写字楼租赁活跃豪宅投资性看好

近日，仲量联行、世邦魏理仕均发布2009年三季度成都房地产市场报告，对甲级写字楼、商业、高端住宅三类投资者青睐的物业形态做出分析。机构认为，三季度写字楼市场进一步复苏，需求相对稳定和租金在过去几个季度的连续下调，使成都写字楼租赁成交比较活跃。零售商业物业和仓储物业处于淡季，租金均有所松动。而受投资者追捧，高档住宅售价止跌为升，但价格的高位和对二套房贷的收紧等因素使成交量出现下滑。

仲量联行的报告指出，成都第3季度甲级写字楼的总体量为45.5万平方米，环比没有变化；吸纳量为4643平方米，环比增加39.1%；空置率为16.8%，比二季度下降1%；甲级写字楼的平均租金小幅下降1.9%，为91.6元/平方米/月。世邦魏理仕则指出，乙级写字楼租金稳定，新入市的东方广场2期使甲乙级总体空置率上升0.2个百分点。

尽管过去几个季度租金连续下调，但也推动了成交的逐步活跃，经济复苏令来自新成立公司的需求恢复。世邦魏理仕认为，9月份出现了一个租赁成交的高潮，成交类型以搬迁和续约、新设办公室为主，比如哈尔滨银行租赁了中铁名人大厦约3000平方米的写字楼空间。根据仲量联行的报告，第3季度甲级写字楼租赁共成交43笔，总计面积10102平方米，环比上升32.5%；其中公司新成立为办公楼带来的需求非常大，占到成交面积的69%。租金下降，不少甲级写字楼推出更为优惠的租赁政策吸引新租客和保留现有租客，使不少公司扩租和办公升级变得活跃，分别占总体跟踪成交的7%和24%。从行业来看，引发甲级写字楼第3季度需求活跃的主要是金融和专业服务行业，分别占总成交的26%和20%，这都基于全球金融危机逐渐消退，公司业务逐步回升。建筑、房地产业、高科技行业等也占了不小的比例。

机构认为，四季度仁和春天广场的写字楼部分和科华天成预计将投入使用。在经历了自2008年底以来的连续下调后，预计四季度市场平均租金依然具有下行趋势，但更趋平稳。租金下降会让企业集中在优质写字楼中，搬迁、升级和扩组将联合构成写字楼需求来源的大部分。仲量联行还指出，2009年成都甲级写字楼的新增供应量与吸纳量基本相当，明年开始至2012年及以后，随着锦江国际、喜年大厦、航天科技大厦、仁恒置地广场、中航项目2期、新希望大厦、来福士广场、国际金融中心、环球贸易广场、希尔顿写字楼、天府时代广场、合景泰富写字楼等约15个甲级写字楼的出现，供需将拉开差距，空置率升高的问题可能将令甲级写字楼对客户的抢夺战更为激烈。

零售物业：租金稳定空置下降

第3季度是传统的零售淡季，总供给量保持在1410万平方米，无新增高端零售物业，零售销售额持续保持强劲增长。而租客调整引发需求，三季度成都零售市场的净吸纳量为6972平方米，空置率同比下跌0.6个百分点至9.3%，主要购物中心首层平均租金384元/平方米/月，上涨0.4%。

另一方面，根据成都锐理开创信息技术有限公司提供的数据显示，开发商推向市场的商铺受到投资者青睐，第3季度成都主城区共成交商铺229套，面积31466.78平方米，成交总价30938.17万元，成交均价9832.01元/平方米。其中金牛区、锦江区的成交套数多，且成交均价高于其他4个区，均超过12000元/平方米。

放眼未来，机构的数据调查显示从2003年至今，成都社会消费品零售额一直呈增长态势，且增长率维持在高位，成都的强劲消费力将依然持续。看好成都市场，不少开发商纷纷在成都布局百货商店及大型购物中心，比如预计年底开业的仁和春天广场、仁恒置地广场商业部分，将提供超过10万平方米的商业面积，未来凯丹购物广场、茂业中心、罗宾森购物中心、来福士广场、九龙仓东大街项目、群光百货、环球金融中心、铁狮门项目等近20个零售物业将进入成都，购物中心成为主要形式，更多样化的零售市场将改变目前城市的商业格局。除了传统的春熙路商圈、盐市口天府广场商圈、骡马市商圈外，二环路或二三环间成熟住宅区将在万达广场、仁和春天广场、SM广场、西单购物中心等现在物业之外，出现不少零售物业以吸引附近的住户。更多零售商寻找机会进入成都市场，更多奢侈和高端品牌将会出现。而随着年底购物高峰的到来，预计四季度营业额和租金收入会出现上涨。

高端住宅：投资性能依然看好

随着经济回暖，包括多层、小高层以及电梯公寓在内的高端住宅市场上，由于九龙仓时代豪庭、中海·城南1号等有新房源推出，供应量新增1220套。仲量联行的统计数据显示，三季度成都高端住宅的销售率达到33.8%，环比下降17.2%，不过同比上升19.9%，继续呈现销售活跃的态势。

机构认为，今年继刚性需求得以释放，推动楼市进入小阳春之后，一线城市高端住宅受热捧的现象也迅速于5月份波及到成都。成都高端住宅率先吸引大量有海外工作经验的人士、一线城市购房者下单，然后迅速受到四川省内购房者的追捧。由于多个城市的房地产发展史证明，占据稀缺地段、自然资源、城市资源的高端住宅具有较强的抗跌性与增值保值能力，加上银行宽松的信贷政策，投资者对高端住宅看好，成交活跃。但由于价格保持在高位和政策的不确定性，购房者将重新持观望态度，未来成交量可能会因此而产生波动，这在第三季度已有所体现。高端住宅的平均租金也较上季度降低4.7%至每月每平方米45.7元，不过与普通住宅的租金相比，高端住宅的投资性能依然看好。

世邦魏理仕对服务式公寓的调查显示，位于招商银行大厦（中汇广场一期）的莎玛服务式公寓在本季度开业。之前市场上只有香格里拉酒店内有少量服务式公寓，所以租金在莎玛开业之前基本保持稳定。莎玛为了庆祝开业推出了很优惠的价格，因此拉低了整个市场的租金价格至每月每平方米281元。预计未来三、四年每年都有一个新的服务式公寓项目入市，供应比较稳定。