三大症结影响 北京写字楼市场低迷原因所在

　　在过去的一年时间里，北京的写字楼市场出现了近年来少有的下跌态势：空置率不断抬升，而租金及售价却不断走低。在望京、崇文门等区域，写字楼与住宅价格倒挂的现象十分明显。这种状况是怎么产生的呢？一些业内专家对此进行了分析。

　　症结一：

　　金融危机影响尚未消除供需结构失调

　　虽然国内经济现在已走上回暖的道路，但是许多专家认为，金融危机的影响并没有完全消除，这使写字楼的需求仍然未能得到有效提升。

　　以高档写字楼林立的CBD区域为例，金融危机发生前，CBD地区是北京外企、大型国企最为集中的区域之一，然而随着金融危机的发生，业务受到影响的外企有的缩小办公面积，有的搬到租金相对便宜的区域，还有的公司甚至撤销了在华办事处。这些情况使得CBD区域写字楼的空置率大幅上升，最直接的影响就是租金及售价的下降。

　　据世邦魏理仕的报告显示，目前北京CBD写字楼的空置率已达到33%。“CBD目前的价格与2007年高点时相比，大约有20%-25%的降幅”，有业内人士这样指出。

　　精联策略总裁张铭认为，从去年金融危机的爆发来看，对于之前有投资计划或者在有业务拓展计划的外资有不小影响，同时，控制成本就成为这些企业的一种姿态。而写字楼大量项目入市，再加上上一年的存量，由此带来的供需失衡造成目前的局面。

　　症结二：

　　税费政策严控写字楼投资需求受抑制

　　2008年年底，国家出于稳定经济、扩大内需的考虑，针对楼市出台了一些列政策措施，其中对购买住宅提出了降低首付、优惠利率等扶持性措施。事后看来，这一系列措施对于住宅市场的快速回暖产生了强劲的作用，而对写字楼市场来说，却受到了更为严厉的税费控制。

　　DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿认为，在对住宅给予优惠措施的同时，对商业地产却没有出台相应的扶持性措施。而地方政府受财政收入下降的影响，在2009年纷纷出台了更为严格的商业楼宇租金税收措施，写字楼在失去租户的同时，又得承受高额税收。这种状况，抑制了一部分写字楼的投资需求，也使得商用写字楼与普通住宅的发展大相径庭。

　　症结三：

　　投资写字楼门槛高部分个人投资者被“过滤”

　　一直以来，写字楼较为稳定收益被投资者看好，然而专家认为，目前写字楼的投资门槛较高，这也“过滤”了相当大一部分个人投资者。

　　世邦魏理仕环球研究部董事马雪明在采访中表示，由于写字楼交易中首付款都要50%以上，这使普通中小投资者往往面临高额投资的门槛。

　　此外，目前市场上新供应的写字楼面积偏大也成为阻拦一些投资者的障碍。目前各大写字楼出售面积小的有100多平方米，大的均在5000平方米以上。大面积的写字楼不但租户不好找，出售也成问题。一位写字楼中介负责人这样表示。