牌入住。而到了第三阶段，开发商就会考虑控制人流，请一部分人气旺盛但租金便宜的商户离开，转而寻求能支付更高租金的商户进入。目前沪大部分“销品茂”都处在最初的第一、二阶段，只有港汇广场已经率先到达了第三阶段。

　　城开项目接力顶级时尚

　　据透露，由上海城开开发的大型商业地产项目——“新徐家汇中心”，或将成为徐家汇消费金字塔的塔顶。

　　“新徐家汇中心”位于原弘基休闲广场地块，总规划建筑面积约63万平方米，是迄今为止上海市中心最大的综合性商业项目，计划投资额达200亿元。将打造一个当地最高标准建筑群，在区块范围内更汇聚五星级酒店、国际5A级写字楼和零售商场等等。

　　而在众多行业人士看来，“新徐家汇中心”的上述规划，恰有满足顶级时尚商业开发的最重要前提——两栋五星级酒店。而在“新徐家汇中心”的规划中，世界顶级品牌恰是其经营重要内容之一。

　　“两栋五星级酒店将为项目带来最稳定的人流量，同时周边又有大量的高档住宅，此外还有轨道交通、道路建设支撑。”朱兆荣对“新徐家汇中心”的未来前景极为看好。他同时建议开发商，可适当考虑增加休闲设施，以增加回头客的数量。